Η αύξηση των τιμών των ακινήτων κατά 50% μόλις σε μια πενταετία συνιστά «φούσκα»;
Αν και οι γνώμες διίστανται, αναλόγως του πώς «μετράει» κανείς τις παραμέτρους που μπορούν να οδηγήσουν σε τέτοιες ή μεγαλύτερες αυξήσεις, για την περίπτωση της Ελλάδας η καταγεγραμμένη εκτίμηση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής είναι ότι η ελληνική κτηματαγορά είναι υπερτιμημένη κατά τουλάχιστον 20%. Με απλά λόγια, οι τεχνοκράτες στις Βρυξέλλες θεωρούν ότι τα θεμελιώδη της ελληνικής οικονομίας δεν «κουμπώνουν» με τις τιμές των ακινήτων και τις έντονα ανοδικά τάσεις των τελευταίων ετών.
Η εικόνα από μεσιτικά γραφεία λίγο ως πολύ «συμφωνεί» με την εικόνα που αποτυπώνεται στα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Τα στοιχεία αυτά δείχνουν μια ελαφρά επιβράδυνση στους ρυθμούς αύξησης των τιμών (5,5% στο β’ τρίμηνο, έναντι 6,6% στο α’ τρίμηνο και 8,7% στο δ’ τρίμηνο του 2025), αλλά επ’ ουδενί μπορεί να μιλήσει κανείς για «ταβάνι», πόσο μάλλον όταν οι ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται σε πολύ υψηλότερα επίπεδα από τις τιμές που αποτυπώνονται στα συμβόλαια.
Η «φούσκα» της Ευρώπης
Τι συνιστά, όμως, «φούσκα»; Σύμφωνα με τη UBS, η οποία κάθε χρόνο περνάει από «κόσκινο» τις μεγάλες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, οι «φούσκες» των τιμών αποτελούν ένα επαναλαμβανόμενο φαινόμενο στις αγορές ακινήτων.
Ο όρος «φούσκα» αναφέρεται σε μια σημαντική και παρατεταμένη εσφαλμένη αποτίμηση ενός περιουσιακού στοιχείου, η ύπαρξη της οποίας μπορεί να επιβεβαιωθεί μόνο μετά τη ρήξη της. Ωστόσο, τα ιστορικά στοιχεία αποκαλύπτουν επαναλαμβανόμενα μοτίβα υπερβολών στην αγορά ακινήτων. Τυπικά σημάδια περιλαμβάνουν την αποσύνδεση των τιμών από τα εισοδήματα και τα ενοίκια, καθώς και ανισορροπίες στην πραγματική οικονομία, όπως η υπερβολική δανειοδότηση και η κατασκευαστική δραστηριότητα.
Για να γίνει ακόμα πιο σαφές, η αγορά ενός διαμερίσματος 60 τετραγωνικών μέτρων είναι πέρα από τις δυνατότητες ενός μέσου ειδικευμένου εργαζομένου στον τομέα των υπηρεσιών στις περισσότερες πόλεις του κόσμου.
Για παράδειγμα, στη Λισαβόνα απαιτούνται περίπου 10 χρόνια δουλειάς για την αγορά μιας τέτοιας κατοικίας. Σε σύγκριση με το 2021, πριν από την απότομη άνοδο των παγκόσμιων επιτοκίων, ο μέσος ειδικευμένος εργαζόμενος στον τομέα των υπηρεσιών μπορεί πλέον να αντέξει οικονομικά περίπου ένα τρίτο λιγότερο χώρο διαβίωσης.
Λαμβάνοντας κανείς υπ' όψιν τα παραπάνω, μπορεί να αντιληφθεί γιατί η Κομισιόν «βλέπει» στην Ελλάδα «φούσκα» των ακινήτων, καθώς οι τιμές τους έχουν αποσυνδεθεί προ πολλού από τα εισοδήματα των πολιτών, ακόμα και μετά την έξοδο από το τούνελ της οικονομικής κρίσης.
Τι συμβαίνει, όμως, στην υπόλοιπη Ευρώπη, η οποία επίσης αναζητεί λύσεις στο πρόβλημα της στέγης;
Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της UBS για τις «φούσκες» των ακινήτων, το Άμστερνταμ, η Μαδρίτη, η Φρανκφούρτη, το Μόναχο και το Μιλάνο εμπίπτουν στην κατηγορία μέτριου κινδύνου, ενώ το Παρίσι και το Λονδίνο αντιμετωπίζουν χαμηλό κίνδυνο «φούσκας». Εκτός Ευρώπης, μόνο η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο και το Σάο Πάολο εμπίπτουν στην κατηγορία χαμηλού κινδύνου.
