Ολοένα και λιγότερες επιλογές έχουν στη διάθεσή τους όσοι αναζητούν κατοικία στην Αθήνα, είτε για αγορά είτε, κυρίως, για ενοικίαση, καθώς η προσφορά συνεχίζει να συρρικνώνεται, την ώρα που οι ζητούμενες τιμές διατηρούν την ανοδική τους πορεία.
Η μεγαλύτερη πίεση καταγράφεται στην αγορά των ενοικίων, όπου μέσα σε έναν χρόνο οι διαθέσιμες αγγελίες μειώθηκαν έως και 26,9%, ενώ σε ορισμένα προάστια η υποχώρηση της προσφοράς μικρών διαμερισμάτων ξεπερνά ακόμη και το 38%. Την ίδια στιγμή, οι τιμές πώλησης σε περιοχές που μέχρι πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν πιο προσιτές καταγράφουν αυξήσεις που φτάνουν το 25,7%, επιβεβαιώνοντας ότι η στεγαστική πίεση επεκτείνεται πλέον πέρα από τις παραδοσιακά ακριβές περιοχές της πρωτεύουσας.
Η εικόνα αυτή προκύπτει από τα στοιχεία της πλατφόρμας αγγελιών «Χρυσή Ευκαιρία» για το τρίτο τρίμηνο του 2026, τα οποία αποτυπώνουν τις μεταβολές τόσο στον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών όσο και στις ζητούμενες τιμές, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Τα ευρήματα αναδεικνύουν μια αγορά που κινείται με διαφορετικές ταχύτητες, καθώς η Αθήνα αντιμετωπίζει εντονότερο πρόβλημα διαθεσιμότητας, ενώ σε άλλες μεγάλες πόλεις, όπως η Θεσσαλονίκη και κυρίως η Πάτρα, οι αγγελίες αυξάνονται, χωρίς ωστόσο να συνοδεύονται από ουσιαστική αποκλιμάκωση των τιμών.
Ιδιαίτερα αποκαλυπτική είναι η κατάσταση στην αγορά ενοικίων της Αθήνας. Στα διαμερίσματα έως 80 τετραγωνικά μέτρα, τα οποία συγκεντρώνουν μεγάλο μέρος της ζήτησης από νέους εργαζόμενους, ζευγάρια και μικρά νοικοκυριά, οι διαθέσιμες αγγελίες περιορίστηκαν στις 10.169, σημειώνοντας πτώση 9,5% σε ετήσια βάση. Ακόμη μεγαλύτερη είναι η υποχώρηση στην κατηγορία των 81 έως 120 τ.μ., όπου η προσφορά μειώθηκε κατά 11,9%, με μόλις 2.863 ακίνητα να διατίθενται προς μίσθωση στα τέλη Σεπτεμβρίου.
Η πιο έντονη συρρίκνωση, ωστόσο, εντοπίζεται στα μεγάλα σπίτια, επιφάνειας άνω των 120 τ.μ. Σε αυτή την κατηγορία οι αγγελίες περιορίστηκαν στις 643, καταγράφοντας πτώση 26,9% μέσα σε έναν χρόνο. Αν και πρόκειται για ένα μικρότερο τμήμα της αγοράς, η εξέλιξη αυτή περιορίζει ακόμη περισσότερο τις επιλογές των οικογενειών που αναζητούν κατοικίες μεγαλύτερης επιφάνειας.
Συνολικά, στις τρεις κατηγορίες επιφανειών καταγράφονται 13.675 διαθέσιμες αγγελίες ενοικίασης στην Αθήνα. Με βάση τα επιμέρους ποσοστά μεταβολής, προκύπτει ότι έναν χρόνο νωρίτερα ο αντίστοιχος αριθμός προσέγγιζε τις 15.300. Αυτό σημαίνει ότι από την αγορά έχουν χαθεί περίπου 1.600 αγγελίες, μια μείωση της τάξης του 10,6%. Πρόκειται για υπολογισμό βάσει των δημοσιευμένων στοιχείων και όχι για καταμέτρηση κατοικιών που αποσύρθηκαν οριστικά από την αγορά.
