Με το χρονόμετρο να μετράει αντίστροφα για την ανακοίνωση από την Κομισιόν της δέσμης μέτρων για τη στεγαστική κρίση στην Ευρώπη, η Αθήνα προετοιμάζει τον δικό της φάκελο.
Όπως άφησε να εννοηθεί ο πρωθυπουργός μετά το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο, πρόθεση της Αθήνας είναι να διεκδικήσει κατ’ αρχάς περισσότερη ευελιξία στα υφιστάμενα ευρωπαϊκά προγράμματα. Στόχος είναι αφενός να ανακατευθυνθούν αδιάθετα κονδύλια σε δράσεις στεγαστικής πολιτικής, αφετέρου να αλλάξει ο χαρακτήρας υφιστάμενων προγραμμάτων έτσι ώστε π.χ. να χρηματοδοτούνται απλές επισκευές κατοικιών και όχι κατ’ ανάγκη οι ενεργειακές αναβαθμίσεις.
Περισσότερα ακίνητα για να καλυφθεί η ζήτηση
Με αυτά τα δεδομένα, είναι προφανής ο στρατηγικός στόχος της ενίσχυσης της προσφοράς ακινήτων ως απάντηση στη στεγαστική κρίση, με φόντο εκτιμήσεις ότι λείπουν περίπου 180.000 κατοικίες για να καλυφθεί η ζήτηση. Δύο είναι οι «πηγές» για να ισορροπήσει το ελλειμματικό ισοζύγιο προσφοράς- ζήτησης: η διάθεση όσο το δυνατόν περισσότερων ακινήτων από το υφιστάμενο stock και η τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας.
Ξεκινώντας από τα νεόδμητα, οι τάσεις δεν είναι ιδιαιτέρως ενθαρρυντικές. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του ΙΟΒΕ, που έβαλε στο “μικροσκόπιο” τις αναταράξεις από τις ανατροπές στον ΝΟΚ, στο αισιόδοξο σενάριο εκτιμάται επίπτωση στο 18% των αδειών νέων κατοικιών που εκδόθηκαν το 2024 (που αντιπροσωπεύουν το ποσοστό των αδειών για νέες κατοικίες τους μήνες Νοέμβριος και Δεκέμβριος), η οποία θα επηρεάσει την οικοδομική δραστηριότητα εντός του 2025, καθώς και συνολική επίπτωση κατά -20% στις κατασκευές κατοικιών το 2026, λόγω αντίστοιχης μείωσης στις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες νέων κατοικιών εντός του 2025.
Όσον αφορά στο υφιστάμενο stock κατοικιών, η προσοχή στρέφεται κατ’ αρχάς στα κατ’ εκτίμηση 700 χιλιάδες ακίνητα, που παραμένουν «κλειστά» και αναξιοποίητα. Πέρα από τους προσωπικούς λόγους που μπορεί να έχουν κάποιοι ιδιοκτήτες για να μην τα εκμισθώνουν ή πουλάνε, το βασικό πρόβλημα είναι ότι πρόκειται για παλιά ή πολύ παλιά ακίνητα, που χρειάζονται υψηλές δαπάνες για επισκευές και αναβάθμιση. Είναι ενδεικτικό ότι ακόμα και η κατάσταση κατοικιών, που έχουν πωλητήριο, δεν είναι πολύ καλλίτερη. Σύμφωνα με έρευνα της Prosperty, από τα 127 χιλιάδες διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα, το 44,6% είναι κατασκευής προ του 1980 και μόλις το 10% από αυτά είναι ανακαινισμένα!
Το υπουργείο Οικονομικών παρέτεινε ήδη το πλαίσιο της τριετούς απαλλαγής από το φόρο εισοδήματος για όσους «ρίξουν» στην αγορά «κενά» ακίνητα, ως κίνητρο για επισκευές, αλλά μάλλον το μέτρο δεν κάνει «γκελ». Όπως έκανε γνωστό ο Κ. Γλούμης-Ατσαλάκης, γενικός γραμματέας Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, μιλώντας στην Prodexpo, μέχρι σήμερα, 234 έχουν κάνει χρήση του μέτρου, ενώ υπάρχει εκτίμηση ότι ο αριθμός αυτός μπορεί να τριπλασιαστεί μέσα στο 2025.