Η Λισαβόνα και η Σεούλ κατέγραψαν τη μεγαλύτερη αύξηση του κινδύνου «φούσκας» φέτος. Οι ανισορροπίες εντάθηκαν επίσης στο Μιλάνο, το Χονγκ Κονγκ, τη Μαδρίτη και το Ντουμπάι, αν και ο κίνδυνος «φούσκας» στο Ντουμπάι έχει μειωθεί από τον Μάρτιο. Στην Ελβετία, το χαμηλό κόστος χρηματοδότησης συνέχισε να συμβάλλει στην αύξηση των κινδύνων στη Ζυρίχη και τη Γενεύη.
Λισαβόνα: Η αύξηση των ενοικίων έχει σταματήσει
Οι πολιτικές που θεσπίστηκαν για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και κατοίκων συνέβαλαν στην άνθηση της αγοράς κατοικίας στη Λισαβόνα. Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά σχεδόν 7% ετησίως την τελευταία δεκαετία -ο ταχύτερος ρυθμός μεταξύ των πόλεων που αναλύθηκαν- και έχουν αυξηθεί κατά 10% ακόμη από τα μέσα του 2025.
Καθώς η Λισαβόνα έχει γίνει μια από τις λιγότερο προσιτές αγορές κατοικίας στην Ευρώπη, αρκετοί βασικοί παράγοντες που έχουν στηρίξει την ανάπτυξη αποδυναμώνονται. Η στροφή προς πιο επιλεκτικές πολιτικές μετανάστευσης έχει συμβάλει στην αρνητική αύξηση του πληθυσμού, η αύξηση των ενοικίων έχει σταματήσει και η ζήτηση μετατοπίζεται σε πιο προσιτές περιοχές εκτός της Λισαβόνας.
Φρανκφούρτη: Υψηλά ενοίκια, αλλά μειώθηκαν οι τιμές των κατοικιώνή
Η ισχυρή ζήτηση και η περιορισμένη προσφορά παραμένουν καθοριστικά χαρακτηριστικά της αγοράς κατοικίας στη Φρανκφούρτη. Η μετανάστευση, το μικρότερο μέγεθος νοικοκυριών και οι επίμονες ελλείψεις κατοικιών συνέχισαν να ωθούν τα ενοίκια υψηλότερα, ενώ το αυξημένο κόστος κατασκευής και χρηματοδότησης περιόρισε τις νέες κατασκευές.
Αντίθετα, ο τομέας των ιδιοκατοικούμενων κατοικιών παρέμεινε αδύναμος. Οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν περαιτέρω το 2026 και τώρα βρίσκονται σχεδόν 25% κάτω από την κορύφωσή τους το 2021 σε πραγματικούς όρους.
Ενώ οι ανισορροπίες της αγοράς έχουν μειωθεί σημαντικά και ο κίνδυνος «φούσκας» αξιολογείται ως μέτριος, μια ουσιαστική ανάκαμψη στις ιδιοκατοικούμενες κατοικίες είναι απίθανη χωρίς ισχυρότερη οικονομική εμπιστοσύνη ή χαμηλότερο κόστος χρηματοδότησης.
Λονδίνο: Χαμηλός ο κίνδυνος «φούσκας»
Η αγορά κατοικίας του Λονδίνου παρέμεινε αδύναμη για πέμπτο συνεχόμενο έτος, με τις τιμές των κατοικιών, προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό, να είναι πλέον περισσότερο από 15% χαμηλότερες από τα επίπεδα του 2021. Ως αποτέλεσμα, η πόλη έχει μεταβεί σε χαμηλό κίνδυνο «φούσκας». Ταυτόχρονα, τα ενοίκια παρέμειναν κοντά σε ιστορικά υψηλά λόγω των χρόνιων ελλείψεων κατοικιών και της υποτονικής κατασκευαστικής δραστηριότητας.
Το τμήμα της υψηλής κατηγορίας έχει επωφεληθεί από τη διεθνή ζήτηση επενδυτών, η οποία προσελκύεται από τις χαμηλότερες τιμές των ακινήτων και την υποτίμηση της λίρας. Ωστόσο, η περιορισμένη προσιτότητα, οι υψηλότεροι φόροι στα ακριβά ακίνητα και η πρόσφατη μείωση του πληθυσμού συνέχισαν να περιορίζουν την ευρύτερη ανάκαμψη της αγοράς.
Άμστερνταμ: Αύξηση της προσφοράς κατοικιών που διατίθενται για ιδιοκατοίκηση
Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στο Άμστερνταμ σχεδόν διπλασιάστηκαν μεταξύ του 2013 και του 2022, προτού η αύξηση των επιτοκίων και η αυστηρότερη ρύθμιση των ενοικίων θέσουν τέλος στην άνθηση.
