Σε πολλά μέτωπα αναζητεί λύσεις και μέτρα εισοδηματικών ενισχύσεων το οικονομικό επιτελείο. Ένα από αυτά είναι το στεγαστικό.
Το βασικό ζητούμενο, εδώ, ήταν και παραμένει η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, ως αντίδοτο στη συνεχή αύξηση των τιμών αγοράς και των ενοικίων.
Το αφορολόγητο των εισοδημάτων από ακίνητα
Η τριετής απαλλαγή φόρου από το εισόδημα ακινήτων τα οποία «γύρισαν» στη μακροχρόνια μίσθωση, είτε μετά από μακρά αναξιοποίητη περίοδο («κενά») είτε μετά την αξιοποίησή τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις, είναι αλήθεια ότι δεν έκανε «γκελ» ως φορολογικό κίνητρο. Ωστόσο, σε συνδυασμό με παρεμβάσεις όπως το νέο «Ανακαινίζω», εκτιμάται ότι μπορεί να πλασαριστεί εκ νέου στην αγορά, έστω κι αν χρειαστεί ένα καλό... λίφτινγκ.
Αυτό που εξετάζεται είναι η τριετής απαλλαγή να παραταθεί και πέραν του 2026. Προκειμένου, δε, να γίνει πιο ελκυστικό, εξετάζεται η μείωση του απαιτούμενου χρόνου αδράνειας των ακινήτων από τα 3 στα 2 χρόνια, η ένταξη περισσότερων κατηγοριών κατοικιών στο ευνοϊκό καθεστώς (π.χ. μεγαλύτερα ακίνητα των 120 τ.μ.), αλλά και κλιμακωτή μείωση του φόρου μετά το τέλος της τριετούς περιόδου, έτσι ώστε να ενταχθούν περισσότεροι ιδιοκτήτες. Το όφελος σίγουρα δεν είναι αμελητέο αν αναλογιστεί κανείς ότι, για μηνιαίο μίσθωμα 1.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης του θα γλιτώσει φόρο 5.400 ευρώ στην τριετία.
Η εικόνα της αγοράς και οι τάσεις
Αντανακλώντας μια σταδιακή ομαλοποίηση μετά από αρκετά χρόνια απότομων αυξήσεων, οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια στην ελληνική αγορά κατοικίας παρουσιάζουν βραδύτερη αλλά πιο άνιση ανάπτυξη.
Σύμφωνα με προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που επεξεργάστηκε η Global Property, ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών σε Αστικές Περιοχές αυξήθηκε κατά 5,6% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2026, μετά από μέση ετήσια αύξηση 7,8% το 2025 και 8,8% το 2024. Η επιβράδυνση φαίνεται να αντικατοπτρίζει, όμως, μια σταδιακή ομαλοποίηση της αγοράς και όχι μια ευρεία διόρθωση. Η αύξηση των τιμών παρέμεινε υποστηριζόμενη από τη συνεχιζόμενη διεθνή ζήτηση και την περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών, ενώ οι εγχώριοι αγοραστές γίνονται όλο και πιο... ευαίσθητοι στις τιμές.
Το μόνο σίγουρο είναι ότι οι πιέσεις για οικονομική προσιτότητα γίνονται πιο έντονες. Σύμφωνα με το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί κατά περίπου 85% από το χαμηλό τους μετά την κρίση, σε σύγκριση με αύξηση 47% του διαθέσιμου εισοδήματος κατά κεφαλήν. Το ΔΝΤ εκτιμά πως οι μέσες τιμές κατοικιών είναι περίπου 10% υψηλότερες από τα επίπεδα που υποδηλώνουν επιλεγμένα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς, αν και οι συνθήκες ποικίλλουν σημαντικά μεταξύ των περιοχών.
Όσον αφορά στο μέλλον, οι τιμές των κατοικιών αναμένεται να συνεχίσουν να αυξάνονται κατά το υπόλοιπο του 2026, αν και η ανάπτυξη είναι πιθανό να μετριαστεί περαιτέρω και να διαφοροποιηθεί όλο και περισσότερο ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα του ακινήτου. Η Ellika Real Estate προβλέπει αύξηση τιμών περίπου 5% έως 7% στην Αθήνα, με τις νεόδμητες και ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες να αναμένεται να ξεπεράσουν τις προσδοκίες.
Οι προοπτικές για τη Θεσσαλονίκη είναι πιο ανάμεικτες. Έρευνα του κλάδου τον Ιούνιο του 2026 διαπίστωσε ότι το 42% των μεσιτών ανέμενε πως οι τιμές για τα παλαιότερα σπίτια θα παρέμεναν σταθερές τους επόμενους έξι μήνες, ενώ το 64% ανέμενε περαιτέρω αυξήσεις για τα νεόδμητα ακίνητα.
