Ποιοι ξένοι επενδυτές αγοράζουν ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας -Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Real Estates στο iefimerida

Το iefimerida μίλησε με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλή Μπάκα, για το ποιοι επενδύουν στο κέντρο της Αθήνας και πώς διαμορφώνεται η αγορά κατοικίας.

Κύριε Μπάκα, ποιοι ξένοι επενδυτές αγοράζουν ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας; Ποιες είναι οι εθνικότητες, τα ποσοστά δυναμικής, το είδος ακινήτων, τα ποσά επένδυσης και πώς εξελίσσεται η αγορά;

Η αγορά ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας και ιδιαίτερα στο ιστορικό κέντρο (Πλάκα, Θησείο, Κουκάκι, Ψυρρή, Μοναστηράκι, Κεραμεικός, Μετς, Κολωνάκι περιμετρικά, Πετράλωνα) εξελίχθηκε την τελευταία δεκαετία σε μία από τις πιο διεθνοποιημένες αγορές ακινήτων της Ευρώπης. Από μια αγορά κρίσης με χαμηλές αξίες, μετατράπηκε σε αγορά επενδυτικού ενδιαφέροντος για ξένα κεφάλαια, ιδιώτες υψηλής ρευστότητας, developers και θεσμικούς επενδυτές.

Από πότε ξεκίνησε η έντονη κινητικότητα των ξένων επενδυτών στο κέντρο της Αθήνας;

Η έντονη κινητικότητα των ξένων επενδυτών στο κέντρο της Αθήνας δεν εμφανίστηκε ξαφνικά. Αποτελεί αποτέλεσμα μιας σταδιακής πορείας που ξεκίνησε μέσα στην περίοδο της οικονομικής κρίσης και εξελίχθηκε σε τέσσερις διακριτές φάσεις, μεταμορφώνοντας την αγορά ακινήτων της πρωτεύουσας.

Φάση 1, 2013-2016: Η περίοδος των πρώτων τοποθετήσεων και των μεγάλων ευκαιριών

Η πρώτη ουσιαστική περίοδος κινητικότητας ξεκίνησε το 2013, με την έναρξη του προγράμματος Golden Visa στην Ελλάδα. Την ίδια περίοδο, η χώρα βρισκόταν ακόμη στη δίνη της οικονομικής κρίσης, γεγονός που είχε οδηγήσει τις τιμές των ακινήτων σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα.

Γιατί τη χαρακτηρίζετε περίοδο μεγάλων ευκαιριών;

Το κέντρο της Αθήνας διέθετε σημαντικό απόθεμα παλαιών διαμερισμάτων και ακινήτων που πωλούνταν σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές, συχνά κάτω από την πραγματική τους αξία. Αυτό προσέλκυσε τους πρώτους ξένους επενδυτές, οι οποίοι αναζητούσαν ευκαιρίες υπεραξίας και πρόσβαση σε ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων με περιορισμένο κεφάλαιο.

Στην περίοδο αυτή, οι αγορές ήταν ακόμη περιορισμένες, αλλά έθεσαν τις βάσεις για όσα ακολούθησαν.

Φάση 2, 2017 - 2020: Η έκρηξη του Airbnb και η μαζική είσοδος ξένων κεφαλαίων -Πρωτοστατεί η Κίνα

Πόσο επηρέασε το Airbnb την αγορά και ποιες περιοχές επηρεάστηκαν περισσότερο;

Από το 2017 και μετά, η αγορά πέρασε σε ένα εντελώς διαφορετικό στάδιο. Η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω Airbnb άλλαξε ριζικά την αξία του κέντρου της Αθήνας. Περιοχές όπως το Κουκάκι, το Θησείο, ο Ψυρρή, το Μοναστηράκι και τα Πετράλωνα μετατράπηκαν σε τουριστικούς επενδυτικούς προορισμούς.