Τα ανώτατα όρια ενοικίων, οι υψηλότεροι φόροι περιουσίας και οι περιορισμοί στην αγορά ακινήτων με σκοπό την εκμίσθωση ώθησαν τους ιδιοκτήτες να πουλήσουν τα ενοικιαζόμενα ακίνητά τους, αυξάνοντας έτσι την προσφορά κατοικιών που διατίθενται για ιδιοκατοίκηση. Ως αποτέλεσμα, οι πραγματικές τιμές έχουν μειωθεί κατά 2% κατά το τελευταίο έτος και βρίσκονται περίπου 10% κάτω από το υψηλότερο επίπεδό τους.
Μεσοπρόθεσμα, ωστόσο, τα αδύναμα κίνητρα για την κατασκευή νέων κατοικιών και η συρρίκνωση του τομέα των ενοικιάσεων ενδέχεται να περιορίσουν τη συνολική προσφορά κατοικιών και να ασκήσουν εκ νέου ανοδική πίεση στις τιμές.
Μαδρίτη: Η έλλειψη προσφοράς κατοικιών συνεχίζει να στηρίζει τις αποτιμήσεις
Η ζήτηση από ξένους επενδυτές, η έντονη αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών και η περιορισμένη προσφορά κατοικιών έχουν οδηγήσει στην αύξηση των τιμών τα τελευταία χρόνια. Η κατάργηση του προγράμματος «Golden Visa» έχει αντισταθμιστεί από την ισχυρή οικονομία και την αγορά εργασίας. Οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 9% σε ετήσια βάση, ξεπερνώντας τα ενοίκια και τα εισοδήματα, επιδεινώνοντας έτσι την οικονομική προσιτότητα.
Η επίμονη έλλειψη προσφοράς συνεχίζει να στηρίζει τις αποτιμήσεις, αλλά η οικονομική λογική της αγοράς εξαρτάται όλο και περισσότερο από τις προσδοκίες για μελλοντικά κεφαλαιακά κέρδη.
Η αύξηση των τιμών επιβραδύνθηκε την άνοιξη του 2026, καθώς το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης και οι αυστηρότεροι κανονισμοί για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις άρχισαν να επηρεάζουν αρνητικά τη ζήτηση.
Παρίσι: Η στέγαση παραμένει απρόσιτη για πολλούς
Ενώ η ζήτηση για ακίνητα υψηλής ποιότητας παραμένει ανθεκτική, οι τιμές των κατοικιών στο Παρίσι γενικότερα έχουν μειωθεί κατά 25% σε πραγματικούς όρους από το 2021. Τα ενοίκια, επίσης, δεν κατάφεραν να συμβαδίσουν με τον πληθωρισμό.
Παρά τη διόρθωση και τη μέτρια αύξηση των εισοδημάτων, η στέγαση παραμένει απρόσιτη για πολλούς, καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων παραμένουν υψηλά.
Η αποδημία έχει μειώσει τον πληθυσμό της πόλης κατά σχεδόν 10% τα τελευταία 15 χρόνια. Οι ενεργειακές αναβαθμίσεις, οι έλεγχοι στα ενοίκια και οι περιορισμοί στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις συνεχίζουν να επιβαρύνουν τη ζήτηση για επενδύσεις. Τα δημοσιονομικά προβλήματα της Γαλλίας συνεχίζουν να υπονομεύουν την εμπιστοσύνη των επενδυτών και να περιορίζουν τις προοπτικές ανάκαμψης.
Αθήνα: Τα στοιχεία από τα μεσιτικά γραφεία
Στην Αθήνα τι γίνεται; Αν και η Ελλάδα δεν συμπεριλαμβάνεται ακόμα στην ετήσια μελέτη της UBS, τα στοιχεία από τα μεσιτικά γραφεία βγάζουν «μάτι».
Σύμφωνα με το indomio, η μέση ζητούμενη τιμή στο Λεκανοπέδιο έχει ξεπεράσει τις 3.200 ευρώ ανά τετραγωνικό, όταν το καλοκαίρι του 2021 η αντίστοιχη τιμή ήταν 2.245 ευρώ/τ.μ. Μιλάμε, δηλαδή, για μια αύξηση της τάξης του 42,5%.
Ακόμα και στις γειτονιές του κέντρου της Αθήνας, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στις 2.830 ευρώ/τ.μ., έναντι 1.800 ευρώ/τ.μ. το καλοκαίρι του 2021. Πρόκειται για μια αύξηση που ξεπερνά το 57%.
Προφανές είναι ότι η αύξηση των εισοδημάτων στο ίδιο χρονικό διάστημα είναι πολύ μακριά από αυτά τα επίπεδα...