Η υποχώρηση αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία εάν ληφθεί υπόψη ότι οι μικρές κατοικίες έως 80 τ.μ. αντιπροσωπεύουν περίπου το 74% του συνόλου των διαθέσιμων αγγελιών ενοικίασης στις συγκεκριμένες κατηγορίες. Επομένως, ακόμη και μια σχετικά μικρότερη ποσοστιαία μείωση σε αυτή την κατηγορία επηρεάζει σημαντικό αριθμό υποψήφιων ενοικιαστών.
Η αγορά πωλήσεων και η διαφορετική εικόνα των μεγάλων πόλεων
Στις πωλήσεις κατοικιών η κατάσταση είναι ελαφρώς διαφορετική, χωρίς όμως να ανατρέπεται η γενικότερη εικόνα περιορισμένης προσφοράς στην πρωτεύουσα. Τα μικρά διαμερίσματα έως 80 τ.μ. αποτελούν τη μοναδική κατηγορία στην οποία καταγράφεται οριακή αύξηση των διαθέσιμων αγγελιών, κατά 0,8%, με τον αριθμό τους να φτάνει τις 20.072.
Αντίθετα, στα διαμερίσματα 81 έως 120 τ.μ. η προσφορά υποχώρησε κατά 7,8%, περιοριζόμενη στις 8.850 αγγελίες, ενώ στα μεγαλύτερα ακίνητα, άνω των 120 τ.μ., η μείωση έφτασε το 11,5%, με 3.679 διαθέσιμες κατοικίες.
Συνολικά, οι αγγελίες πώλησης στις τρεις κατηγορίες ανέρχονται σε 32.601, με τα μικρότερα ακίνητα να αντιπροσωπεύουν περίπου το 61,6% του συνόλου. Η συγκέντρωση της προσφοράς σε μικρότερες επιφάνειες συμβαδίζει με τη στροφή της ζήτησης προς κατοικίες χαμηλότερου συνολικού κόστους, αλλά και με την τάση των κατασκευαστών να αναπτύσσουν μικρότερα διαμερίσματα, τα οποία μπορούν να απευθυνθούν σε ευρύτερο αγοραστικό κοινό.
Η Αθήνα, πάντως, διαφοροποιείται αισθητά από τις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας. Στη Θεσσαλονίκη, η προσφορά κατοικιών προς πώληση παρουσιάζει αύξηση στις δύο μικρότερες κατηγορίες. Ειδικότερα, τα διαθέσιμα ακίνητα έως 80 τ.μ. ανέρχονται σε 4.506, αυξημένα κατά 2,4%, ενώ στα διαμερίσματα 81 έως 120 τ.μ. οι αγγελίες φτάνουν τις 1.358, καταγράφοντας άνοδο 7,4%.
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η διεύρυνση της προσφοράς στην Πάτρα, όπου και οι τρεις κατηγορίες κατοικιών εμφανίζουν διψήφια ποσοστά αύξησης. Στα μικρά ακίνητα έως 80 τ.μ. οι αγγελίες έφτασαν τις 1.999, σημειώνοντας άνοδο 33,2%. Στη μεσαία κατηγορία των 81 έως 120 τ.μ. η αύξηση διαμορφώθηκε στο 28,3%, με 1.291 διαθέσιμα σπίτια, ενώ στις κατοικίες άνω των 120 τ.μ. οι αγγελίες αυξήθηκαν κατά 13,4%, φτάνοντας τις 577.
Συνολικά, στην Πάτρα καταγράφονται 3.867 αγγελίες πώλησης στις τρεις κατηγορίες, με την αύξηση της διαθεσιμότητας να είναι ιδιαίτερα έντονη στα μικρότερα ακίνητα. Η εξέλιξη αυτή δείχνει ότι η στενότητα της προσφοράς δεν αποτελεί ομοιόμορφο φαινόμενο σε όλες τις μεγάλες αστικές αγορές.
