Η ανοδική πορεία της ελληνικής αγοράς κατοικίας συνεχίστηκε και το 2025, αν και με ηπιότερο ρυθμό σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, επιβεβαιώνοντας τη μετάβαση σε μια φάση ωρίμανσης του κύκλου ανόδου.
Παρά την επιβράδυνση, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων όχι μόνο διατηρήθηκαν σε υψηλά επίπεδα, αλλά κατέγραψαν νέα ιστορικά υψηλά, ξεπερνώντας πλέον τα επίπεδα που είχαν καταγραφεί πριν από την οικονομική κρίση.
Υπέρβαση του ιστορικού υψηλού του 2008
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν το 2025 κατά 7,8% σε ετήσια βάση, με τον σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται στις 108,6 μονάδες, έναντι 101,7 το 2008. Πρόκειται για ένα σαφές ορόσημο που επιβεβαιώνει την πλήρη ανάκαμψη της αγοράς, αλλά και την ένταση των ανοδικών πιέσεων.
Η αύξηση καταγράφεται σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Τα νέα διαμερίσματα, ηλικίας έως πέντε ετών, σημείωσαν άνοδο 7,4%, με τον δείκτη τιμών να φθάνει τις 113,8 μονάδες. Τα παλαιά διαμερίσματα εμφάνισαν ακόμη υψηλότερο ρυθμό αύξησης, της τάξης του 8,1%, με τον δείκτη να διαμορφώνεται στις 105,4 μονάδες, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στη μετατόπιση της ζήτησης προς πιο προσιτές επιλογές.
Σε γεωγραφικό επίπεδο, οι ισχυρότερες αυξήσεις καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη, όπου οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,6%, και στις λοιπές μεγάλες πόλεις, με άνοδο 9,8%. Στην Αθήνα, ο ρυθμός αύξησης διαμορφώθηκε σε 6,2%, με τον δείκτη τιμών να φθάνει τις 113,1 μονάδες, επιβεβαιώνοντας ότι, παρά τη συγκριτικά ηπιότερη άνοδο, η πρωτεύουσα εξακολουθεί να κινείται σε υψηλά επίπεδα.
Συνεχιζόμενη άνοδος στα ενοίκια
Παράλληλα με τις τιμές αγοράς, ανοδική παραμένει και η πορεία των ενοικίων, επιβαρύνοντας περαιτέρω τα νοικοκυριά. Ο δείκτης τιμών ενοικίων διαμορφώθηκε στο 116,1 το τέταρτο τρίμηνο του 2025, έναντι 106,8 την αντίστοιχη περίοδο του 2024.
Παρότι τα επίπεδα αυτά εξακολουθούν να υπολείπονται του ιστορικού υψηλού του 2011 (124,3), η τάση παραμένει ανοδική, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι πιέσεις στη μισθωτική αγορά δεν έχουν ακόμη αποκλιμακωθεί.
Υπερβάλλουσα ζήτηση ως βασικός μοχλός
Η διατήρηση των υψηλών ρυθμών αύξησης των τιμών αποδίδεται κυρίως στην υπερβάλλουσα ζήτηση σε σχέση με τη διαθέσιμη προσφορά. Η ζήτηση τροφοδοτείται τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό.
Οι ξένες άμεσες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων κατέγραψαν σημαντική αύξηση την περίοδο 2018–2025, με μέσο ετήσιο ύψος 1,6 δισ. ευρώ, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ την περίοδο 2008–2017. Ωστόσο, το 2025 σημειώθηκε πτώση κατά 25% σε ετήσια βάση, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στις τροποποιήσεις του καθεστώτος της Golden Visa, ενώ παραμένει αβέβαιη η επίδραση των πρόσφατων γεωπολιτικών εξελίξεων.
Την ίδια στιγμή, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από διαρθρωτικές μεταβολές, όπως η αύξηση του βαθμού αστικοποίησης και η άνοδος του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού. Ιδιαίτερα σημαντική είναι η αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών, η οποία δημιουργεί πρόσθετη ζήτηση για κατοικίες.