Την ίδια στιγμή, πολλοί ξένοι επενδυτές άρχισαν να αγοράζουν μαζικά μικρά και μεσαία διαμερίσματα, με βασικό στόχο την τουριστική εκμετάλλευση και τη δημιουργία εισοδήματος.

Σε αυτή τη φάση κυριάρχησαν κυρίως οι Κινέζοι επενδυτές, οι οποίοι αξιοποίησαν τόσο τις χαμηλές τιμές όσο και το πρόγραμμα Golden Visa. Σε αρκετές περιπτώσεις αγοράστηκαν ακόμη και ολόκληρες πολυκατοικίες ή πολλαπλά διαμερίσματα στην ίδια περιοχή.

Φάση 3, 2021-2023: Η επιστροφή του τουρισμού και η δεύτερη ισχυρή άνοδος

Πόσο καθοριστική ήταν η επιστροφή του τουρισμού και ποιες νέες επενδυτικές ομάδες εμφανίζονται;

Μετά την πανδημία, η επιστροφή του τουρισμού δημιούργησε νέο κύμα αισιοδοξίας στην αγορά ακινήτων. Η Αθήνα επανήλθε δυναμικά στον παγκόσμιο τουριστικό χάρτη και η ζήτηση για ακίνητα στο κέντρο αυξήθηκε εκ νέου.

Οι τιμές πώλησης κατέγραψαν ισχυρή άνοδο, ενώ παράλληλα εμφανίστηκαν νέες ομάδες αγοραστών. Στην αγορά εισήλθαν πιο έντονα επενδυτές από την Τουρκία, το Ισραήλ και τις Ηνωμένες Πολιτείες.

Οι Τούρκοι επενδυτές αναζητούσαν «προστασία» κεφαλαίων και πρόσβαση στην Ευρώπη. Οι Ισραηλινοί έδειξαν έντονο ενδιαφέρον για ποιοτικά ακίνητα και μεγαλύτερες τοποθετήσεις. Οι Αμερικανοί και οι Ελληνοαμερικανοί στράφηκαν περισσότερο σε lifestyle κατοικίες και σε premium σημεία της πόλης.

Η αγορά έπαψε να βασίζεται μόνο στο Airbnb και μπήκε σε φάση ευρύτερης διεθνοποίησης.

Φάση 4, 2024-2026: Η ώριμη αγορά και τα μεγαλύτερα κεφάλαια

Μπορούμε να μιλάμε πλέον για ώριμη αγορά και τι ζητούν σήμερα οι αγοραστές;

Από το 2024 έως σήμερα, η αγορά του κέντρου της Αθήνας εμφανίζει σαφή σημάδια ωρίμανσης. Οι χαμηλές τιμές του παρελθόντος έχουν πλέον χαθεί, ενώ οι επενδυτές κινούνται με πολύ πιο επαγγελματικά κριτήρια.

Το ενδιαφέρον πλέον στρέφεται σε μεγαλύτερα κεφάλαια, σε ολόκληρα κτίρια, boutique hotels, serviced apartments και premium κατοικίες υψηλών προδιαγραφών. Οι αγοραστές είναι πιο επιλεκτικοί, ζητούν «έτοιμα» ακίνητα προς μεταβίβαση - χωρίς «προβλήματα»,  ενεργειακή αναβάθμιση, ποιοτική κατασκευή και ξεκάθαρη προοπτική απόδοσης. Παράλληλα, μειώνεται το ενδιαφέρον για μικρά «προβληματικά» διαμερίσματα ή υπερτιμημένα ακίνητα χωρίς ανακαίνιση.

Η σημερινή αγορά δεν είναι πλέον αγορά «ευκαιρίας». Είναι αγορά επιλογής, γνώσης και ισχυρού κεφαλαίου.