Στα ενοίκια ανοίγει η ψαλίδα μεταξύ Αθήνας και περιφέρειας
Ακόμη πιο έντονες είναι οι διαφοροποιήσεις στην αγορά των ενοικιάσεων. Την ώρα που στην Αθήνα ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών μειώνεται σε όλες τις κατηγορίες, στη Θεσσαλονίκη και στην Πάτρα παρατηρείται αύξηση της προσφοράς, ιδιαίτερα στα μικρά διαμερίσματα.
Στη Θεσσαλονίκη, οι αγγελίες ενοικίασης κατοικιών έως 80 τ.μ. αυξήθηκαν κατά 17,3%, φτάνοντας τις 4.935. Πρόκειται για σημαντική ενίσχυση της διαθεσιμότητας σε μια κατηγορία που συγκεντρώνει υψηλή ζήτηση, τόσο από φοιτητές όσο και από εργαζόμενους και μικρά νοικοκυριά. Στα διαμερίσματα 81 έως 120 τ.μ. η αύξηση ήταν περιορισμένη, στο 3%, ενώ στις μεγαλύτερες κατοικίες άνω των 120 τ.μ. καταγράφηκε μείωση 20%.
Η Πάτρα παρουσιάζει ακόμη πιο εντυπωσιακή μεταβολή. Σύμφωνα με τα στοιχεία της «Χρυσής Ευκαιρίας», οι διαθέσιμες αγγελίες ενοικίασης κατοικιών έως 80 τ.μ. έφτασαν τις 8.308, σημειώνοντας αύξηση 37,5% μέσα σε έναν χρόνο. Στη μεσαία κατηγορία των 81 έως 120 τ.μ. οι αγγελίες διαμορφώθηκαν στις 1.053, αυξημένες κατά 22,4%, ενώ στα μεγαλύτερα ακίνητα η άνοδος έφτασε το 44,7%, αν και ο αριθμός τους παραμένει περιορισμένος, στις 149 αγγελίες.
Αξίζει να σημειωθεί ότι, με βάση τα συγκεκριμένα δεδομένα, οι αγγελίες ενοικίασης μικρών κατοικιών στην Πάτρα πλησιάζουν αριθμητικά εκείνες της Αθήνας, παρά τη μεγάλη διαφορά στο μέγεθος των δύο αγορών. Η σύγκριση, βεβαίως, αφορά το απόθεμα αγγελιών που καταγράφει η συγκεκριμένη πλατφόρμα και όχι το σύνολο των κατοικιών που διατίθενται προς ενοικίαση σε κάθε πόλη.
Στον αντίποδα βρίσκεται το Ηράκλειο της Κρήτης, όπου η διαθεσιμότητα μικρών και μεσαίων κατοικιών ακολουθεί πτωτική πορεία, αντίστοιχη με εκείνη της Αθήνας. Οι αγγελίες ενοικίασης ακινήτων έως 80 τ.μ. μειώθηκαν κατά 14,9%, ενώ στην κατηγορία των 81 έως 120 τ.μ. η υποχώρηση έφτασε το 11,4%. Αντίθετα, στα σπίτια άνω των 120 τ.μ. καταγράφεται αύξηση 16,3%.
Τα στοιχεία αυτά αναδεικνύουν τις διαφορετικές συνθήκες που επικρατούν στις τοπικές αγορές, καθώς η προσφορά επηρεάζεται από τη σύνθεση του οικιστικού αποθέματος, τη ζήτηση για μακροχρόνια μίσθωση και τις εναλλακτικές δυνατότητες αξιοποίησης των ακινήτων.
