Μετά από μια δεκαετία «ξέφρενης» ανόδου των τιμών στην αγορά κατοικίας στην Αττική, οι εκτιμήσεις των ειδικών κάνουν λόγο για σταθεροποίηση των αξιών τα επόμενα χρόνια σε μεγάλο μέρος του λεκανοπεδίου.
Η αγορά ακινήτων αναμένεται να κινηθεί με πιο ήπιους ρυθμούς την περίοδο 2026-2028, ενώ η πορεία των αξιών θα εξαρτάται ολοένα και περισσότερο από τα ποιοτικά χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου και τα μεγέθη κάθε περιοχής.
Το επικρατέστερο σενάριο, όπως καταγράφεται σε μελέτη του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E-Real Estates, περιλαμβάνει μεταξύ άλλων σταθεροποίηση των αξιών σε μεγάλο μέρος της Αττικής, μεγαλύτερη διαπραγμάτευση μεταξύ αγοραστών και πωλητών και αυξημένη σημασία της ενεργειακής απόδοσης, της λειτουργικότητας και της ποιότητας κατασκευής.
Οι περιοχές που εμφανίζουν αυξημένη πιθανότητα πιέσεων και σταθεροποίησης των αξιών
Οι πιθανές διορθώσεις δεν αναμένεται να είναι οριζόντιες. Αφορούν κυρίως περιοχές που:
- κατέγραψαν ιδιαίτερα υψηλούς ρυθμούς ανόδου την τελευταία οκταετία,
- στηρίχθηκαν έντονα στη βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb),
- επηρεάστηκαν σημαντικά από την επενδυτική ζήτηση,
- ή διαθέτουν μεγάλο ποσοστό παλαιού και μη αναβαθμισμένου οικιστικού αποθέματος.
Παράλληλα, αφορούν συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, όπως παλαιές κατοικίες χωρίς ανακαίνιση, ενεργειακά απαξιωμένα ακίνητα και κατοικίες με ζητούμενες τιμές που δεν ανταποκρίνονται στα χαρακτηριστικά τους (π.χ. διαμερίσματα χωρίς ασανσέρ ή θέση στάθμευσης).
Η εικόνα που διαμορφώνεται παραπέμπει σε μια αγορά που γίνεται περισσότερο επιλεκτική, με μεγαλύτερη έμφαση στην ποιότητα του ακινήτου και στη σχέση αξίας προς τιμή.
Περιοχές όπου ενδέχεται να εμφανιστούν πιέσεις στις τιμές πώλησης κατοικιών την περίοδο 2026-2028
Σημείωση: Οι εκτιμήσεις αφορούν κυρίως παλαιά, μη ανακαινισμένα ή υπερτιμημένα ακίνητα και δεν αποτελούν πρόβλεψη για το σύνολο της αγοράς ή των συναλλαγών σε κάθε περιοχή. Βασίζονται σε αξιολόγηση των συνθηκών της αγοράς, λαμβάνοντας υπόψη τη σχέση τιμών και εισοδημάτων, τις αποδόσεις των ακινήτων, την προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών, καθώς και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του διαθέσιμου αποθέματος.
Το κέντρο της Αθήνας μετά το Airbnb και την Golden Visa
Το κέντρο της Αθήνας αποτέλεσε τον «πρωταγωνιστή» της προηγούμενης δεκαετίας. Η άνοδος των τιμών στηρίχθηκε στη βραχυχρόνια μίσθωση, την Golden Visa, τους ξένους επενδυτές, τους digital nomads και τη συνολική ανάπτυξη του τουρισμού.
Σήμερα, η αγορά εμφανίζει σημάδια ωρίμανσης. Οι χρόνοι απορρόφησης αυξάνονται, η διαπραγμάτευση ενισχύεται και η ζήτηση γίνεται πιο επιλεκτική. Οι μεγαλύτερες πιέσεις αναμένεται να αφορούν κυρίως παλαιά ακίνητα χαμηλής ενεργειακής απόδοσης και όχι τις ποιοτικές, ανακαινισμένες κατοικίες.
