Η αγορά πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα φαίνεται να ακολουθεί τη δική της πορεία, σε μια περίοδο κατά την οποία στην ευρύτερη κτηματαγορά εμφανίζονται σημάδια επιβράδυνσης και οι αγοραστές γίνονται περισσότερο προσεκτικοί στις επιλογές τους.
Στο ακριβότερο τμήμα της αγοράς, ωστόσο, η ζήτηση εξακολουθεί να εμφανίζει αντοχές και, κυρίως, να αλλάζει γεωγραφικό προσανατολισμό, φέρνοντας στο προσκήνιο περιοχές που μέχρι πρόσφατα βρίσκονταν πίσω από τους παραδοσιακούς προορισμούς των Κυκλάδων.
Η μεγάλη έκπληξη έρχεται από την Κέρκυρα. Το νησί του Ιονίου καταγράφει τη μεγαλύτερη αύξηση ενδιαφέροντος μεταξύ των σημαντικότερων ελληνικών προορισμών πολυτελούς κατοικίας και αρχίζει να διεκδικεί πιο κεντρική θέση απέναντι στη Μύκονο, την Πάρο και την Αντίπαρο. Την ίδια στιγμή, μια δεύτερη αλλαγή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την αγορά, καθώς οι Έλληνες αγοραστές επιστρέφουν δυναμικά, αυξάνοντας το ενδιαφέρον τους με ταχύτερο ρυθμό από τους ξένους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της JamesEdition, τα αιτήματα ενδιαφέροντος για πολυτελή ακίνητα στην Ελλάδα αυξήθηκαν περίπου κατά 11% σε ετήσια βάση. Η επίδοση αποκτά μεγαλύτερη βαρύτητα, καθώς καταγράφεται σε ένα περιβάλλον όπου άλλα τμήματα της κτηματαγοράς εμφανίζουν περισσότερο συγκρατημένη πορεία σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Στις πολυτελείς κατοικίες, πάντως, η ζήτηση δεν υποχωρεί αλλά γίνεται περισσότερο επιλεκτική. Οι αγοραστές δίνουν μεγαλύτερη βαρύτητα στην ποιότητα του ακινήτου και της τοποθεσίας, στην ιδιωτικότητα, στην εύκολη πρόσβαση, στη δυνατότητα χρήσης της κατοικίας για μεγάλο μέρος του χρόνου και κυρίως στις προοπτικές διατήρησης της αξίας της σε βάθος χρόνου.
Η Κέρκυρα αλλάζει τις ισορροπίες
Η μεταβολή είναι ιδιαίτερα έντονη στην Κέρκυρα, όπου τα αιτήματα ενδιαφέροντος για πολυτελείς κατοικίες εμφανίζουν άνοδο κοντά στο 90% σε ετήσια βάση. Τα διαθέσιμα στοιχεία δίνουν αύξηση 88% σε μία μέτρηση και 91% στα βασικά συμπεράσματα της ανάλυσης. Παρά τη μικρή αυτή απόκλιση, η γενική εικόνα είναι σαφής, καθώς κανένας από τους βασικούς προορισμούς πολυτελούς κατοικίας που εξετάζονται δεν εμφανίζει αντίστοιχη επιτάχυνση του ενδιαφέροντος.
Πρόκειται για μια εξέλιξη που σταδιακά μεταβάλλει τον χάρτη της πολυτελούς εξοχικής κατοικίας. Η Κέρκυρα φαίνεται να προσελκύει ένα διαφορετικό προφίλ αγοραστή, ο οποίος αναζητά μεγάλες κατοικίες, παραθαλάσσια ακίνητα, περισσότερο πράσινο και ιδιωτικότητα, αλλά και εύκολη σύνδεση με μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις.
Σημαντικό πλεονέκτημα παραμένει και το επίπεδο των τιμών. Παρότι η Κέρκυρα δεν αποτελεί πλέον φθηνή αγορά, η απόκτηση μιας πολυτελούς κατοικίας εξακολουθεί να απαιτεί χαμηλότερα ποσά σε σύγκριση με τις ακριβότερες περιοχές των Κυκλάδων.
Στην αναλυτική σύγκριση των προορισμών, η διάμεση ζητούμενη τιμή των πολυτελών ακινήτων στην Κέρκυρα διαμορφώνεται περίπου στα 2,2 εκατ. ευρώ, με την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στα 6.750 ευρώ. Στη Μύκονο η αντίστοιχη τιμή φτάνει τα 8.750 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, στην Αντίπαρο τα 8.529 ευρώ και στην Πάρο τα 7.500 ευρώ.
