Εδώ και πάνω από μια δεκαετία οι τιμές των σπιτιών ανεβαίνουν πολύ πιο γρήγορα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών, διευρύνοντας ένα ήδη τεράστιο χάσμα.
- Πάνω από το 70% των Ευρωπαίων αδυνατεί να αγοράσει οικογενειακή κατοικία άνω των 75 τ.μ. με τον μέσο μισθό, αποκαλύπτοντας την αποδυνάμωση της αγοραστικής δύναμης της μεσαίας τάξης, σύμφωνα με ευρωπαϊκή μελέτη.
- Η στεγαστική κρίση είναι ασφυκτική στις μεγάλες πόλεις, όπου το 60% του αστικού πληθυσμού δεν μπορεί να αγοράσει ούτε διαμέρισμα 50 τ.μ., ωθώντας τους πολίτες να δαπανούν για στέγη ποσοστό εισοδήματος πάνω από το υγιές όριο.
- Οι πολίτες αντιμετωπίζουν διπλό αποκλεισμό από την αγορά, καθώς τα υψηλά ενοίκια απορροφούν μεγάλο μέρος του εισοδήματος, καθιστώντας αδύνατη την αποταμίευση για την αγορά ιδιόκτητης κατοικίας και εγκλωβίζοντάς τους στο ενοίκιο.
- Η πίεση από τις πρωτεύουσες επεκτείνεται στα προάστια, ενώ η ύπαιθρος αντιμετωπίζει διαφορετικό πρόβλημα. Σχεδόν το ένα τρίτο του αγροτικού πληθυσμού ζει σε περιοχές χωρίς επίσημη αγορά ενοικίασης, λόγω έλλειψης προσφοράς.
Το παλιό αξίωμα ότι μια σταθερή δουλειά και ένας μέσος μισθός εξασφάλιζαν σε κάποιον πρόσβαση σε ένα αξιοπρεπές σπίτι για να ξεκινήσει οικογένεια κλονίζεται πλέον κάτω από το βάρος μιας αγοράς κατοικίας που έχει ξεφύγει από κάθε έλεγχο. Εδώ και πάνω από μια δεκαετία οι τιμές των σπιτιών ανεβαίνουν πολύ πιο γρήγορα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών, διευρύνοντας ένα χάσμα που αφήνει όλο και περισσότερους ανθρώπους εκτός αγοράς.
Ως αποτέλεσμα, πάνω από το 70% του ευρωπαϊκού πληθυσμού ζει σε περιοχές όπου ο μέσος μισθός δεν επαρκεί για την αγορά κατοικίας μεγαλύτερης από 75 τετραγωνικά μέτρα, ακόμη και με στεγαστικό δάνειο 30 ετών. Αυτό είναι ένα από τα βασικά συμπεράσματα μελέτης που δημοσιεύτηκε την προπερασμένη Πέμπτη στο επιστημονικό περιοδικό ανοιχτής πρόσβασης Journal of Maps, από τους ερευνητές Φρανσίσκα Σίλεκερ και Σελίμ Μπαναμπάκ, του Πολυτεχνείου της Βιέννης.
Βυθισμένη σε σοβαρή στεγαστική κρίση
Η διάγνωση των ερευνητών, βασισμένη στην ανάλυση περισσότερων από 22 εκατομμυρίων αγγελιών ακινήτων σε 31 ευρωπαϊκές χώρες, «ζωγραφίζει» την εικόνα μιας ηπείρου βυθισμένης σε σοβαρή στεγαστική κρίση, όπου η αγορά σπιτιού έχει πάψει να είναι ένα φυσικό βήμα ζωής και έχει μετατραπεί σε έναν στόχο όλο και πιο δύσκολο να επιτευχθεί. Το όριο των 75 τετραγωνικών δεν είναι τυχαίο: αντιστοιχεί περίπου στο πρότυπο μέγεθος αναφοράς για μια οικογενειακή κατοικία δύο υπνοδωματίων. Το γεγονός ότι το 72% των Ευρωπαίων αδυνατεί να αγοράσει κατοικία πάνω από αυτό το μέγεθος αποκαλύπτει πόσο έχει εξασθενήσει η δυνατότητα της μεσαίας τάξης να αποκτήσει ιδιόκτητη στέγη.