Δυτικά Προάστια: όταν τα εισοδήματα δεν ακολουθούν τις τιμές
Το Αιγάλεω, το Περιστέρι, η Νίκαια, το Ίλιον και η Πετρούπολη επωφελήθηκαν σημαντικά από την επέκταση του μετρό και τη μεταφορά ζήτησης από ακριβότερες περιοχές της Αττικής. Ωστόσο, σε αρκετές περιπτώσεις οι τιμές αυξήθηκαν ταχύτερα από τα τοπικά εισοδήματα. Αυτό δεν προμηνύει γενικευμένη πτώση, αλλά περιορίζει τα περιθώρια περαιτέρω έντονης ανόδου και οδηγεί την αγορά σε φάση μεγαλύτερης σταθεροποίησης.
Νότια Προάστια: ισχυρή ζήτηση, αλλά όχι για όλα τα ακίνητα
Τα νότια προάστια εξακολουθούν να διαθέτουν ισχυρά θεμελιώδη χαρακτηριστικά, χάρη στο Ελληνικό, το παραλιακό μέτωπο, τα ξένα κεφάλαια, τα υψηλά εισοδήματα και την περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Παράλληλα, όμως, η αγορά γίνεται πιο επιλεκτική.
Παλαιά ακίνητα στον Άλιμο, στο Παλαιό Φάληρο ή σε τμήματα του Ελληνικού που ζητούν τιμές αντίστοιχες με τη Γλυφάδα ή τη Βούλα, χωρίς να διαθέτουν αντίστοιχα ποιοτικά χαρακτηριστικά, ενδέχεται να αντιμετωπίσουν μεγαλύτερους χρόνους διάθεσης και αυξημένη διαπραγμάτευση.
Οι πιο ανθεκτικές αγορές της Αττικής
«Δεν αναμένεται να επηρεαστούν όλες οι περιοχές με τον ίδιο τρόπο. Τη μεγαλύτερη ανθεκτικότητα εμφανίζουν αγορές που διαθέτουν υψηλά εισοδήματα, περιορισμένη προσφορά κατοικιών και διαχρονικά ισχυρή ζήτηση τόσο από εγχώριους όσο και από διεθνείς αγοραστές» εξηγεί στο iefimerida.gr ο πρόεδρος του E- Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.
Περιοχές όπως η Βουλιαγμένη, η Βούλα, η Γλυφάδα, το Ψυχικό, η Φιλοθέη, το Χαλάνδρι και το Μαρούσι διαθέτουν ισχυρότερα θεμελιώδη χαρακτηριστικά, γεγονός που περιορίζει την πιθανότητα σημαντικών πιέσεων στις αξίες κατοικιών ακόμη και σε ένα περιβάλλον μεγαλύτερης ωρίμανσης της αγοράς.
Περιοχές με τη μεγαλύτερη ανθεκτικότητα
Η δεκαετία της ισχυρής ανόδου φτάνει στο τέλος της
Η περίοδος 2017-2026 καταγράφεται ως μία από τις πιο δυναμικές φάσεις της ελληνικής κτηματαγοράς μετά την οικονομική κρίση. Μέσα σε λιγότερο από μία δεκαετία, η αγορά κατοικίας της Αττικής πέρασε από τη φάση της ανάκαμψης σε μια περίοδο έντονης ανόδου, με τις τιμές πώλησης να καταγράφουν σημαντικές υπεραξίες σε μεγάλο μέρος του Λεκανοπεδίου.
Σε πολλές περιοχές της Αθήνας και του Πειραιά οι ζητούμενες τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 70%, 90% ή ακόμη και πάνω από 100% σε σχέση με το 2017.