Με βάση αυτά τα δεδομένα, η Κέρκυρα βρίσκεται περίπου 23% χαμηλότερα από τη Μύκονο ως προς την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο και περίπου 21% χαμηλότερα από την Αντίπαρο. Η διαφορά είναι σημαντική, ιδιαίτερα για αγοραστές που κινούνται στην κατηγορία ακινήτων αξίας αρκετών εκατομμυρίων ευρώ.
Στα στοιχεία εμφανίζεται και δεύτερη μέτρηση για την Κέρκυρα, με διάμεση αξία 2,6 εκατ. ευρώ και 5.486 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η διαφοροποίηση αυτή απαιτεί προσοχή στις άμεσες συγκρίσεις, χωρίς όμως να αλλάζει τη βασική εικόνα. Οι αξίες στην Κέρκυρα παραμένουν χαμηλότερες από εκείνες των ακριβότερων αγορών των Κυκλάδων, την ώρα που το ενδιαφέρον αυξάνεται με πολύ μεγαλύτερη ταχύτητα.
Οι τρεις ταχύτητες των πολυτελών εξοχικών
Ο χάρτης των τιμών αποτυπώνει ουσιαστικά τρεις διαφορετικές κατηγορίες προορισμών. Στην κορυφή βρίσκονται οι πλέον ώριμες αγορές των Κυκλάδων. Η Μύκονος, με διάμεση τιμή ακινήτου περίπου 2,5 εκατ. ευρώ και 8.750 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, παραμένει μία από τις ακριβότερες αγορές της χώρας. Πολύ κοντά βρίσκεται η Αντίπαρος, όπου η τιμή φτάνει τα 8.529 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η Πάρος βρίσκεται στο επόμενο επίπεδο, με περίπου 7.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και διάμεση αξία καταχωρίσεων στα 2,3 εκατ. ευρώ. Ακολουθεί η Κέρκυρα, ενώ το Πόρτο Χέλι κινείται περίπου στα 6.235 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με διάμεση αξία ακινήτου 2,6 εκατ. ευρώ. Στη Λευκάδα, η διάμεση αξία των πολυτελών κατοικιών τοποθετείται χαμηλότερα, περίπου στα 1,75 εκατ. ευρώ.
Το ιδιαίτερα ενδιαφέρον στοιχείο στην περίπτωση της Κέρκυρας είναι ότι, προς το παρόν, η ζήτηση φαίνεται να αυξάνεται ταχύτερα από τις τιμές. Εφόσον αυτή η τάση συνεχιστεί και συνοδευτεί από περιορισμένη προσφορά πραγματικά προνομιακών ακινήτων, ενδέχεται σταδιακά να δημιουργηθούν μεγαλύτερες πιέσεις στις αξίες και να περιοριστεί μέρος της απόστασης που χωρίζει σήμερα το νησί από τις ακριβότερες Κυκλάδες.
Παράλληλα, η παρουσία της Λευκάδας στον χάρτη των πολυτελών επιλογών δείχνει ότι συνολικά τα Ιόνια Νησιά αποκτούν ισχυρότερο αποτύπωμα. Το πλεονέκτημά τους βρίσκεται στον συνδυασμό χαμηλότερων συγκριτικά αποτιμήσεων, καλής πρόσβασης από μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές και διαφορετικού μοντέλου τουριστικής και οικιστικής ανάπτυξης από εκείνο που επικράτησε σε ορισμένα νησιά των Κυκλάδων.
Γιατί οι εύποροι αγοραστές στρέφονται στην Κέρκυρα
Η τιμή αποτελεί μόνο ένα μέρος της εξίσωσης. Η Κέρκυρα διαθέτει ένα σύνολο χαρακτηριστικών που ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των αγοραστών πολυτελών κατοικιών. Μεγάλες παραθαλάσσιες βίλες, πλούσιο φυσικό περιβάλλον, υψηλός βαθμός ιδιωτικότητας, σημαντικό ιστορικό και αρχιτεκτονικό απόθεμα και περιορισμένη διαθεσιμότητα πραγματικά προνομιακών παραλιακών ακινήτων συνθέτουν ένα προϊόν διαφορετικό από εκείνο των Κυκλάδων.