Πώς επηρεάζεται η Ελλάδα
Η μελέτη προσφέρει μια συγκριτική εικόνα σε ευρωπαϊκή κλίμακα, χωρίς να μπαίνει σε ακριβείς εθνικές κατατάξεις. Παρόλα αυτά, η Ισπανία αναφέρεται από τους ερευνητές ως ένα από τα παραδείγματα με τη μεγαλύτερη εδαφική ανισότητα. Αυτό το ρήγμα, που περιγράφεται ως η ύπαρξη ενός «ευρέος φάσματος επιπέδων προσιτότητας» εντός της χώρας, τοποθετεί τη Μαδρίτη ως το βασικό σημείο υψηλών τιμών, επηρεάζοντας όλες τις γειτονικές περιοχές.
Οι άλλες πιο προβληματικές ζώνες είναι οι παράκτιες περιοχές, όπου η πίεση από τον τουρισμό και τις δεύτερες κατοικίες σπρώχνει τις τιμές πολύ πάνω από τα τοπικά εισοδήματα. Το φαινόμενο της τουριστικοποίησης επηρεάζει επίσης τη Γαλλία, την Πορτογαλία, την Ελλάδα και την Κροατία.
Η κατάσταση είναι ιδιαίτερα ασφυκτική στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις. Το 60% του αστικού πληθυσμού ζει σε περιοχές όπου ο μέσος μισθός δεν επιτρέπει ούτε καν την αγορά κατοικίας 50 τετραγωνικών μέτρων, δηλαδή ενός διαμερίσματος ενός δωματίου ή γκαρσονιέρας, με τυπικό στεγαστικό δάνειο. Σε επίπεδο συνόλου της Ευρώπης, το 44% των Ευρωπαίων ζει σε περιοχές με αυτό το επίπεδο ακραίας απροσιτότητας.
Σε αυτές τις πόλεις, οι τιμές της αγοράς αναγκάζουν μεγάλο μέρος του πληθυσμού να επωμιστεί οικονομικό βάρος πάνω από ό,τι θεωρείται υγιές, δεδομένου ότι η οικονομική συναίνεση θεωρεί ανθυγιεινή τη δαπάνη πάνω από το ένα τρίτο του οικογενειακού εισοδήματος για τη στέγαση. Στο άλλο άκρο της κλίμακας βρίσκεται μόλις το 5% του ευρωπαϊκού πληθυσμού, που ζει στις πιο προσιτές περιοχές, όπου το κόστος ακινήτων είναι αρκετά χαμηλό ώστε κάποιος να μπορεί να επιλέξει μεγαλύτερη κατοικία χωρίς οι δόσεις του δανείου να ξεπερνούν αυτό το όριο.
Ακόμη και αυτοί οι υπολογισμοί, όμως, ενδέχεται να δίνουν μια πιο ευνοϊκή εικόνα από την πραγματικότητα. Ο λόγος είναι ότι οι ερευνητές χρησιμοποίησαν τους περιφερειακούς μέσους μισθούς ως σημείο αναφοράς για την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, όπως συμβαίνει στις περισσότερες αναλύσεις. Το πρόβλημα είναι ότι οι μισθοί δεν κατανέμονται ομοιόμορφα, και αρκεί μια χούφτα ανθρώπων με πολύ υψηλά εισοδήματα για να τραβήξει τον μέσο όρο μακριά από την κατάσταση της πλειοψηφίας.
Για αυτόν τον λόγο, σημειώνουν οι ερευνητές, «μπορεί κανείς να αναμένει ότι περισσότεροι από τους μισούς κατοίκους κερδίζουν κάτω από το εισόδημα αναφοράς». Με αυτή την έννοια, οι αναλυτές επιμένουν ότι «η στήριξη του εισοδήματος μπορεί να είναι εξίσου σημαντική με τη συγκράτηση των τιμών κατοικίας για την επίτευξη στεγαστικής προσιτότητας».
Ένα ακόμη σημαντικό ζήτημα στην ερμηνεία των στοιχείων
Υπάρχει, επίσης, ένα ακόμη σημαντικό ζήτημα στην ερμηνεία των στοιχείων. Η μελέτη δεν αναλύει τι πληρώνουν στην πραγματικότητα τα νοικοκυριά που έχουν ήδη αγοράσει σπίτι ή που ζουν σε ενοικιαζόμενη κατοικία, αλλά εξετάζει τις τιμές στις οποίες προσφέρονται τα σπίτια στην τρέχουσα αγορά. Τα στοιχεία δείχνουν, δηλαδή, τις συνθήκες που θα αντιμετώπιζε κάποιος που αναζητά κατοικία σήμερα.