Πώς θα συνοψίζατε την πορεία των ξένων επενδυτών;

Η πορεία των ξένων επενδυτών στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να συνοψιστεί ως εξής:

• Από την περίοδο των πολύ χαμηλών τιμών και των πρώτων ευκαιριών.
• Στην έκρηξη του Airbnb και των μαζικών αγορών.
• Στην επιστροφή του διεθνούς ενδιαφέροντος μετά την πανδημία.
• Και, τελικά, στη σημερινή ώριμη φάση των μεγάλων κεφαλαίων και των ποιοτικών επενδύσεων.

Εκτιμώμενη ποσοστιαία δυναμική ξένων επενδυτών - όχι μόνο Golden Visa

Ποια είναι σήμερα η εκτιμώμενη ποσοστιαία δυναμική των ξένων επενδυτών;

Η ξένη ζήτηση στο κέντρο της Αθήνας δεν προέρχεται πλέον από μία μόνο αγορά, αλλά από ένα πολυεθνικό μίγμα κεφαλαίων με διαφορετική ένταση και στρατηγική παρουσίας. Ορισμένες εθνικότητες εμφανίζουν ιδιαίτερα ισχυρή δυναμική και αυξημένες αγορές, ενώ άλλες κινούνται πιο επιλεκτικά ή σταθερά.

Πού βασίζεται αυτή η διαφοροποίηση;

Η παρακάτω εκτίμηση αποτυπώνει τη σημερινή εικόνα της αγοράς, με βάση το πραγματικό επενδυτικό ενδιαφέρον και τη συναλλακτική δραστηριότητα, πέρα από το πλαίσιο της Golden Visa.

Εθνικότητα	Εκτιμώμενο Μερίδιο	Επενδυτική Δυναμική
Ισραήλ	18% - 22%	Πολύ υψηλή
Τουρκία	16% - 20%	Πολύ υψηλή
Κίνα	14% - 18%	Υψηλή
Λίβανος / Αραβικές χώρες	8% - 12%	Αυξανόμενη
ΗΠΑ / Ελληνοαμερικανοί	8% - 12%	Υψηλή
Γερμανία	6% - 9%	Σταθερή
Γαλλία	4% - 7%	Επιλεκτική
Βαλκάνια	3% - 6%	Μεσαία
Ρωσόφωνοι / Ουκρανία	3% - 5%	Περιορισμένη
Λοιπές χώρες	8% - 12%	Μεικτή

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Ποιοι κυριαρχούν σήμερα στην αγορά ακινήτων του κέντρου της Αθήνας;

Η αγορά ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας έχει εισέλθει σε μια νέα περίοδο, όπου η ζήτηση από τους ξένους, δεν προέρχεται πλέον από μία μόνο χώρα ή από ένα συγκεκριμένο επενδυτικό μοντέλο. Αντιθέτως, σήμερα διαμορφώνεται από διαφορετικές εθνικότητες επενδυτών, καθεμία με ξεχωριστά κίνητρα, στρατηγικές και προτιμήσεις.

Η σημερινή εικόνα δείχνει ότι στο κέντρο της Αθήνας κυριαρχούν κυρίως επενδυτές από το Ισραήλ, την Τουρκία, την Κίνα, τις Ηνωμένες Πολιτείες και χώρες της Μέσης Ανατολής, με διαφορετικό αποτύπωμα η κάθε ομάδα.

Ισραηλινοί: Από τους ισχυρότερους παίκτες της σημερινής περιόδου

Πόσο ισχυρή είναι η παρουσία των Ισραηλινών επενδυτών;

Οι Ισραηλινοί επενδυτές συγκαταλέγονται σήμερα στους πιο δυναμικούς και οικονομικά ισχυρούς παίκτες της αθηναϊκής αγοράς ακινήτων. Η παρουσία τους έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα μετά το 2020, με έμφαση σε ποιοτικές και μεγαλύτερης αξίας τοποθετήσεις.

Δεν περιορίζονται σε μικρές επενδύσεις, αλλά κινούνται συχνά με επαγγελματικά κριτήρια και μεγαλύτερα κεφάλαια.