Ακριβότερα κατά 10,2% τα μικρά διαμερίσματα της Αθήνας
Παρά τις διαφοροποιήσεις στη διαθεσιμότητα, οι ζητούμενες τιμές πώλησης εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, με τη μεγαλύτερη πίεση να εντοπίζεται στις μικρές κατοικίες.
Στην Αθήνα, τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. εμφανίζουν ετήσια αύξηση 10,2% στις ζητούμενες τιμές, οι οποίες έχουν πλέον ξεπεράσει το όριο των 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό σημαίνει ότι, με ενδεικτική τιμή 3.000 ευρώ ανά τ.μ., μια κατοικία 70 τ.μ. αντιστοιχεί σε ζητούμενο τίμημα 210.000 ευρώ, χωρίς να συνυπολογίζονται τα έξοδα μεταβίβασης ή ενδεχόμενες εργασίες ανακαίνισης.
Στα μεγαλύτερα ακίνητα, άνω των 120 τ.μ., η ετήσια αύξηση περιορίζεται στο 1,4%, γεγονός που αναδεικνύει τη διαφορετική συμπεριφορά των τιμών ανάλογα με το μέγεθος της κατοικίας.
Η μεγαλύτερη ζήτηση για μικρότερες επιφάνειες συνδέεται σε σημαντικό βαθμό με το συνολικό κόστος αγοράς. Καθώς οι τιμές έχουν αυξηθεί αισθητά τα τελευταία χρόνια, ολοένα και περισσότεροι ενδιαφερόμενοι στρέφονται σε μικρότερα διαμερίσματα, προκειμένου να συγκρατήσουν τον προϋπολογισμό τους. Ωστόσο, η αυξημένη συγκέντρωση της ζήτησης στη συγκεκριμένη κατηγορία φαίνεται ότι συντηρεί την ανοδική πίεση στις ζητούμενες τιμές.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις δεν εντοπίζονται αποκλειστικά στα ακριβά προάστια, αλλά επεκτείνονται και σε περιοχές της δυτικής και βόρειας Αθήνας που παραδοσιακά προσέφεραν πιο προσιτές επιλογές.
Στο Περιστέρι, οι ζητούμενες τιμές πώλησης μικρών κατοικιών αυξήθηκαν κατά 17,1% μέσα σε έναν χρόνο, με τη μέση τιμή να πλησιάζει πλέον τα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. Στο Αιγάλεω η αύξηση διαμορφώθηκε στο 17,3%, ενώ στη Νίκαια έφτασε το 15,3%.
Η μεγαλύτερη άνοδος μεταξύ των συγκεκριμένων περιοχών καταγράφεται στη Νέα Ιωνία, όπου οι ζητούμενες τιμές για μικρά διαμερίσματα εκτινάχθηκαν κατά 25,7% σε ετήσια βάση, προσεγγίζοντας τα 3.500 ευρώ ανά τ.μ.
Με βάση αυτό το επίπεδο τιμών, ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. στη Νέα Ιωνία αντιστοιχεί πλέον σε ζητούμενο τίμημα περίπου 245.000 ευρώ. Εάν εφαρμοστεί αντίστροφα η ετήσια μεταβολή του 25,7%, η αντίστοιχη ενδεικτική αξία έναν χρόνο νωρίτερα διαμορφωνόταν κοντά στις 195.000 ευρώ. Πρόκειται δηλαδή για διαφορά περίπου 50.000 ευρώ σε ένα μόλις έτος, με την επισήμανση ότι ο υπολογισμός αφορά τη μεταβολή των μέσων ζητούμενων τιμών και όχι την ανατίμηση ενός συγκεκριμένου ακινήτου.
Η εξέλιξη αυτή είναι ενδεικτική της διεύρυνσης του προβλήματος προσιτότητας. Περιοχές που στο παρελθόν αποτελούσαν εναλλακτική επιλογή για νοικοκυριά τα οποία δεν μπορούσαν να ανταποκριθούν στις τιμές των ακριβότερων προαστίων εμφανίζουν πλέον σημαντικές ανατιμήσεις, περιορίζοντας σταδιακά τις δυνατότητες αγοράς κατοικίας.