Συνολικά, η περιορισμένη προσφορά αναμένεται να συνεχίσει να υποστηρίζει τις αξίες των κατοικιών, αλλά οι περιορισμοί στην προσιτή τιμή και η μεγαλύτερη επιλεκτικότητα των αγοραστών είναι πιθανό να οδηγήσουν σε βραδύτερη και πιο άνιση αύξηση των τιμών. Τα νεότερα, ανακαινισμένα και σε καλή τοποθεσία ακίνητα αναμένεται να παραμείνουν σχετικά ανθεκτικά, ενώ τα παλαιότερα ή υπερτιμημένα αποθέματα ενδέχεται να παρουσιάσουν ασθενέστερη ανατίμηση.
Όπως σημειώνει η Global Property, η ανάκαμψη της κτηματαγοράς μετά το σοκ της κρίσης ξεκίνησε το 2018, συμπίπτοντας με την έξοδο της Ελλάδας από το τελικό πρόγραμμα οικονομικής προσαρμογής. Η αύξηση των τιμών ενισχύθηκε τα επόμενα χρόνια και παρέμεινε θετική ακόμη και κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Η ανάκαμψη υποστηρίχθηκε από τη βελτίωση των οικονομικών συνθηκών, τις ξένες επενδύσεις, το πρόγραμμα Golden Visa, τη ζήτηση που σχετίζεται με τον τουρισμό και την περιορισμένη προσφορά κατοικιών.
Μετά την κορύφωσή τους το 2023, η αύξηση των τιμών άρχισε να μετριάζεται. Το 2025 οι τιμές των αστικών κατοικιών αυξήθηκαν κατά 7,78% σε ονομαστικούς όρους και 4,76% σε πραγματικούς όρους. Παρά την επιβράδυνση, ο περιορισμός της προσφοράς και η συνεχιζόμενη εξωτερική ζήτηση διατήρησαν την ανάπτυξη σχετικά ισχυρή, υποδεικνύοντας μια πιο μετρημένη φάση επέκτασης παρά μια ευρεία διόρθωση.
Η εξέλιξη των τιμών την περίοδο 2006-2025
Τι γίνεται με τα ενοίκια
Στο πλαίσιο της ανεπαρκούς προσφοράς, η οποία επιδεινώνεται από την επαναχρησιμοποίηση μονάδων για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις σε δημοφιλείς τουριστικές τοποθεσίες, ο πληθωρισμός των ενοικίων στον παραδοσιακό τομέα της μακροχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα συνεχίζει να ξεπερνά τη συνολική αύξηση των τιμών, αν και έχει περάσει την κορύφωσή του, με επιβράδυνση που παρατηρείται από τα μέσα του 2025.
Παράλληλα, οι δείκτες της αγοράς υποδεικνύουν θετική, αν και μετριασμένη, δυναμική για τα ζητούμενα ενοίκια σε βασικές υποαγορές, υποδηλώνοντας συνεχιζόμενη ανοδική πίεση στα ενοίκια τις επόμενες περιόδους, ιδίως σε μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές όπως η Θεσσαλονίκη και η Αθήνα.
Οι τιμές των ενοικίων σε γράφημα
Όσον αφορά τις ακαθάριστες αποδόσεις ενοικίων για οικιστικά ακίνητα στην Ελλάδα, έρευνα του Global Property Guide τις προσδιόρισε κατά μέσο όρο στο 4,38% τον Μάιο του 2026, ελαφρώς μειωμένες από το 4,60% που είχε αναφερθεί προηγουμένως τον Ιούνιο του 2025. Η υψηλότερη δυνητική απόδοση μεταξύ των υπό εξέταση υποαγορών εκτιμήθηκε για τα ενοικιαζόμενα ακίνητα στην Αθήνα (5,52%) και στην Πάτρα (4,68%), ενώ οι χαμηλότερες αποδόσεις παρατηρήθηκαν στην Καβάλα (3,44%).
Συνολικά, αντανακλώντας μια ισχυρή επέκταση της υποκείμενης ζήτησης, το ποσοστό του πληθυσμού της χώρας που ενοικιάζει αντί να έχει στην κατοχή του την κατοικία του αυξήθηκε από 22,8% το 2010 σε 30,6% το 2025, σύμφωνα με τη Eurostat. Σε αυτό το πλαίσιο, ο πληθωρισμός των ενοικίων παραμένει ανησυχητικός όσον αφορά την προσιτότητα της στέγασης, καθώς η Ελλάδα έχει ήδη το υψηλότερο υπερβάλλον κόστος στέγασης στην ΕΕ.