Σε ποιους τύπους ακινήτων εστιάζουν;

Εστιάζουν κυρίως σε:

• ολόκληρα κτίρια προς αξιοποίηση,
• premium διαμερίσματα σε κεντρικές περιοχές,
• ακίνητα υψηλής εμπορικής αξίας,
• τουριστικά ή μεικτής χρήσης ακίνητα,
• επενδύσεις με δυνατότητα υπεραξίας.

Η στρατηγική τους χαρακτηρίζεται από γρήγορες αποφάσεις, υψηλή ρευστότητα και αναζήτηση ποιοτικών assets.

Παράδειγμα: Στην παρακάτω ανάρτηση στέλεχος της ισραηλινής Bryte Investments, εξηγεί τη φορολογική πολιτική στην Ελλάδα και τη φορολογική συνθήκη μεταξύ Ισραήλ και Ελλάδας.

Τούρκοι: Η ταχύτερα ανερχόμενη ομάδα επενδυτών

Γιατί οι Τούρκοι επενδυτές θεωρούνται η ταχύτερα ανερχόμενη ομάδα;

Οι Τούρκοι επενδυτές αποτελούν μία από τις πλέον αυξανόμενες κατηγορίες ξένων αγοραστών στην Ελλάδα και ειδικά στην Αθήνα. Η έντονη παρουσία τους ξεκίνησε κυρίως μετά το 2021 και συνεχίζεται δυναμικά.Τα βασικά κίνητρά τους δεν περιορίζονται μόνο στην απόδοση του ακινήτου, αλλά συνδέονται και με γεωπολιτικούς και οικονομικούς λόγους.

Οι βασικοί λόγοι επένδυσης είναι:

• προστασία κεφαλαίων
• μεταφορά μέρους περιουσίας εκτός Τουρκίας
• ευρωπαϊκή βάση εγκατάστασης
• τοποθέτηση σε ευρώ
• οικογενειακή ασφάλεια και διασπορά κεφαλαίων

Επιλέγουν κυρίως κατοικίες καλής ποιότητας, κεντρικά διαμερίσματα, premium περιοχές της Αττικής, αλλά και σε ανερχόμενες.

Κινέζοι: Οι «πρωταγωνιστές» της πρώτης μεγάλης φάσης

Ποιος ήταν ο ρόλος των Κινέζων επενδυτών στην αγορά;

Οι Κινέζοι επενδυτές ήταν οι απόλυτοι πρωταγωνιστές της περιόδου 2017-2023. Αξιοποίησαν μαζικά τις ευκαιρίες της κρίσης, τις χαμηλές τιμές και το πρόγραμμα Golden Visa. Ήταν η ομάδα που συνέβαλε περισσότερο στη διεθνοποίηση της αγοράς κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας.

Αγόρασαν κυρίως:

• μικρά διαμερίσματα,
• studios,
• παλαιές κατοικίες προς ανακαίνιση,
• πολλαπλά διαμερίσματα σε ίδιες πολυκατοικίες,
• ακίνητα με στόχο μίσθωση ή μεταπώληση,

Σήμερα παραμένουν ενεργοί, αλλά κινούνται πιο επιλεκτικά, καθώς οι χαμηλές αξίες του παρελθόντος έχουν περιοριστεί.

Αμερικανοί και Ελληνοαμερικανοί: Ζήτηση lifestyle και premium κατοικιών

Τι χαρακτηρίζει τους Αμερικανούς και Ελληνοαμερικανούς επενδυτές;

Μετά το 2020 παρατηρείται αυξανόμενη παρουσία Αμερικανών και Ελληνοαμερικανών επενδυτών στην αγορά της Αθήνας. Σε αντίθεση με άλλες ομάδες που κινούνται αυστηρά επενδυτικά, αυτή η κατηγορία συχνά συνδυάζει οικονομική απόδοση με προσωπική χρήση.