Περιοχές όπως το Κουκάκι, το Παγκράτι, το Μεταξουργείο, η Γλυφάδα, η Βούλα, το Ελληνικό, η Νίκαια, το Αιγάλεω και ο Πειραιάς βρέθηκαν στο επίκεντρο αυτής της ανοδικής πορείας, καταγράφοντας από τις υψηλότερες υπεραξίες της τελευταίας δεκαετίας.
Ανά περιοχή: Οι βασικοί παράγοντες που διαμόρφωσαν την άνοδο των τιμών
Η ανοδική πορεία της αγοράς κατοικίας στην Αττική δεν είχε ενιαία χαρακτηριστικά σε όλες τις περιοχές. Κάθε γεωγραφική ενότητα ακολούθησε τη δική της διαδρομή ανάπτυξης, επηρεαζόμενη από διαφορετικούς οικονομικούς, κοινωνικούς και επενδυτικούς παράγοντες.
Σε ορισμένες περιοχές η άνοδος συνδέθηκε με τη διεθνή ζήτηση και τις μεγάλες επενδύσεις, σε άλλες με τη βραχυχρόνια μίσθωση και τον τουρισμό, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις καθοριστικό ρόλο διαδραμάτισαν οι νέες συγκοινωνιακές υποδομές και η μεταφορά ζήτησης από ακριβότερες αγορές.
Νότια Προάστια: η επίδραση του Ελληνικού και του παραλιακού μετώπου
Τα νότια προάστια αποτέλεσαν μία από τις ισχυρότερες αγορές κατοικίας της τελευταίας δεκαετίας. Η μεγάλη αστική ανάπλαση του Ελληνικού, η εγγύτητα στη θάλασσα, η διεθνής προβολή της Αθηναϊκής Ριβιέρας και η αυξημένη παρουσία ξένων επενδυτών λειτούργησαν ως βασικοί μοχλοί ανόδου.
Η Γλυφάδα ενίσχυσε ακόμη περισσότερο τον premium χαρακτήρα της, προσελκύοντας τόσο αγοραστές υψηλών εισοδημάτων όσο και διεθνείς επενδυτές που αναζητούσαν ακίνητα σε περιοχές με υψηλή ποιότητα ζωής και περιορισμένη προσφορά.
Η Βούλα επωφελήθηκε από την εγγύτητα στη θάλασσα, το περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα και τη διαχρονική προτίμηση νοικοκυριών υψηλότερων εισοδημάτων, που αναζητούν μόνιμη κατοικία σε ποιοτικό οικιστικό περιβάλλον.
Το Ελληνικό κατέγραψε μία από τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών στην Αττική. Οι προσδοκίες που δημιούργησε η μεγαλύτερη αστική ανάπλαση της χώρας, σε συνδυασμό με το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον και τη διεθνή προβολή του έργου, επηρέασαν συνολικά την αγορά της ευρύτερης περιοχής.
Ο Άλιμος ενισχύθηκε τόσο λόγω της γειτνίασής του με το Ελληνικό όσο και λόγω του παραλιακού μετώπου, προσελκύοντας οικογένειες αλλά και επενδυτές που αναζητούσαν εναλλακτικές επιλογές σε σχέση με τις ακριβότερες αγορές της Γλυφάδας και της Βούλας.
Στην ίδια ευρύτερη ζώνη, η Νέα Σμύρνη, η Καλλιθέα και το Παλαιό Φάληρο επωφελήθηκαν από την εγγύτητα στο κέντρο της Αθήνας, τη σύνδεση με τα νότια προάστια και τη βελτίωση των υποδομών της περιοχής. Ειδικά η Καλλιθέα επηρεάστηκε θετικά από την ανάπτυξη της περιοχής γύρω από το Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος και την αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα που ακολούθησε.
Κέντρο Αθήνας: τουρισμός, Airbnb και επενδυτική ζήτηση
Το κέντρο της Αθήνας αποτέλεσε τον μεγάλο πρωταγωνιστή της περιόδου 2017-2026. Η ανάκαμψη του τουρισμού, η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η Golden Visa και η αυξημένη παρουσία ξένων επενδυτών αναδιαμόρφωσαν πλήρως πολλές γειτονιές που μέχρι πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν υποβαθμισμένες ή χαμηλής επενδυτικής αξίας.