Σημαντική είναι επίσης η αεροπορική σύνδεση με μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις. Για έναν αγοραστή από τη Βρετανία, τη Γερμανία ή άλλες χώρες της Δυτικής Ευρώπης, η δυνατότητα γρήγορης και εύκολης πρόσβασης στη δεύτερη κατοικία αποτελεί πλέον καθοριστικό κριτήριο.
Παράλληλα, η Κέρκυρα προσφέρει τη δυνατότητα χρήσης μιας κατοικίας για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα μέσα στο έτος σε σύγκριση με νησιά που εξαρτώνται περισσότερο από την κορύφωση της θερινής περιόδου. Το στοιχείο αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία καθώς ένα μέρος των αγοραστών δεν αναζητά πλέον απλώς ένα σπίτι για λίγες εβδομάδες διακοπών, αλλά μια δεύτερη βάση που θα μπορεί να χρησιμοποιεί συστηματικά.
Η αγορά της Κέρκυρας φαίνεται έτσι να μετατοπίζεται προς μια περισσότερο συνειδητή μορφή ιδιοκτησίας. Οι αγοραστές ενδιαφέρονται λιγότερο για τη γρήγορη επενδυτική απόδοση και περισσότερο για την ποιότητα ζωής, τη μακροπρόθεσμη αξία και την πραγματική δυνατότητα χρήσης του ακινήτου.
Η Αθηναϊκή Ριβιέρα παραμένει στην κορυφή
Την ίδια στιγμή, η Αθηναϊκή Ριβιέρα εξακολουθεί να αποτελεί μία από τις ισχυρότερες αγορές πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα. Γλυφάδα, Βούλα και Βουλιαγμένη συγκεντρώνουν σταθερά υψηλό ενδιαφέρον, με τις διάμεσες αξίες των πολυτελών ακινήτων να κυμαίνονται περίπου μεταξύ 1,5 και 3,3 εκατ. ευρώ.
Η μέση τιμή στις συγκεκριμένες περιοχές προσεγγίζει τα 9.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, τοποθετώντας τα νότια προάστια της Αθήνας ακόμη και πάνω από αρκετούς κορυφαίους νησιωτικούς προορισμούς.
Η Ριβιέρα, ωστόσο, προσφέρει ένα διαφορετικό προϊόν. Ο ιδιοκτήτης αποκτά πρόσβαση στη θάλασσα χωρίς να απομακρύνεται από την Αθήνα, βρίσκεται κοντά στο διεθνές αεροδρόμιο και έχει στη διάθεσή του διεθνή σχολεία, επιχειρηματικές υποδομές, εμπορικές χρήσεις, μαρίνες και υπηρεσίες που επιτρέπουν την παραμονή καθ' όλη τη διάρκεια του έτους.
Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο τα νότια προάστια δεν εξαρτώνται αποκλειστικά από την αγορά της δεύτερης κατοικίας. Απευθύνονται ταυτόχρονα σε Έλληνες υψηλού εισοδήματος, ξένους που εγκαθίστανται για μεγάλα χρονικά διαστήματα στην Ελλάδα και αγοραστές που αναζητούν ακίνητα σε μια περιοχή όπου η προσφορά προνομιακών τοποθεσιών παραμένει περιορισμένη.
Μύκονος και Πάρος περνούν σε πιο ώριμη φάση
Η εκρηκτική άνοδος της Κέρκυρας δεν σημαίνει ότι η Μύκονος χάνει την αίγλη της. Με 8.750 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και διάμεση αξία περίπου 2,5 εκατ. ευρώ, εξακολουθεί να αποτελεί σημείο αναφοράς για την ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών.
Εκείνο που αλλάζει είναι ο ρυθμός ανάπτυξης. Σε μια αγορά όπου οι τιμές έχουν ήδη κινηθεί σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα, η προσφορά ποιοτικών ακινήτων είναι περιορισμένη και οι δυνατότητες νέας ανάπτυξης στενεύουν, οι ρυθμοί αύξησης του ενδιαφέροντος είναι φυσικό να είναι χαμηλότεροι από εκείνους ενός ανερχόμενου προορισμού.
Παρόμοια εικόνα καταγράφεται στην Πάρο, η οποία έχει πλέον εδραιωθεί στην κατηγορία των ακριβότερων νησιωτικών αγορών. Με περίπου 7.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και διάμεση τιμή ακινήτου στα 2,3 εκατ. ευρώ, προσελκύει αγοραστές που αναζητούν έναν ισχυρό κυκλαδίτικο προορισμό, αλλά με διαφορετικό χαρακτήρα από τη Μύκονο.