Αναζητούν κυρίως:

• premium κατοικίες,
• διαμερίσματα με θέα ή ιδιαίτερο χαρακτήρα,
• ακίνητα στο ιστορικό κέντρο,
• κατοικίες για part-time διαμονή,
• lifestyle αγορές υψηλής αισθητικής,

Η ζήτησή τους είναι πιο ποιοτική και λιγότερο μαζική, αλλά με υψηλότερα budgets ανά αγορά.

Λίβανος και Μέση Ανατολή: Αγορά ασφαλών assets στην Αθήνα

Πώς κινούνται οι επενδυτές από τη Μέση Ανατολή;

Επενδυτές από τον Λίβανο και γενικότερα από χώρες της Μέσης Ανατολής εμφανίζουν επίσης αυξημένο ενδιαφέρον για την Αθήνα, αντιμετωπίζοντας την πόλη ως ασφαλή ευρωπαϊκή τοποθέτηση κεφαλαίων.

Το ενδιαφέρον τους στρέφεται κυρίως σε:

• ασφαλή ακίνητα σε κεντρικές περιοχές,
• ποιοτικές κατοικίες,
• περιουσιακά στοιχεία σταθερής αξίας,
• ακίνητα με δυνατότητα προσωπικής χρήσης στο μέλλον,

Η Αθήνα λειτουργεί για αυτούς ως πόλη-βάση, με χαμηλότερο κόστος εισόδου σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες.

Τι είδους ακίνητα αγοράζουν και τι επιλέγουν ανά εθνικότητα;

Η σημερινή αγορά ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας κυριαρχείται από διαφορετικές ομάδες επενδυτών με διαφορετικές λογικές:

• Οι Ισραηλινοί κινούνται δυναμικά σε μεγαλύτερες και ποιοτικές επενδύσεις.
• Οι Τούρκοι αναζητούν ασφάλεια κεφαλαίων και ευρωπαϊκή παρουσία.
• Οι Κινέζοι παραμένουν σημαντικοί, αλλά πιο επιλεκτικοί από το παρελθόν.
• Οι Αμερικανοί - Ελληνοαμερικανοί επενδύουν σε lifestyle και premium ακίνητα.
• Η Μέση Ανατολή βλέπει την Αθήνα ως ασφαλές ευρωπαϊκό asset.

Το αποτέλεσμα είναι ότι το κέντρο της Αθήνας έχει πλέον μετατραπεί σε διεθνές πεδίο ανταγωνισμού κεφαλαίων και όχι απλώς σε τοπική αγορά κατοικίας.

Υπάρχουν ξεκάθαρες «σχολές» επενδυτών;

Οι επενδυτικές επιλογές των ξένων αγοραστών διαφοροποιούνται σημαντικά ανάλογα με την εθνικότητα, τα κίνητρα και το ύψος του διαθέσιμου κεφαλαίου. Άλλοι αναζητούν υψηλές αποδόσεις, άλλοι ποιοτική κατοικία ή ασφαλή τοποθέτηση περιουσίας, ενώ ορισμένοι στοχεύουν σε lifestyle αγορές και μακροχρόνια παρουσία στην Αθήνα. Για τον λόγο αυτό, κάθε ομάδα επενδυτών στρέφεται σε διαφορετικό τύπο ακινήτου και διαφορετικές περιοχές.

Οι επενδυτικές επιλογές των ξένων αγοραστών διαφοροποιούνται σημαντικά ανάλογα με την εθνικότητα, τα κίνητρα και το ύψος του διαθέσιμου κεφαλαίου. Άλλοι αναζητούν υψηλές αποδόσεις, άλλοι ποιοτική κατοικία ή ασφαλή τοποθέτηση περιουσίας, ενώ ορισμένοι στοχεύουν σε lifestyle αγορές και μακροχρόνια παρουσία στην Αθήνα. Για τον λόγο αυτό, κάθε ομάδα επενδυτών στρέφεται σε διαφορετικό τύπο ακινήτου και διαφορετικές περιοχές.