Μαρούσι, Χαλάνδρι και Νέα Ιωνία: Λιγότερα σπίτια, υψηλότερα ενοίκια
Ανάλογη πίεση καταγράφεται και στη μισθωτική αγορά της Αθήνας, όπου οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, παρά το γεγονός ότι τα ενοίκια έχουν ήδη επιβαρύνει σημαντικά τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της «Χρυσής Ευκαιρίας», η ετήσια αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων στην Αθήνα κυμαίνεται μεταξύ 5% και 7,3%, με τις μέσες τιμές να διαμορφώνονται από περίπου 11 έως 13 ευρώ ανά τ.μ., ανάλογα με την κατηγορία επιφάνειας.
Για τα μικρά διαμερίσματα έως 80 τ.μ., που συγκεντρώνουν και τη μεγαλύτερη ζήτηση, ένα ενδεικτικό ενοίκιο 13 ευρώ ανά τ.μ. μεταφράζεται σε 650 ευρώ τον μήνα για κατοικία 50 τ.μ. και σε 910 ευρώ για διαμέρισμα 70 τ.μ.
Ωστόσο, ακόμη μεγαλύτερη είναι η πίεση σε συγκεκριμένα βόρεια προάστια, όπου η ταυτόχρονη μείωση της προσφοράς και η αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων δημιουργούν ιδιαίτερα δύσκολες συνθήκες για τους υποψήφιους ενοικιαστές.
Στο Μαρούσι, οι διαθέσιμες αγγελίες μικρών διαμερισμάτων έχουν μειωθεί κατά 38,4% σε σύγκριση με έναν χρόνο πριν, ενώ οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 10,6%. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά διαθέτει πλέον σημαντικά λιγότερες επιλογές, την ώρα που οι ιδιοκτήτες ζητούν υψηλότερα μισθώματα.
Παρόμοια εικόνα παρουσιάζει το Χαλάνδρι, όπου η προσφορά μικρών κατοικιών έχει περιοριστεί κατά 31,4%, με τα ζητούμενα ενοίκια να καταγράφουν αύξηση 13,3%. Πρόκειται για τη μεγαλύτερη ανατίμηση μεταξύ των τριών συγκεκριμένων περιοχών.
Στη Νέα Ιωνία, η μείωση των διαθέσιμων μικρών κατοικιών φτάνει το 38,6%, ενώ οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης έχουν αυξηθεί κατά 11,2%.
Οι μεταβολές αυτές είναι ιδιαίτερα αποκαλυπτικές, καθώς δείχνουν ότι σε ορισμένες τοπικές αγορές η προσφορά έχει περιοριστεί κατά σχεδόν τέσσερα στα δέκα διαθέσιμα ακίνητα μέσα σε έναν χρόνο. Παράλληλα, οι αυξήσεις στα ενοίκια κινούνται σε διψήφια ποσοστά, επιβαρύνοντας περαιτέρω όσους αναζητούν κατοικία.
Γιατί δεν υποχωρούν οι τιμές ακόμη και όπου αυξάνονται οι αγγελίες
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα συμπεράσματα των στοιχείων είναι ότι η αύξηση της προσφοράς δεν συνοδεύεται απαραίτητα από μείωση των ζητούμενων τιμών.
Η περίπτωση της Πάτρας είναι χαρακτηριστική. Παρά τη σημαντική αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση, τα ζητούμενα μισθώματα εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, αν και με σαφώς ηπιότερο ρυθμό σε σχέση με την Αθήνα.
Συγκεκριμένα, οι ετήσιες αυξήσεις στην Πάτρα κυμαίνονται μεταξύ 0,5% και 1,4%, ενώ στα μικρά διαμερίσματα έως 80 τ.μ., τα οποία απευθύνονται μεταξύ άλλων και στον φοιτητικό πληθυσμό, η μέση ζητούμενη τιμή έχει φτάσει τα 10 ευρώ ανά τ.μ.