Στην ηπειρωτική Ελλάδα, το Πόρτο Χέλι παραμένει μία από τις πιο ακριβές και διακριτικές αγορές, με διάμεση αξία περίπου 2,6 εκατ. ευρώ και 6.235 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Μπορεί να μη διαθέτει τη διεθνή αναγνωρισιμότητα της Μυκόνου, συγκεντρώνει όμως σταθερό ενδιαφέρον από αγοραστές πολύ υψηλής οικονομικής επιφάνειας.
Η δυναμική επιστροφή των Ελλήνων
Πίσω από τη γεωγραφική αναδιάταξη βρίσκεται ακόμη μία σημαντική αλλαγή, η ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης.
Οι ξένοι εξακολουθούν να αποτελούν την πλειονότητα των ενδιαφερομένων για πολυτελή ελληνικά ακίνητα, ωστόσο οι Έλληνες αυξάνουν πλέον τη δραστηριότητά τους με περίπου διπλάσιο ρυθμό. Σύμφωνα με τα βασικά στοιχεία της έρευνας, τα αιτήματα ενδιαφέροντος από Έλληνες αυξήθηκαν κατά 21% σε ετήσια βάση, έναντι 10% από τους ξένους. Σε δεύτερη επιμέρους μέτρηση οι αντίστοιχοι ρυθμοί δίνονται στο 20% και στο 9%, χωρίς να αλλάζει ουσιαστικά η συνολική εικόνα.
Πλέον περίπου μία στις τέσσερις εκδηλώσεις ενδιαφέροντος για πολυτελή ακίνητα στην Ελλάδα προέρχεται από εγχώριους αγοραστές.
Η εξέλιξη έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς διευρύνει τη βάση πάνω στην οποία στηρίζεται η αγορά. Όσο ενισχύεται η παρουσία των Ελλήνων τόσο περιορίζεται, έστω και σε έναν βαθμό, η εξάρτηση του συγκεκριμένου τμήματος της κτηματαγοράς από τις διεθνείς ροές κεφαλαίων και από προγράμματα παροχής άδειας διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητα.
Για τους εύπορους Έλληνες, άλλωστε, ένα ακίνητο υψηλών προδιαγραφών στην Αθηναϊκή Ριβιέρα ή σε έναν κορυφαίο νησιωτικό προορισμό αντιμετωπίζεται ολοένα περισσότερο ως μακροπρόθεσμη τοποθέτηση περιουσίας και μέσο διατήρησης της αξίας των κεφαλαίων τους και λιγότερο ως μια επένδυση από την οποία αναμένεται γρήγορη απόδοση.
Μια πιο ώριμη και επιλεκτική αγορά
Η συνολική εικόνα δεν παραπέμπει σε μια νέα οριζόντια έκρηξη τιμών στις πολυτελείς κατοικίες. Αντίθετα, δείχνει μια αγορά που ωριμάζει και αποκτά περισσότερες ταχύτητες.
Η Μύκονος και η Αθηναϊκή Ριβιέρα εξακολουθούν να διατηρούν τις υψηλές αποτιμήσεις τους. Η Πάρος και η Αντίπαρος έχουν πλέον εδραιωθεί ως ακριβές αγορές διεθνούς εμβέλειας, ενώ το Πόρτο Χέλι παραμένει σταθερός προορισμός για αγοραστές πολύ υψηλής οικονομικής επιφάνειας.
Η μεγαλύτερη κινητικότητα, όμως, εμφανίζεται εκεί όπου εξακολουθεί να υπάρχει απόσταση ανάμεσα στις σημερινές τιμές και στη δυναμική της ζήτησης. Και αυτή τη στιγμή το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Κέρκυρα.
Με το ενδιαφέρον να έχει αυξηθεί σχεδόν κατά 90%, τις τιμές να παραμένουν αισθητά χαμηλότερες από εκείνες της Μυκόνου και της Αντιπάρου και τους αγοραστές να στρέφονται περισσότερο στην ποιότητα ζωής και στη μακροχρόνια κατοχή, η Κέρκυρα περνά πλέον από τη θέση της εναλλακτικής επιλογής σε εκείνη ενός από τους νέους πρωταγωνιστές της αγοράς πολυτελών ακινήτων στην Ελλάδα.