Εθνικότητα	Συνήθης Επιλογή
Ισραηλινοί	Κτίρια, διαμερίσματα υψηλών προδιαγραφών
Τούρκοι	Κατοικίες, επενδυτικά διαμερίσματα
Κινέζοι	Στούντιο, μικρά διαμερίσματα
Αμερικανοί	Κατοικίες με θέα, υψηλών προδιαγραφών
Λιβανέζοι	Κολωνάκι, Μετς, ιστορικό κέντρο
Ευρωπαίοι	Δεύτερη κατοικία

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Τι ποσά επενδύουν

Με τι budgets κινούνται οι ξένοι επενδυτές;

Το ύψος του διαθέσιμου κεφαλαίου αποτελεί βασικό παράγοντα που καθορίζει τόσο το είδος του ακινήτου όσο και τη στρατηγική τοποθέτησης στην αγορά του κέντρου της Αθήνας. Από μικρούς ιδιώτες επενδυτές έως developers και θεσμικά χαρτοφυλάκια, κάθε κατηγορία κινείται με διαφορετικές αποδόσεις, στόχους και χρονικό ορίζοντα. Η αγορά πλέον δεν λειτουργεί ενιαία, αλλά σε διακριτές βαθμίδες κεφαλαίων.

Κατηγορία	Επενδυόμενο Κεφάλαιο
Μικρός επενδυτής	€180.000 – €350.000
Μεσαίος αγοραστής	€350.000 – €800.000
Developer	€1 εκ. – €5 εκ.
Θεσμικός επενδυτής	€5 εκ. – €50 εκ.+

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Πού αγοράζουν στο ιστορικό κέντρο

Σε ποιες περιοχές του κέντρου κατευθύνονται τα ξένα κεφάλαια;

Η γεωγραφία της ζήτησης στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας παρουσιάζει έντονη διαφοροποίηση, με κάθε περιοχή να προσελκύει διαφορετικό προφίλ επενδυτή και διαφορετική στρατηγική αξιοποίησης. Από τις premium κατοικίες και τις αγορές υψηλού κύρους, έως τα τουριστικά ακίνητα και τα projects αναβάθμισης, η επιλογή τοποθεσίας αποτελεί καθοριστικό παράγοντα επένδυσης.

Ποιο είναι το επενδυτικό προφίλ ανά περιοχή

Περιοχή	Προφίλ Ζήτησης
Πλάκα	Αγοραστές υψηλού κύρους
Θησείο	Κατοικία υψηλών προδιαγραφών
Κουκάκι	Τουριστική επένδυση
Ψυρρή	Μικρά πολυτελή ξενοδοχεία
Μοναστηράκι	Τουριστικά κτίρια
Κεραμεικός	Επενδυτικά έργα υπεραξίας
Πετράλωνα	Κατοικία + επένδυση
Μετς	Ξένοι αγοραστές υψηλού επιπέδου

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

2026: Εικόνα αγοράς ακινήτων

Τι αλλάζει το 2026 στην αγορά ακινήτων; Ποια είναι τα νέα κριτήρια των επενδυτών;

Το 2026 αποτελεί σημείο καμπής για την αγορά ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας. Η περίοδος των εύκολων αγορών, των μαζικών τοποθετήσεων μικρών κεφαλαίων και της λογικής «αγοράζω οτιδήποτε φθηνό» έχει πλέον περάσει. Η αγορά εμφανίζεται σαφώς πιο ώριμη, πιο απαιτητική και περισσότερο επαγγελματική.

Οι ξένοι αλλά και οι εγχώριοι επενδυτές κινούνται πλέον με διαφορετικά κριτήρια. Δεν αρκεί μόνο η τοποθεσία. Σημαντικό ρόλο παίζουν η ποιότητα του ακινήτου, η ενεργειακή του εικόνα, η νομιμότητα, το πραγματικό επενδυτικό περιθώριο και η δυνατότητα μελλοντικής υπεραξίας. Με απλά λόγια, το 2026 η αγορά επενδυει πιο έξυπνα.

Αυξάνεται η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα

Οι επενδυτές στρέφονται ολοένα και περισσότερο σε ακίνητα που διαθέτουν ποιοτικά χαρακτηριστικά, καλύτερη κατασκευή, σωστή διαρρύθμιση και δυνατότητα άμεσης αξιοποίησης.

Δεν ενδιαφέρονται πλέον μόνο για το τετραγωνικό μέτρο ή για μια χαμηλή τιμή αγοράς. Αναζητούν ακίνητα που μπορούν να σταθούν ανταγωνιστικά είτε στην πώληση είτε στη μίσθωση τα επόμενα χρόνια.

Μεγαλύτερη ζήτηση εμφανίζουν:

• ανακαινισμένα διαμερίσματα
• ακίνητα με καλή αισθητική
• καλοδιατηρημένες πολυκατοικίες
• κατοικίες με εξωτερικούς χώρους
• ακίνητα έτοιμα προς χρήση

Πόσο σημαντική είναι πλέον η ενεργειακή κλάση;

Η ενεργειακή απόδοση αποτελεί πλέον καθοριστικό παράγοντα αξίας. Το αυξημένο κόστος ενέργειας, οι ευρωπαϊκές κατευθύνσεις και οι απαιτήσεις των ενοικιαστών ωθούν την αγορά προς πιο σύγχρονα ακίνητα.

Ακίνητα με:

• νέα κουφώματα
• αυτονομία θέρμανσης
• θερμομόνωση
• σύγχρονα συστήματα ψύξης / θέρμανσης
• καλύτερη ενεργειακή κλάση

αποκτούν σαφές προβάδισμα τόσο στην πώληση όσο και στη μίσθωση.

Δεν αρκεί πλέον το «είναι στο κέντρο» -Eνδιαφέρον για ακίνητα με «ασφάλεια» συναλλαγής και πλήρη τακτοποίηση

Ποια ακίνητα χάνουν πλέον τη δυναμική τους;

Το 2026 οι αγοραστές είναι πιο προσεκτικοί από ποτέ σε ζητήματα νομιμότητας. Αυθαίρετες κατασκευές, εκκρεμότητες τακτοποιήσεων, ασαφείς τίτλοι ή πολεοδομικά προβλήματα λειτουργούν αποτρεπτικά.

Οι επενδυτές θέλουν:

• καθαρούς τίτλους
• ξεκάθαρη νομική εικόνα
• χώρους με ολοκληρωμένη νομιμοποίηση / τακτοποίηση
• εύκολη μεταβίβαση
• χαμηλό ρίσκο μελλοντικών προβλημάτων

Η εποχή που αγοράζονταν ακίνητα χωρίς έλεγχο έχει περάσει.

Μεγάλα διαμερίσματα και λειτουργικές κατοικίες

Η αγορά στρέφεται περισσότερο σε μεγαλύτερα διαμερίσματα και κατοικίες με πραγματική λειτουργικότητα. Μετά από χρόνια κυριαρχίας των studios και των μικρών επενδυτικών μονάδων, αυξάνεται η ζήτηση για σπίτια που μπορούν να καλύψουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.

Αναζητούνται περισσότερο:

• διαμερίσματα 70 - 120 τ.μ.
• 2 και 3 υπνοδωμάτια
• οικογενειακά σπίτια
• Κατοικίες για στελέχη επιχειρήσεων & υπηρεσίες μετεγκατάστασης
• premium rentals

Κτίρια με υπεραξία και αναπτυξιακό χαρακτήρα

Μεγαλύτερα κεφάλαια στρέφονται πλέον σε ολόκληρα κτίρια ή ακίνητα με προοπτική αναβάθμισης. Η αγορά ενδιαφέρεται για assets που μπορούν να μετατραπούν σε:

• Μικρά πολυτελή ξενοδοχεία
• Επιπλωμένα διαμερίσματα με υπηρεσίες
• Αναπτύξεις μικτής χρήσης
• Κατοικίες υψηλών προδιαγραφών
• Οργανωμένα έργα κατοικιών προς μίσθωση

Το ενδιαφέρον πλέον είναι περισσότερο στρατηγικό και λιγότερο ευκαιριακό.

