Παρά το μεγάλο οικιστικό απόθεμα της χώρας, η ελληνική αγορά κατοικίας συνεχίζει να λειτουργεί υπό συνθήκες έντονης στενότητας.
Κεντρικό ρόλο σε αυτή την αντίφαση παίζουν τα κενά ακίνητα, τα οποία, αντί να λειτουργούν ως «δεξαμενή» αποσυμπίεσης των τιμών και των ενοικίων, παραμένουν σε μεγάλο βαθμό εκτός αγοράς.
Tο 35% των κανονικών κατοικιών στην Ελλάδα είναι κενές
Σύμφωνα με τη νέα μελέτη της Alpha Bank, σχεδόν το 35% των κανονικών κατοικιών στην Ελλάδα δεν κατοικείται, ποσοστό από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Από αυτές, το 12% είναι κενές κατοικίες, δηλαδή ακίνητα χωρίς καμία χρήση, που αντιστοιχούν σε περίπου 794.000 σπίτια.
Tο ένα τρίτο των κενών ακινήτων βρίσκεται στην Αττική
Η γεωγραφική κατανομή των κενών κατοικιών εξηγεί γιατί το πρόβλημα αποκτά ιδιαίτερη ένταση. Περίπου το ένα τρίτο των κενών ακινήτων βρίσκεται στην Αττική, όπου αντιστοιχούν στο 11,8% του συνολικού οικιστικού αποθέματος, ενώ το 9,7% εντοπίζεται στη Θεσσαλονίκη. Δηλαδή, σημαντικό μέρος της «κλειδωμένης» προσφοράς βρίσκεται ακριβώς στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση για εργασία και στέγη.
Σύμφωνα με την έρευνα, μόλις ένας στους δέκα ιδιοκτήτες (11%) δηλώνει ότι διαθέτει κενή ή αναξιοποίητη κατοικία, γεγονός που δείχνει ότι το πρόβλημα δεν είναι καθολικό, αλλά συγκεντρωμένο σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων. Το ποσοστό των ιδιοκτητών με κενό ακίνητο είναι υψηλότερο στην περιφέρεια (14%), σε σύγκριση με την Αθήνα (7%) και τη Θεσσαλονίκη (11%), ωστόσο οι συνέπειες είναι εντονότερες στις μεγάλες πόλεις, όπου η ζήτηση είναι διαρκής και η προσφορά ανελαστική.
Ποιοι είναι οι λόγοι που τα κλειστά σπίτια δεν ανοίγουν για να πέσουν στην αγορά
Οι λόγοι για τους οποίους τα ακίνητα αυτά δεν διατίθενται στην αγορά είναι κυρίως οικονομικοί και θεσμικοί. Το 42% των ιδιοκτητών αναφέρει ως βασικό εμπόδιο το υψηλό κόστος ανακαίνισης ή ανακατασκευής, στοιχείο που συνδέεται άμεσα με τη γήρανση του ελληνικού οικιστικού αποθέματος. Ακολουθούν τα κληρονομικά ζητήματα και η πολυϊδιοκτησία (21%), που συχνά οδηγούν σε αδυναμία συνεννόησης μεταξύ συνιδιοκτητών. Την ίδια στιγμή, ένα μέρος των κενών κατοικιών έχει πιο προσωρινό χαρακτήρα: το 19% των ιδιοκτητών δηλώνει πρόθεση να το διαθέσει προς ενοικίαση στο άμεσο μέλλον, το 6% προς πώληση, ενώ το 15% το κρατά κλειστό για μελλοντική προσωπική ή οικογενειακή χρήση. Υπάρχει, τέλος, και ένα σημαντικό ποσοστό που θεωρεί ότι δεν υπάρχει επαρκής ζήτηση ή ότι το προσφερόμενο ενοίκιο ή η τιμή πώλησης δεν είναι ικανοποιητικά.