Περιορισμένη προσφορά και διαρθρωτικές αδυναμίες
Από την πλευρά της προσφοράς, η αγορά χαρακτηρίζεται από σημαντικούς περιορισμούς. Ένα μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών παραμένει εκτός αγοράς, λόγω καθυστερήσεων στη διευθέτηση ιδιωτικού χρέους και της δέσμευσης ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων που βρίσκονται σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Η αβεβαιότητα γύρω από την έκβαση αυτών των διαδικασιών περιορίζει τα κίνητρα των ιδιοκτητών για επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισης.
Σημαντικός είναι επίσης ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στη βραχυχρόνια μίσθωση, τα οποία ανήλθαν σε 207.572 το 2024, περιορίζοντας τη διαθεσιμότητα για μακροχρόνια χρήση, αν και τα πρόσφατα κυβερνητικά μέτρα εκτιμάται ότι θα συμβάλουν στη σταδιακή εξισορρόπηση.
Παράλληλα, η πολυιδιοκτησία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το υψηλό κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την επανένταξη παλαιών κατοικιών στην αγορά.
Την ίδια στιγμή, ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος παραμένει υποτονικός. Ο κατασκευαστικός τομέας διατηρείται σε επίπεδα κοντά στο 2,2% του ΑΕΠ, σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 5%. Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025, με μείωση των οικοδομικών αδειών κατά 2,4%, της επιφάνειας κατά 9,4% και του όγκου κατά 2,4%, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στην αβεβαιότητα που προκάλεσαν οι εξελίξεις γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Ωστόσο, η αναμόρφωση του πλαισίου συνέβαλε στην ανάκαμψη της δραστηριότητας κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους.
Επιδείνωση της προσιτότητας και στεγαστική πίεση
Η συνεχής άνοδος των τιμών, σε συνδυασμό με τα αυξημένα ενοίκια, τη φορολογική επιβάρυνση και το υψηλό λειτουργικό κόστος των ακινήτων, έχει οδηγήσει σε όξυνση του στεγαστικού ζητήματος. Ο Δείκτης Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης καταδεικνύει ήδη από το 2024 οριακή έως χαμηλή προσιτότητα κατοικίας, επιβεβαιώνοντας ότι η πρόσβαση στη στέγη καθίσταται ολοένα δυσκολότερη για σημαντικό μέρος των νοικοκυριών.
Ανάκαμψη στεγαστικής πίστης
Το 2025 καταγράφηκε σημαντική αύξηση στις εκταμιεύσεις δανείων για οικιστικά ακίνητα, οι οποίες ανήλθαν σε 2 δισ. ευρώ, έναντι 1,3 δισ. ευρώ το 2024. Μέρος αυτής της αύξησης συνδέεται με το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», μέσω του οποίου εκταμιεύθηκαν περίπου 0,4 δισ. ευρώ.
Ταυτόχρονα, το προφίλ κινδύνου των νέων δανείων παραμένει συγκρατημένο. Το ποσοστό δανείων με υψηλό δείκτη δανειακής επιβάρυνσης μειώθηκε στο 7,8% το 2025 από 10,5% την περίοδο 2023-2024, ενώ αντίστοιχη μείωση καταγράφηκε και στον δείκτη LTV. Αντίθετα, αυξήθηκε το ποσοστό δανείων με μεγάλη διάρκεια, φθάνοντας το 9,3%, εξέλιξη που αποδίδεται στην απουσία σχετικού περιορισμού.
Αυξημένη επαγρύπνηση για το μέλλον
Οι εξελίξεις αυτές υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών κινδύνων στην αγορά ακινήτων. Παρά το γεγονός ότι δεν διαφαίνονται άμεσες απειλές για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει την ανάγκη στενής παρακολούθησης των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδίως σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική πίστη ανακάμπτει.
Την ίδια στιγμή, καθίσταται αναγκαία η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων που θα συμβάλουν στην αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος. Η αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών, μέσω νέων κατασκευών και αναβάθμισης υφιστάμενων ακινήτων, καθώς και η παροχή κινήτρων για την επιστροφή ανενεργών κατοικιών στην αγορά, αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για την εξισορρόπηση της αγοράς.