Η μελέτη χρησιμοποιεί την ίδια μεθοδολογία για να μετρήσει κατά πόσον τα νοικοκυριά μπορούν να αντεπεξέλθουν στα ενοίκια, και το αποτέλεσμα είναι εξίσου απογοητευτικό όσο και στην αγορά κατοικίας. Τέσσερις στους δέκα ανθρώπους ζουν σε περιοχές όπου η ενοικίαση ενός διαμερίσματος ενός δωματίου ή μιας γκαρσονιέρας 50 τετραγωνικών απαιτεί πάνω από το ένα τρίτο του οικογενειακού εισοδήματος.
Η συνέπεια είναι ένας διπλός αποκλεισμός από την αγορά κατοικίας. Οι τιμές αγοράς είναι υπερβολικά υψηλές και τα ενοίκια απορροφούν υπερβολικό μέρος του εισοδήματος, καθιστώντας σχεδόν αδύνατη την αποταμίευση των απαραίτητων κεφαλαίων για μετάβαση στην ιδιοκτησία. Για πολλά νοικοκυριά, ιδιαίτερα νέους ανθρώπους και μετανάστες, η ενοικίαση παύει πλέον να είναι μεταβατικό στάδιο.
Σε αυτό το σημείο η έρευνα δείχνει σαφή περιφερειακή διαφοροποίηση, χωρίς όμως να αναλύει την κατάσταση κάθε χώρας ξεχωριστά. Ως γενικός κανόνας, σε οικονομίες όπως η Γερμανία, η Γαλλία ή η Αυστρία, ο μέσος μισθός επιτρέπει την ενοικίαση μεγαλύτερης κατοικίας απ' ό,τι θα μπορούσε κανείς να αγοράσει με το ίδιο εισόδημα. Στις νότιες χώρες, όμως, συμβαίνει το αντίθετο.
Στην Πορτογαλία και στην Ιταλία, τα ενοίκια έχουν ανέβει τόσο γρήγορα που, με τον ίδιο μισθό, μπορεί κανείς να αγοράσει μεγαλύτερο σπίτι απ' ό,τι να νοικιάσει. Παρόμοιο μοτίβο εμφανίζει και η Ισπανία, με την πίεση να συγκεντρώνεται στη Μαδρίτη, στη μεσογειακή ακτή και στα νησιά, όπου το οικιστικό απόθεμα ανταγωνίζεται τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και τις δεύτερες κατοικίες.
Ένα ακόμη συμπέρασμα είναι ότι η στεγαστική πίεση που βιώνουν πρωτεύουσες όπως το Παρίσι, το Βερολίνο ή η Μαδρίτη επεκτείνεται και στις γύρω περιοχές. Η μελέτη τονίζει ότι υπάρχει αρνητική επίδραση που φτάνει μέχρι τα προάστια και τους γειτονικούς δήμους αυτών των πόλεων, ανεβάζοντας το κόστος γης σε περιοχές που κάποτε αποτελούσαν διέξοδο για οικογένειες χαμηλότερου εισοδήματος.
Συγκεκριμένα, η μελέτη αναφέρει ότι «οι αστικές συγκεντρώσεις τείνουν να αποτελούν εστίες απροσιτότητας, εμφανίζοντας συχνά ευδιάκριτα φαινόμενα διάχυσης προς τις γειτονικές περιοχές, παρά τα υψηλότερα εισοδήματα που παράγονται σε αυτές».
Η ύπαιθρος αντιμετωπίζει το δικό της δράμα. Εκεί το βασικό εμπόδιο δεν είναι οι τιμές αλλά η διαθεσιμότητα επίσημου οικιστικού αποθέματος. Οι ερευνητές διαπίστωσαν ότι πάνω από το ένα τέταρτο, το 28%, του αγροτικού πληθυσμού της Ευρώπης ζει σε δήμο χωρίς επίσημη αγορά ενοικίασης. Εξηγούν ότι σε αυτές τις περιφερειακές περιοχές «οι αγγελίες ενοικίασης απλώς δεν υπάρχουν, είτε λόγω έλλειψης προσφοράς είτε επειδή η διανομή περιορίζεται σε ανεπίσημα κανάλια».