Η αγορά γίνεται πιο απαιτητική

Το 2026 καταγράφεται σαφής μεταβολή και στις κατηγορίες ακινήτων που χάνουν δυναμική. Η αγορά δεν επιβραβεύει πλέον εύκολα κάθε ακίνητο μόνο και μόνο επειδή βρίσκεται στο κέντρο της Αθήνας. Οι αγοραστές εξετάζουν περισσότερο την ποιότητα, την πραγματική απόδοση και το συνολικό ρίσκο της επένδυσης.

Μειωμένο ενδιαφέρον εμφανίζεται πλέον για:

• Προβληματικά studios

Τα πολύ μικρά διαμερίσματα χαμηλής ποιότητας, χωρίς σωστή διαρρύθμιση ή σε κακές πολυκατοικίες, χάνουν μέρος της ελκυστικότητάς τους. Η υπερπροσφορά σε ορισμένες περιοχές και η κόπωση της αγοράς τα πιέζουν.

• Παλιά ακίνητα χωρίς ανακαίνιση

Η παλαιότητα από μόνη της δεν αποτελεί πλέον επενδυτική ευκαιρία. Ένα παλιό ακίνητο χωρίς ανακαίνιση, χωρίς ενεργειακή αναβάθμιση και χωρίς ιδιαίτερα χαρακτηριστικά δυσκολεύεται περισσότερο να πουληθεί σε υψηλή τιμή.

• Υπερτιμημένα «Airbnb» assets

Πολλά ακίνητα που αποτιμήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια με βάση υπεραισιόδοξες προσδοκίες εσόδων από βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιμετωπίζουν πλέον μεγαλύτερο σκεπτικισμό από τους αγοραστές.

Οι επενδυτές εξετάζουν:

• πραγματική πληρότητα
• λειτουργικά κόστη
• φορολογία
• περιορισμούς βραχυχρόνιας μίσθωσης
• ρεαλιστική καθαρή απόδοση
• Χαμηλής ποιότητας πολυκατοικίες

Πολυκατοικίες με εγκατάλειψη, παλιούς κοινόχρηστους χώρους, προβλήματα συντήρησης ή κακή εικόνα επηρεάζουν πλέον περισσότερο την τελική αξία του κάθε διαμερίσματος. Η συνολική ποιότητα και εικόνα του κτιρίου δημιουργεί πλέον πρόσθετη αξία, πέρα από το ίδιο το διαμέρισμα.

Η νέα πραγματικότητα στο κέντρο της Αθήνας

Το κέντρο της Αθήνας μετασχηματίζεται και δεν λειτουργεί πλέον ως μια συμβατική αγορά κατοικίας. Σε ποια νέα μορφή αγοράς εξελίσσεται σήμερα;

Η προηγούμενη περίοδος βασίστηκε κυρίως: στην κινεζική μαζική αγορά μικρών διαμερισμάτων, στις χαμηλές τιμές και στη λογική της εύκολης απόδοσης.

Η σημερινή περίοδος βασίζεται περισσότερο: σε Ισραηλινούς, Τούρκους, Αμερικανούς επενδυτές, αλλά και σε μεγαλύτερα κεφάλαια που αναζητούν ποιότητα, στρατηγική αξία και χαμηλότερο ρίσκο.

Το κέντρο της Αθήνας δεν αποτελεί πλέον μια απλή τοπική αγορά κατοικίας. Έχει εξελιχθεί σε διεθνή αγορά κεφαλαίων, όπου «ανταγωνίζονται» διαφορετικές εθνικότητες επενδυτών, μεγαλύτερα funds και πιο επαγγελματικά επενδυτικά σχήματα.