Το Κουκάκι βρέθηκε στην πρώτη γραμμή αυτής της αλλαγής, καταγράφοντας από τις υψηλότερες υπεραξίες της αγοράς. Η γειτνίαση με την Ακρόπολη, η ανάπτυξη του Airbnb και η έντονη επενδυτική δραστηριότητα λειτούργησαν ως βασικοί καταλύτες.
Το Παγκράτι αναβαθμίστηκε σημαντικά λόγω της εγγύτητάς του στο κέντρο, της αυξανόμενης παρουσίας νέων επαγγελματιών και της γενικότερης αλλαγής της εικόνας της περιοχής.
Το Μετς διατήρησε τον premium χαρακτήρα του, αξιοποιώντας τη μοναδική του θέση μεταξύ ιστορικού κέντρου και Καλλιμάρμαρου, ενώ το Κολωνάκι - Λυκαβηττός παρέμεινε διαχρονικά μία από τις ακριβότερες αγορές κατοικίας της χώρας, με σταθερή ζήτηση από εύπορους Έλληνες και ξένους αγοραστές.
Βόρεια Προάστια: οικογενειακή ζήτηση και επιχειρηματικοί πόλοι
Τα βόρεια προάστια δεν στηρίχθηκαν στον τουρισμό ή στη βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά κυρίως στη σταθερή οικογενειακή ζήτηση, στις υποδομές και στην παρουσία επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.
Το Χαλάνδρι κατέγραψε σημαντική άνοδο λόγω της πρόσβασης στο μετρό, της εμπορικής ανάπτυξης, της ποιότητας ζωής και της αυξημένης ζήτησης από οικογένειες.
Το Μαρούσι, ως σημαντικό επιχειρηματικό κέντρο της Αττικής, επωφελήθηκε από την εταιρική ζήτηση, τις συγκοινωνιακές υποδομές και τη συγκέντρωση μεγάλων επιχειρήσεων στην περιοχή.
Η Αγία Παρασκευή διατήρησε σταθερά ανοδική πορεία, αξιοποιώντας το οικογενειακό της προφίλ, τα σχολεία, το μετρό και τη γενικότερη ποιότητα του οικιστικού περιβάλλοντος.
Πειραιάς και Δυτικός Τομέας: οι μεγάλοι κερδισμένοι των νέων υποδομών
Η λειτουργία των νέων γραμμών του μετρό και η βελτίωση της συνδεσιμότητας λειτούργησαν ως βασικοί μοχλοί ανάπτυξης για πολλές περιοχές του Πειραιά και του Δυτικού Τομέα.
Ο Πειραιάς κατέγραψε από τις μεγαλύτερες αυξήσεις μετά το 2020, επωφελούμενος από το μετρό, το λιμάνι, τις επενδύσεις και το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών μέσω της Golden Visa.
Η Νίκαια ενισχύθηκε σημαντικά λόγω της επέκτασης του μετρό και της μεταφοράς ζήτησης από ακριβότερες περιοχές της Αττικής.
Το Αιγάλεω επηρεάστηκε θετικά από τη βελτίωση της προσβασιμότητας, την παρουσία του Πανεπιστημίου Δυτικής Αττικής και την αυξημένη επενδυτική κινητικότητα.
Το Περιστέρι, τέλος, αξιοποίησε τη μεγάλη πληθυσμιακή του βάση, το δίκτυο μετρό και τη ζήτηση οικογενειακής κατοικίας, αποτελώντας μία από τις πιο δυναμικές αγορές της δυτικής Αθήνας.
Παρά τις διαφορετικές αφετηρίες και τα διαφορετικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής, το κοινό στοιχείο της τελευταίας δεκαετίας ήταν η σημαντική ενίσχυση της ζήτησης σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών.