Την ώρα που οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα εξακολουθούν να αποτελούν σημαντικό εμπόδιο για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών, μια εντελώς διαφορετική εικόνα καταγράφεται στην κορυφή της αγοράς.
Εύποροι αγοραστές από 28 χώρες εμφανίζονται διατεθειμένοι να διαθέσουν από 1 έως και περισσότερα από 10 εκατ. ευρώ για την απόκτηση πολυτελών ακινήτων, με το 86% να εκτιμά ότι οι τιμές θα διατηρηθούν στα σημερινά επίπεδα ή θα αυξηθούν.
Παράλληλα, το Ιόνιο αναδεικνύεται σε πρώτο προορισμό για τους ξένους, ξεπερνώντας τις Κυκλάδες, ενώ ένας στους δύο συμμετέχοντες θεωρεί πιθανό να προχωρήσει σε αγορά μέσα στους επόμενους 12 μήνες.
Δύο διαφορετικές πραγματικότητες συνυπάρχουν στην ελληνική αγορά κατοικίας. Από τη μία πλευρά, το υψηλό κόστος απόκτησης στέγης περιορίζει τις δυνατότητες των νοικοκυριών και, από την άλλη, στην αγορά πολυτελών ακινήτων οι εύποροι αγοραστές από το εξωτερικό αναζητούν κατοικίες εκατομμυρίων ευρώ, προσδοκώντας μάλιστα περαιτέρω άνοδο των αξιών. Για τη συγκεκριμένη κατηγορία ενδιαφερομένων, η Ελλάδα παραμένει ελκυστική, όχι μόνο ως τόπος διακοπών αλλά και ως προορισμός μόνιμης εγκατάστασης ή διατήρησης οικογενειακής περιουσίας.
Η διαφορά αποτυπώνεται χαρακτηριστικά στα ποσά που είναι διατεθειμένοι να επενδύσουν. Περισσότεροι από τους μισούς συμμετέχοντες στην αγορά πολυτελών κατοικιών διαθέτουν προϋπολογισμό μεταξύ 1 και 2 εκατ. ευρώ, ενώ περίπου ένας στους τρεις αναζητά ακίνητα αξίας 2 έως 5 εκατ. ευρώ. Στις υψηλότερες κατηγορίες, το ενδιαφέρον εκτείνεται σε κατοικίες που ξεπερνούν τα 5 ή ακόμη και τα 10 εκατ. ευρώ, με τις περισσότερες αγορές να σχεδιάζονται χωρίς εξάρτηση από στεγαστικό δανεισμό.
Αυτή είναι η εικόνα που προκύπτει από τη δεύτερη ετήσια έρευνα «Voices of Affluence 2026» της Greece Sotheby’s International Realty, η οποία πραγματοποιήθηκε από τις 17 Σεπτεμβρίου έως τις 20 Οκτωβρίου 2026, με τη συμμετοχή 249 εύπορων και υπερυψηλής οικονομικής επιφάνειας ιδιωτών από 28 χώρες.
Το 58% των συμμετεχόντων προέρχεται από το εξωτερικό και το 42% από την Ελλάδα, ενώ το 51% έχει πραγματοποιήσει αγοραπωλησία ακινήτου στη χώρα μέσα στην τελευταία πενταετία. Στο δείγμα συμμετέχουν κυρίως Έλληνες, Βρετανοί, Αμερικανοί, Γερμανοί και Ελβετοί, με το 61% των ερωτηθέντων να είναι ηλικίας άνω των 55 ετών.
Γιατί οι εκατομμυριούχοι περιμένουν νέες αυξήσεις τιμών
Παρά το ήδη υψηλό επίπεδο των τιμών, οι προσδοκίες των εύπορων αγοραστών για την πορεία της ελληνικής αγοράς παραμένουν θετικές.
Σύμφωνα με την έρευνα, το 86% εκτιμά ότι οι τιμές των πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα θα παραμείνουν σταθερές ή θα αυξηθούν μέσα στους επόμενους 12 μήνες. Ειδικότερα, το 47% προβλέπει μικρή άνοδο, το 9% σημαντική αύξηση και το 30% σταθερότητα. Μόλις το 14% αναμένει υποχώρηση των αξιών.Το ενδιαφέρον βρίσκεται στη σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Το ποσοστό όσων προβλέπουν αυξήσεις έχει ενισχυθεί από 44% το 2025 σε 57% το 2026, ενώ όσοι αναμένουν πτώση περιορίστηκαν από 20% σε 14%.
Μάλιστα, οι Έλληνες συμμετέχοντες εμφανίζονται πιο αισιόδοξοι για τις τιμές από τους ξένους. Το 61% εκτιμά ότι οι αξίες των πολυτελών ακινήτων θα αυξηθούν, έναντι 53% των διεθνών συμμετεχόντων.
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η διαφορά στις προσδοκίες των ξένων για την ελληνική αγορά σε σχέση με τις αγορές των χωρών τους. Το 42% θεωρεί ότι η αγορά ακινήτων στη χώρα προέλευσής του βρίσκεται σε χειρότερη κατάσταση σε σχέση με έναν χρόνο πριν, ενώ το 34% αναμένει περαιτέρω επιδείνωση. Μόλις το 19% προβλέπει βελτίωση, την ώρα που το 53% εκτιμά ότι οι τιμές των πολυτελών κατοικιών στην Ελλάδα θα αυξηθούν.
Η θετική στάση συνδέεται και με τις εκτιμήσεις για την ελληνική οικονομία. Το 80% των ερωτηθέντων αναμένει σταθερότητα ή βελτίωση κατά τους επόμενους 12 μήνες, ενώ το 39% προβλέπει συγκεκριμένα βελτίωση, έναντι 27% το 2025.
Το Ιόνιο προσπερνά τις Κυκλάδες – Πού στρέφονται οι ξένοι
Η σημαντικότερη αλλαγή στον χάρτη της πολυτελούς κατοικίας αφορά τις περιοχές που συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών.Τα νησιά του Ιονίου βρίσκονται πλέον στην πρώτη θέση, συγκεντρώνοντας το 26% των προτιμήσεων, έναντι 20% για τις Κυκλάδες. Ακολουθούν η Αθηναϊκή Ριβιέρα με 15% και η Πελοπόννησος με 12%, ενώ το κέντρο της Αθήνας και τα βόρεια προάστια συγκεντρώνουν 7%, όσο και τα Δωδεκάνησα, και η Κρήτη 5%.
Η μετατόπιση αυτή δείχνει ότι η ζήτηση για ακριβά ακίνητα δεν περιορίζεται πλέον στους παραδοσιακά δημοφιλείς προορισμούς του Αιγαίου. Οι ξένοι αγοραστές εξετάζουν περισσότερες περιοχές, με διαφορετικά χαρακτηριστικά και δυνατότητες αξιοποίησης.
Ιδιαίτερα έντονο είναι το ενδιαφέρον των Βρετανών για το Ιόνιο, το οποίο συγκεντρώνει το 31% των προτιμήσεών τους. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα ακολουθεί με 23% και η Πελοπόννησος με 15%, ενώ οι Κυκλάδες και τα Δωδεκάνησα συγκεντρώνουν από 12%.
Αντίστοιχα, οι Αμερικανοί εμφανίζονται να διευρύνουν τις επιλογές τους. Ενώ το 2025 το ενδιαφέρον τους επικεντρωνόταν κυρίως στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και τις Κυκλάδες, πλέον το Ιόνιο και η Πελοπόννησος συγκεντρώνουν από 24%. Οι Κυκλάδες και η Αθηναϊκή Ριβιέρα ακολουθούν με 16% η καθεμία.
Διαφορετική εικόνα παρουσιάζουν οι αγοραστές από τη Γερμανία, την Ελβετία και την Αυστρία, οι οποίοι εξακολουθούν να προτιμούν τις Κυκλάδες, με ποσοστό 28%, ενώ το Ιόνιο ακολουθεί με 24%. Στην εγχώρια αγορά, η εικόνα παραμένει περισσότερο συγκεντρωμένη στην Αττική. Το 30% των Ελλήνων ενδιαφέρεται για ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και στα βόρεια προάστια, το 23% στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και το 15% στις Κυκλάδες. Ακολουθούν η Πελοπόννησος με 9% και το Ιόνιο με 6%.
Πόσα εκατομμύρια διαθέτουν για μια κατοικία
Η έρευνα καταγράφει σημαντικές διαφοροποιήσεις στα ποσά που είναι διατεθειμένοι να επενδύσουν οι αγοραστές, ανάλογα με τη χώρα προέλευσής τους.Στο σύνολο των συμμετεχόντων, το 56% αναζητά ακίνητα αξίας μεταξύ 1 και 2 εκατ. ευρώ, το 33% διαθέτει προϋπολογισμό από 2 έως 5 εκατ. ευρώ και περίπου το 11% εξετάζει ακίνητα άνω των 5 εκατ. ευρώ. Οι ξένοι κινούνται σε υψηλότερες κατηγορίες, καθώς το 54% αναζητά ακίνητα αξίας άνω των 2 εκατ. ευρώ.
Ιδιαίτερα υψηλούς προϋπολογισμούς διαθέτουν οι ενδιαφερόμενοι από τη Γερμανία, την Ελβετία και την Αυστρία. Στη συγκεκριμένη ομάδα, το 62% αναζητά ακίνητα αξίας 2 έως 5 εκατ. ευρώ, ενώ το 7% εξετάζει αγορές άνω των 5 εκατ. ευρώ.
Στους Αμερικανούς, το 58% κινείται στην κατηγορία του 1 έως 2 εκατ. ευρώ, το 27% μεταξύ 2 και 5 εκατ. ευρώ και το 15% πάνω από 5 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, στους Βρετανούς, το 52% αναζητά ακίνητα αξίας 1 έως 2 εκατ. ευρώ και το 41% από 2 έως 5 εκατ. ευρώ.
Οι Έλληνες εμφανίζονται πιο συγκρατημένοι ως προς τα διαθέσιμα κεφάλαια, με το 70% να αναζητά ακίνητα αξίας 1 έως 2 εκατ. ευρώ και το 20% μεταξύ 2 και 5 εκατ. ευρώ.
Ένας στους δύο εξετάζει αγορά μέσα στο επόμενο δωδεκάμηνο
Η ζήτηση δεν περιορίζεται σε γενικό ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά, καθώς σημαντικό ποσοστό των συμμετεχόντων εξετάζει το ενδεχόμενο να προχωρήσει σε αγορά μέσα στους επόμενους μήνες.
Το 51% θεωρεί πιθανή την απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα εντός 12 μηνών. Από αυτούς, το 23% του συνολικού δείγματος χαρακτηρίζει την αγορά πολύ πιθανή, το 4% βέβαιη και το 24% μέτρια πιθανή.
Ωστόσο, όταν καλούνται να προσδιορίσουν το χρονοδιάγραμμα, το 11% δηλώνει ότι σχεδιάζει αγορά μέσα στο επόμενο εξάμηνο, το 22% μέσα σε διάστημα έως 12 μηνών και ένα επιπλέον 17% μέσα στην επόμενη διετία. Συνολικά, οι μισοί συμμετέχοντες σχεδιάζουν αγορά εντός 24 μηνών.
Ακόμη πιο άμεσες είναι οι προθέσεις των αγοραστών που κινούνται στις υψηλότερες κατηγορίες τιμών. Μεταξύ όσων διαθέτουν προϋπολογισμό άνω των 5 εκατ. ευρώ και θεωρούν πιθανή μια αγορά, το 72% σκοπεύει να προχωρήσει μέσα στους επόμενους 12 μήνες.
Οι Βρετανοί εμφανίζονται ιδιαίτερα αποφασισμένοι, καθώς το 41% σχεδιάζει αγορά μέσα στο επόμενο έτος και το 63% μέσα στην επόμενη διετία. Αντίθετα, οι Αμερικανοί διατηρούν πιο ανοιχτό χρονοδιάγραμμα, με το 46% να μην έχει καθορίσει ακόμη πότε θα πραγματοποιήσει κάποια αγορά.
Βίλες, ρετιρέ και αγορές χωρίς στεγαστικό δάνειο
Στην κορυφή των προτιμήσεων βρίσκονται οι πολυτελείς βίλες, οι οποίες συγκεντρώνουν το 37% του συνολικού ενδιαφέροντος και το 49% μεταξύ των ξένων αγοραστών.
Ακολουθούν τα πολυτελή διαμερίσματα και τα ρετιρέ με 31%, τα οικόπεδα προς ανάπτυξη με 16% και οι μεγάλες ιδιοκτησίες με εκτάσεις γης με 12%. Οι λεγόμενες branded residences συγκεντρώνουν μόλις 5%.Οι Αμερικανοί προτιμούν κατά 50% τις βίλες, ενώ στους ενδιαφερόμενους από τη Γερμανία, την Ελβετία και την Αυστρία το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 55%.
Αντίθετα, οι Έλληνες στρέφονται κυρίως σε διαμερίσματα και ρετιρέ, με ποσοστό 39%, ενώ το 24% ενδιαφέρεται για οικόπεδα και το 19% για βίλες.
Εξίσου χαρακτηριστικός είναι ο τρόπος χρηματοδότησης των αγορών. Το 56% δηλώνει ότι θα αποκτούσε ακίνητο αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια, το 39% θα χρησιμοποιούσε συνδυασμό μετρητών και δανεισμού και μόλις το 5% θα βασιζόταν σε στεγαστικό δάνειο. Στους Βρετανούς, το ποσοστό όσων θα αγόραζαν αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια φτάνει το 67%, ενώ στους Αμερικανούς διαμορφώνεται στο 65%.
Η περιορισμένη εξάρτηση από τον δανεισμό εξηγεί γιατί τα επιτόκια αποτελούν εμπόδιο για σχετικά μικρό ποσοστό των ενδιαφερομένων, σε αντίθεση με όσα ισχύουν στην ευρύτερη αγορά κατοικίας.
Οι Βρετανοί θέλουν να εγκατασταθούν στην Ελλάδα
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η αλλαγή στο προφίλ των Βρετανών αγοραστών, οι οποίοι εξετάζουν πλέον την Ελλάδα όχι μόνο ως προορισμό διακοπών, αλλά και ως τόπο μόνιμης εγκατάστασης.
Σύμφωνα με την έρευνα, το 26% δηλώνει ότι σκοπός της αγοράς είναι η μετεγκατάσταση ή η μεταφορά φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα, ποσοστό υψηλότερο από κάθε άλλη εθνική ομάδα που εξετάζεται.
Η εξέλιξη αυτή καταγράφεται μετά την κατάργηση του βρετανικού καθεστώτος non-dom, το οποίο επί δεκαετίες προσέλκυε εύπορους κατοίκους στο Ηνωμένο Βασίλειο. Παράλληλα, το 74% των Βρετανών αναφέρει την ποιότητα ζωής και το κλίμα ως βασικά κίνητρα, ενώ το 26% αποδίδει σημασία και στο ελληνικό φορολογικό καθεστώς.
Οι Βρετανοί εμφανίζονται επίσης ιδιαίτερα αισιόδοξοι για τις προοπτικές της ελληνικής αγοράς, καθώς το 70% προβλέπει άνοδο των τιμών των πολυτελών κατοικιών, έναντι 44% το 2025. Αντίθετα, το 67% θεωρεί ότι οι συνθήκες στην αγορά ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου έχουν επιδεινωθεί σε σχέση με έναν χρόνο πριν, ενώ το 52% αναμένει περαιτέρω επιδείνωση.
Οι Έλληνες ιδιοκτήτες ετοιμάζονται να πουλήσουν
Την ώρα που οι ξένοι αναζητούν νέες ευκαιρίες στην Ελλάδα, σημαντικό ποσοστό των Ελλήνων ιδιοκτητών εξετάζει την πώληση ακινήτων.
Το 60% των Ελλήνων συμμετεχόντων θεωρεί πιθανή μια πώληση μέσα στους επόμενους 12 μήνες, έναντι 20% των ξένων. Στο σύνολο του δείγματος, το 37% θεωρεί πιθανό να προχωρήσει σε πώληση μέσα στο επόμενο έτος.Ωστόσο, η πρόθεση πώλησης δεν σημαίνει απαραίτητα ότι οι ιδιοκτήτες είναι διατεθειμένοι να μειώσουν τις απαιτήσεις τους.
Μεταξύ όσων δραστηριοποιούνται ως πωλητές, το 35% δηλώνει ότι θα διατηρούσε αμετάβλητη την τιμή ενός ακινήτου ακόμη και αν παρέμενε απούλητο για περισσότερο από έναν χρόνο, ενώ το 26% θα προχωρούσε σε μείωση. Ένα επιπλέον 26% θα άλλαζε σύμβουλο ή στρατηγική προώθησης και το 14% θα απέσυρε το ακίνητο από την αγορά.
Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι η αύξηση της προσφοράς δεν συνεπάγεται απαραίτητα και αποκλιμάκωση των ζητούμενων τιμών, καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες εμφανίζονται διατεθειμένοι να περιμένουν προκειμένου να επιτύχουν το επιθυμητό τίμημα.
Η γραφειοκρατία το μεγαλύτερο εμπόδιο για τις αγορές εκατομμυρίων
Παρά τη θετική εικόνα της ζήτησης, η ελληνική αγορά πολυτελών κατοικιών εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σημαντικές αδυναμίες, με κυριότερες την περιορισμένη διαθεσιμότητα κατάλληλων ακινήτων και τις χρονοβόρες διαδικασίες.
Το 27% των συμμετεχόντων αναφέρει ως εμπόδιο το επίπεδο των τιμών, το 25% την ποιότητα των διαθέσιμων ακινήτων και το 22% τη γεωπολιτική αβεβαιότητα. Οι νομικές διαδικασίες και η γραφειοκρατία απασχολούν το 19%, ενώ η φορολογία μόλις το 10%.
Ακόμη πιο αποκαλυπτικές είναι οι απαντήσεις σχετικά με τη μία αλλαγή που θα διευκόλυνε περισσότερο την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.
Από τους 148 συμμετέχοντες που απάντησαν γραπτώς, το 47% ζήτησε ταχύτερες, απλούστερες και περισσότερο προβλέψιμες διαδικασίες, από την αρχική συμφωνία έως την υπογραφή των συμβολαίων.
Αντίθετα, το 16% αναφέρθηκε στη φορολογία και στο κόστος συναλλαγών, το 9% στην προσφορά ακινήτων, στις τιμές και στις υποδομές, ενώ το 8% ζήτησε την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και την καλύτερη ψηφιακή καταγραφή των ιδιοκτησιών. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι για τους εύπορους αγοραστές η ταχύτητα και η ασφάλεια ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής αποτελούν συχνά σημαντικότερο ζήτημα από το ύψος των φόρων.