Αντιθέτως, φαίνεται ότι υπάρχει έντονο ενδιαφέρον για το πρόγραμμα «Ανακαινίζω- Νοικιάζω», που αφορά στην επιδότηση του κόστους της ανακαίνισης ή επισκευής, ύψους έως 13.500 ευρώ, για «κενές» κατοικίες που θα εκμισθωθούν για τα επόμενα τρία χρόνια. Ποιο είναι το πρόβλημα; Ο προϋπολογισμός του είναι μόλις 50 εκατ. ευρώ, σε αντίθεση με το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το σπίτι μου», που έχει προϋπολογισμό 400 εκ ευρώ, αλλά πάει... «άπατο», με ούτε 15% απορρόφηση πόρων. Αυτό είναι ένα προφανές και τρανταχτό παράδειγμα για το πώς θα μπορούσε να γίνει ανακατεύθυνση πόρων, για καλύτερα αποτελέσματα.
Μέτρα κατά της γραφειοκρατίας
Σημαντική παράμετρος για να «ανοίξει» η αγορά είναι η άρση των γραφειοκρατικών εμποδίων που υφίστανται ακόμα και σήμερα. Για παράδειγμα, τράπεζες και servicers έχουν ένα stock περίπου 20.000 κατοικιών από πλειστηριασμούς, που θα μπορούσαν να ρίξουν στην αγορά αλλά υπάρχουν νομικά βάρη, τα οποία χρειάζονται έξυπνες λύσεις για να ξεπεραστούν. Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα έχουν μικρές αυθαιρεσίες, οι οποίες αποτελούν, όμως, εμπόδιο για την πώλησή τους. Η πρόταση που γίνει στα συναρμόδια υπουργεία προβλέπει η μεταβίβαση του ακινήτου να προχωράει με χαρτί μηχανικού και την ανάληψη υποχρέωσης τακτοποίησης των όποιων πολεοδομικών παρατυπιών εντός λίγων μηνών, ωστόσο απάντηση δεν έχει δοθεί ακόμα.
Δεν είναι, όμως, μόνο τα ακίνητα τραπεζών - servicers. Ακόμα και στις μεταβιβάσεις μεταξύ ιδιωτών η ψηφιακή γραφειοκρατία μπορεί να «μπλοκάρει» μια αγοραπωλησία για πολλούς μήνες. Για παράδειγμα, τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται στους τίτλους ιδιοκτησίας και είναι δηλωμένα στην εφορία, στο Κτηματολόγιο κ.λπ., μπορεί να διαφέρουν από την πραγματική επιφάνεια του ακινήτου, οπότε απαιτείται τακτοποίηση για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Μόνο τυχαίο δεν είναι ότι ανάμεσα στις εισηγήσεις που επεξεργάζεται η Κομισιόν για τη στεγαστική κρίση, είναι προτάσεις για την εξάλειψη της γραφειοκρατίας που σχετίζεται με την κατασκευαστική δραστηριότητα, τις αδειοδοτήσεις και την αύξηση της διαθέσιμης οικοδομήσιμης γης ειδικά σε πυκνοκατοικημένες περιοχές.
Ειδικός φορέας για τη στεγαστική πολιτική
Και, κάπου εδώ, αναλαμβάνει δράση ο υπό σύσταση Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής, ο οποίος καλείται να καλύψει το «κενό» του καταργηθέντος Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας και ο οποίος θα έχει την ευθύνη του συντονισμού και της παρακολούθησης υλοποίησης της στεγαστικής πολιτικής του κράτους προς αντιμετώπιση των στεγαστικών αναγκών των πολιτών.
Επί της ουσίας, ο Φορέας θα αποτελεί τον κύριο εκτελεστικό βραχίονα της στεγαστικής πολιτικής. Άμεσοι στόχοι της λειτουργίας του είναι:
- Ο συντονισμός δράσεων και διαδικασιών υλοποίησης προγραμμάτων στεγαστικής πολιτικής.
- Ο έλεγχος και η βελτιστοποίηση υλοποίησης προγραμμάτων στεγαστικής πολιτικής.
- Η αύξηση διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος με σκοπό την διάθεσή του για οικονομικά προσιτή και κοινωνική κατοικία.
- Η ανάλυση υφιστάμενης κατάστασης και τάσεων της αγοράς κατοικίας.