Παρά τον αριθμό των κενών κατοικιών, η πραγματική προσφορά που φτάνει στην αγορά έχει μειωθεί αισθητά την τελευταία δεκαετία. Σε σύγκριση με το 2011, οι διαθέσιμες προς πώληση κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά περίπου ένα τρίτο, με τη μείωση να είναι ιδιαίτερα έντονη σε περιοχές όπως η Κεντρική Μακεδονία (-50%), η Αττική (-40,4%) και το Νότιο Αιγαίο (-37,6%). Αντίστοιχα, οι κενές κατοικίες που διατίθενται προς ενοικίαση μειώθηκαν συνολικά κατά 10,4%, περιορίζοντας περαιτέρω την προσφορά σε μια ήδη πιεσμένη αγορά.
Γι αυτό οι τιμές των ενοικίων παραμένουν έντονα ανοδικές
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον περιορισμένης προσφοράς, οι προσδοκίες για την εξέλιξη των ενοικίων παραμένουν έντονα ανοδικές. Σύμφωνα με την έρευνα, σχεδόν επτά στους δέκα ερωτηθέντες εκτιμούν ότι τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα επόμενα χρόνια, ποσοστό αυξημένο κατά περίπου 10 μονάδες σε σχέση με το 2024. Αντίθετα, όσοι προσδοκούν μείωση των ενοικίων αποτελούν πλέον μικρή μειοψηφία, μόλις 8%. Οι προσδοκίες αυτές είναι σχεδόν οριζόντιες, ανεξαρτήτως καθεστώτος κατοικίας, αν και οι εκμισθωτές εμφανίζονται ελαφρώς πιο συγκρατημένοι σε σχέση με τους ενοικιαστές.
Καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών κατοικίας και των ενοικίων στο άμεσο μέλλον φαίνεται ότι θα διαδραματίσουν παράγοντες πέραν της παραδοσιακής στεγαστικής πολιτικής. Ενώ το 2024 οι κυβερνητικές πολιτικές, και ιδίως οι φορολογικές, θεωρούνταν ο σημαντικότερος παράγοντας που επηρεάζει την αγορά, το 2025 την πρώτη θέση καταλαμβάνει πλέον ο τουρισμός και η οικονομία διαμοιρασμού. Η εξέλιξη αυτή αντανακλά την αυξανόμενη πίεση που ασκεί η βραχυχρόνια μίσθωση στην προσφορά κατοικιών για μόνιμη χρήση, ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης.
Δεν είναι τυχαίο ότι στην Αττική το 72% και στα νησιά το 78% των ερωτηθέντων θεωρούν την οικονομία διαμοιρασμού τον βασικό παράγοντα που θα καθορίσει τις τιμές τα επόμενα χρόνια.
Στη δεύτερη θέση υποχωρούν οι κυβερνητικές παρεμβάσεις, ενώ τα επιτόκια και η πρόσβαση στη χρηματοδότηση παραμένουν τρίτος σημαντικός παράγοντας. Ιδιαίτερη άνοδο καταγράφει και η αστικοποίηση, καθώς όλο και περισσότεροι αναγνωρίζουν ότι η συγκέντρωση πληθυσμού και οικονομικής δραστηριότητας στα μεγάλα αστικά κέντρα εντείνει τις πιέσεις στην αγορά κατοικίας.
Η εικόνα που προκύπτει είναι σαφής, τα κενά ακίνητα, παρά τον αριθμό τους, δεν αρκούν για να λειτουργήσουν ως αντίβαρο στις αυξανόμενες τιμές και τα ενοίκια. Όσο παραμένουν εκτός αγοράς, λόγω κόστους, θεσμικών εμποδίων ή εναλλακτικών χρήσεων, η προσφορά θα παραμένει περιορισμένη και οι προσδοκίες ανοδικές. Σε αυτό το πλαίσιο, οι εξελίξεις στην οικονομία διαμοιρασμού, η πορεία της αστικοποίησης και η ενεργοποίηση ή μη των κενών κατοικιών θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό αν η στεγαστική πίεση θα συνεχίσει να εντείνεται τα επόμενα χρόνια.