Αυτό σημαίνει ότι μια κατοικία 50 τ.μ. αντιστοιχεί σε ενδεικτικό μηνιαίο μίσθωμα 500 ευρώ, ενώ ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. φτάνει τα 700 ευρώ. Παρά τη μεγάλη αύξηση των αγγελιών, οι ιδιοκτήτες δεν φαίνεται να έχουν προχωρήσει σε ουσιαστική αναπροσαρμογή των απαιτήσεών τους προς τα κάτω.
Στη Θεσσαλονίκη, η ετήσια άνοδος των ζητούμενων ενοικίων κινείται κοντά στο 5%, με τη μέση τιμή για τις μικρές κατοικίες να ξεπερνά τα 12 ευρώ ανά τ.μ. Έτσι, για ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. το ενδεικτικό μηνιαίο μίσθωμα υπερβαίνει τα 840 ευρώ.
Διαφορετική είναι η εικόνα στα μεγάλα διαμερίσματα άνω των 120 τ.μ., όπου οι ζητούμενες τιμές έχουν υποχωρήσει κατά 5,4% μέσα σε έναν χρόνο, διαμορφούμενες στα 8,6 ευρώ ανά τ.μ. Η εξέλιξη αυτή υποδηλώνει ότι η συμπεριφορά των τιμών δεν είναι ενιαία ακόμη και μέσα στην ίδια πόλη, με τις μεγαλύτερες κατοικίες να εμφανίζουν διαφορετική δυναμική σε σχέση με τα μικρότερα ακίνητα.
Η επιμονή των υψηλών ζητούμενων τιμών, ακόμη και σε περιοχές όπου η προσφορά έχει ενισχυθεί, συνδέεται και με τη στάση των ιδιοκτητών. Όπως επισημαίνουν παράγοντες της κτηματαγοράς, παρά την υποχώρηση των συναλλαγών που διαπιστώνεται σε τμήματα της αγοράς, οι πωλητές δεν εμφανίζονται πρόθυμοι να περιορίσουν σημαντικά τις οικονομικές τους απαιτήσεις.
Αυτό δημιουργεί μια απόσταση ανάμεσα στις τιμές που ζητούνται στις αγγελίες και στα ποσά που είναι διατεθειμένοι ή μπορούν να καταβάλουν οι ενδιαφερόμενοι. Άλλωστε, τα στοιχεία των αγγελιών αποτυπώνουν τις προσδοκίες των ιδιοκτητών και όχι απαραίτητα τις τελικές τιμές στις οποίες ολοκληρώνονται οι συναλλαγές.
Συνολικά, τα δεδομένα του τρίτου τριμήνου του 2026 επιβεβαιώνουν ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν εκδηλώνεται με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις περιοχές της χώρας. Στην Αθήνα κυριαρχεί η συρρίκνωση της προσφοράς, ιδιαίτερα στις μισθώσεις, σε συνδυασμό με σημαντικές ανατιμήσεις ακόμη και σε περιοχές που θεωρούνταν οικονομικότερες. Στη Θεσσαλονίκη και στην Πάτρα, αντίθετα, η αύξηση των διαθέσιμων αγγελιών δημιουργεί περισσότερες επιλογές, χωρίς όμως να έχει οδηγήσει σε γενικευμένη υποχώρηση των ζητούμενων τιμών.
Το κοινό στοιχείο είναι ότι οι μικρές κατοικίες παραμένουν στο επίκεντρο της ζήτησης και των ανατιμήσεων. Και όσο το διαθέσιμο απόθεμα προσιτών διαμερισμάτων δεν ενισχύεται ουσιαστικά, η αναζήτηση στέγης, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση, θα εξακολουθεί να αποτελεί μια ολοένα δυσκολότερη εξίσωση για τα νοικοκυριά.