Τη μείωση του ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών δρομολογεί η κυβέρνηση, επιχειρώντας να δημιουργήσει ένα νέο πλαίσιο κινήτρων για την αύξηση της προσφοράς στην αγορά κατοικίας.
- Η Ελλάδα, αξιοποιώντας την ευρωπαϊκή οδηγία 2022/542, εξετάζει τη θέσπιση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο της κοινωνικής πολιτικής, με στόχο την ενίσχυση της προσιτής στέγης μέσω φορολογικών κινήτρων.
- Για την αποτροπή καταχρήσεων, σχεδιάζονται δικλίδες ασφαλείας που θα προβλέπουν την επιστροφή των φορολογικών ωφελημάτων σε περίπτωση πρόωρης πώλησης του ακινήτου ή μετατροπής του σε βραχυχρόνια μίσθωση, διασφαλίζοντας την τήρηση των όρων.
- Το μοντέλο της Πορτογαλίας εφαρμόζει ΦΠΑ 6% για ακίνητα μακροχρόνιας μίσθωσης, θέτοντας πλαφόν στα ενοίκια, ενώ παρέχει ισχυρότερα κίνητρα, όπως φοροαπαλλαγές από ΕΝΦΙΑ και φόρο μεταβίβασης, σε θεσμικούς επενδυτές.
- Το γαλλικό σύστημα προβλέπει ΦΠΑ 10% ή 5,5% για την προσιτή και κοινωνική κατοικία, στοχεύοντας σε θεσμικούς επενδυτές και επιβάλλοντας αυστηρούς όρους, όπως εισοδηματικά κριτήρια για ενοικιαστές και μακροχρόνιες δεσμεύσεις.
Το μέτρο αποτελεί μέρος του δεκαετούς Εθνικού Σχεδίου για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 και εντάσσεται στην προσπάθεια αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης, χωρίς να ανακοπεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για την κατασκευή νεόδμητων ακινήτων.
Κεντρική επιδίωξη είναι να ενισχυθεί η κοινωνική και προσιτή κατοικία, κινητοποιώντας ιδιώτες κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές για την ανάπτυξη νέων κατοικιών που θα κατευθύνονται στη μακροχρόνια μίσθωση.
Βασικό εργαλείο της στρατηγικής η φορολογική ελάφρυνση στον ΦΠΑ
Η δυνατότητα εφαρμογής μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στηρίζεται στο ευρωπαϊκό θεσμικό πλαίσιο. Ειδικότερα, η οδηγία 2022/542 για τον ΦΠΑ επιτρέπει στα κράτη-μέλη να εφαρμόζουν μειωμένους συντελεστές στην παροχή και την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής. Με βάση αυτή τη δυνατότητα, η Ελλάδα εξετάζει τη διαμόρφωση ενός ειδικού φορολογικού καθεστώτος για κατοικίες που θα πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια ως προς το ύψος του ενοικίου και τη διάρκεια της μίσθωσης.
Το κίνητρο θα μπορούσε να λειτουργήσει συμπληρωματικά με άλλες φορολογικές ελαφρύνσεις, όπως η μείωση ή ακόμη και η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Στόχος είναι να περιοριστεί το κόστος ανάπτυξης νέων κατοικιών και να καταστεί οικονομικά ελκυστικότερη η συμμετοχή ιδιωτών και επενδυτικών κεφαλαίων στην αγορά της προσιτής στέγης.
Παράλληλα, εξετάζεται η θέσπιση δικλίδων ασφαλείας ώστε το φορολογικό όφελος να συνδέεται άμεσα με την τήρηση των όρων του προγράμματος. Σε περίπτωση πρόωρης πώλησης του ακινήτου, αλλαγής χρήσης ή μετατροπής του σε βραχυχρόνια μίσθωση, θα μπορούσε να προβλέπεται επιστροφή μέρους ή του συνόλου των φορολογικών ωφελημάτων. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να αποτραπεί η αξιοποίηση των κινήτρων για διαφορετικούς σκοπούς από εκείνους για τους οποίους θεσπίζονται.
Τα παραδείγματα της Πορτογαλίας και της Γαλλίας
Σημαντικά παραδείγματα για τον σχεδιασμό του ελληνικού μοντέλου αποτελούν η Πορτογαλία και η Γαλλία, οι οποίες έχουν ήδη αξιοποιήσει τον ΦΠΑ ως εργαλείο για την ενίσχυση της προσιτής κατοικίας.
Στην Πορτογαλία, το Decreto-Lei 97/2026 προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ 6%, έναντι του κανονικού συντελεστή 23%, για την κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση. Η εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή συνδέεται με συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων και ανώτατο όριο μηνιαίου ενοικίου, το οποίο φτάνει έως τα 2.300 ευρώ. Παράλληλα, η μίσθωση πρέπει να ξεκινήσει εντός 24 μηνών και να διατηρηθεί για τουλάχιστον 36 μήνες σε χρονικό ορίζοντα πέντε ετών.
Ακόμη ισχυρότερο είναι το πακέτο κινήτρων που παρέχεται στους θεσμικούς επενδυτές μέσω των Συμβάσεων Επένδυσης για Ενοικίαση. Εκτός από τον ΦΠΑ 6% στην κατασκευή, προβλέπονται απαλλαγές από τον φόρο μεταβίβασης και το χαρτόσημο, καθώς και από τον φόρο ακινήτων για οκτώ χρόνια. Παράλληλα, προβλέπεται επιστροφή του 50% του ΦΠΑ για δαπάνες που αφορούν μελέτες και μηχανικούς. Βασική προϋπόθεση είναι τουλάχιστον το 70% του κτιρίου να διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.
Πού απευθύνεται το γαλλικό μοντέλο
Στη Γαλλία, ο μειωμένος ΦΠΑ για την προσιτή, λεγόμενη ενδιάμεση κατοικία, διαμορφώνεται στο 10%, έναντι 20% του κανονικού συντελεστή, ενώ για τις αμιγώς κοινωνικές κατοικίες μπορεί να περιοριστεί ακόμη και στο 5,5%.
Το γαλλικό μοντέλο απευθύνεται κυρίως σε νομικά πρόσωπα και θεσμικούς επενδυτές που δραστηριοποιούνται σε περιοχές όπου καταγράφονται υψηλές στεγαστικές πιέσεις. Η αξιοποίηση του φορολογικού κινήτρου προϋποθέτει τα ακίνητα να χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, ενώ εφαρμόζονται εισοδηματικά κριτήρια για τους ενοικιαστές και ανώτατα όρια μισθωμάτων ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η διάρκεια των δεσμεύσεων είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς σε περίπτωση παραβίασης των όρων μπορεί να ενεργοποιηθεί μηχανισμός επιστροφής του φορολογικού οφέλους για χρονικό διάστημα που φτάνει έως και τα 20 χρόνια.