Μια διαφορετική εικόνα της ελληνικής αγοράς ακινήτων αναδεικνύεται μέσα από τη ζήτηση για εξοχικές κατοικίες, με τους αγοραστές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης να ενισχύουν την παρουσία τους και να διαθέτουν υψηλότερους προϋπολογισμούς. Την ώρα που η κυβέρνηση σχεδιάζει να πενταπλασιάσει τον φόρο μεταβίβασης για τη συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών, τα στοιχεία δείχνουν ότι το ενδιαφέρον τους δεν περιορίζεται στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά κατευθύνεται σε τουριστικές περιοχές, νησιά και προορισμούς της ηπειρωτικής Ελλάδας.
Η επικείμενη αύξηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από το 3% στο 15% για φυσικά πρόσωπα που προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης δημιουργεί νέα δεδομένα στην αγορά εξοχικής κατοικίας. Πρόκειται για μια αγορά που τα τελευταία χρόνια έχει προσελκύσει σημαντικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, με τους αγοραστές από τη Μεγάλη Βρετανία, τις Ηνωμένες Πολιτείες και την Αυστραλία να αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη παρουσία.
Η σχεδιαζόμενη φορολογική επιβάρυνση έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση από τρίτες χώρες εμφανίζεται ενισχυμένη, ενώ σημαντικό μέρος των ενδιαφερομένων διαθέτει κεφάλαια που ξεπερνούν τις 400.000 ευρώ. Παράλληλα, η γεωγραφική κατανομή των αγορών αποκαλύπτει ότι η συγκεκριμένη κατηγορία επενδυτών δεν επικεντρώνεται αποκλειστικά στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, αλλά αναζητά κατοικίες σε περιοχές με έντονο τουριστικό χαρακτήρα.
Τα παραπάνω προκύπτουν από ανάλυση της Elxis - At Home in Greece, η οποία εξέτασε τα στοιχεία της ζήτησης και των συναλλαγών της για την περίοδο 2024-2026, επιχειρώντας να αποτυπώσει την προέλευση των ξένων αγοραστών, την οικονομική τους δυνατότητα και τους προορισμούς που επιλέγουν.
Σύμφωνα με τα ευρήματα, το 44% των υποψήφιων αγοραστών που απευθύνθηκαν στην εταιρεία για την απόκτηση εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα προερχόταν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ωστόσο, το ποσοστό αυτό περιορίζεται στο 20% όταν εξετάζονται οι αγορές που τελικά πραγματοποιήθηκαν. Με άλλα λόγια, μία στις πέντε συναλλαγές εξοχικών κατοικιών που καταγράφει η Elxis πραγματοποιείται από αγοραστή εκτός ΕΕ, ενώ οι υπόλοιπες τέσσερις αφορούν πολίτες κρατών-μελών.
Η διαφορά ανάμεσα στο αρχικό ενδιαφέρον και στις ολοκληρωμένες αγορές δείχνει ότι η αυξημένη ζήτηση δεν μετατρέπεται αυτομάτως σε αντίστοιχο αριθμό συναλλαγών. Παρ' όλα αυτά, η παρουσία των αγοραστών από τρίτες χώρες ενισχύεται, καθώς το μερίδιό τους μεταξύ των υποψήφιων αγοραστών έχει αυξηθεί κατά 11,1% από το 2024 έως το 2026, σύμφωνα με την ανάλυση.
Βρετανοί και Αμερικανοί οδηγούν τη ζήτηση -Η άνοδος της Αυστραλίας
Η Μεγάλη Βρετανία και οι Ηνωμένες Πολιτείες αποτελούν τις δύο βασικές αγορές προέλευσης αγοραστών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης για την Elxis, παρουσιάζοντας μάλιστα αξιοσημείωτη δυναμική την τελευταία τριετία.
Όπως επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, Γιώργος Γαβριηλίδης, η βρετανική αγορά κατέγραψε αύξηση 20% από το 2024 έως το 2026, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για τις Ηνωμένες Πολιτείες προσεγγίζει το 30%.
Ακόμη μεγαλύτερη είναι η μεταβολή που καταγράφεται στην περίπτωση της Αυστραλίας, η οποία διπλασίασε το μερίδιό της μέσα σε έναν χρόνο. Πλέον συγκαταλέγεται στις σημαντικότερες αγορές εκτός ΕΕ για την εταιρεία, μαζί με την Ελβετία και το Ισραήλ. Στην περίπτωση του Ισραήλ, πάντως, το ενδιαφέρον έχει υποχωρήσει αισθητά σε σύγκριση με το 2024.
Η γεωγραφική προέλευση των αγοραστών φαίνεται να επηρεάζει και την επιλογή του προορισμού. Οι Βρετανοί εμφανίζουν ιδιαίτερη προτίμηση στα νησιά του Ιονίου, τα οποία συγκεντρώνουν το 24% του ενδιαφέροντός τους. Αντίθετα, οι αγοραστές από τις Ηνωμένες Πολιτείες και τον Καναδά στρέφονται περισσότερο προς την Κρήτη, με ποσοστό 28%, και την ηπειρωτική Ελλάδα, με 25%.
Το Ιόνιο συγκεντρώνει μόλις το 12% του ενδιαφέροντος των αγοραστών από τη βορειοαμερικανική αγορά, ποσοστό σημαντικά χαμηλότερο από εκείνο των Βρετανών. Στο Αιγαίο, αντίθετα, οι προτιμήσεις συγκλίνουν, καθώς το ενδιαφέρον τόσο από τη Μεγάλη Βρετανία όσο και από τις ΗΠΑ διαμορφώνεται στο 19%.
Η εικόνα αυτή αναδεικνύει τη διαφορετική γεωγραφική κατανομή της διεθνούς ζήτησης, με την Κρήτη, τα νησιά του Ιονίου και την ηπειρωτική χώρα να διεκδικούν σημαντικό μερίδιο της αγοράς εξοχικής κατοικίας.
Σχεδόν τέσσερις στους δέκα διαθέτουν πάνω από 400.000 ευρώ
Πέρα από την προέλευση των αγοραστών, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η οικονομική τους δυνατότητα. Τα στοιχεία της Elxis δείχνουν ότι οι ενδιαφερόμενοι από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης διαθέτουν, σε σημαντικά μεγαλύτερο ποσοστό, υψηλούς προϋπολογισμούς για την απόκτηση κατοικίας στην Ελλάδα.
Ειδικότερα, το 38% των υποψήφιων αγοραστών από τρίτες χώρες δηλώνει ότι μπορεί να διαθέσει περισσότερα από 400.000 ευρώ για την αγορά εξοχικού. Το αντίστοιχο ποσοστό μεταξύ των ενδιαφερομένων από χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης περιορίζεται στο 24%.
Η διαφορά των 14 ποσοστιαίων μονάδων υποδηλώνει ότι η αγορά εκτός ΕΕ συγκεντρώνει αναλογικά περισσότερους ενδιαφερομένους με υψηλή αγοραστική δυνατότητα. Πρόκειται για ένα χαρακτηριστικό που έχει ιδιαίτερη σημασία για τις επιχειρήσεις ανάπτυξης ακινήτων, καθώς συνδέεται με τη ζήτηση για μεγαλύτερες, ακριβότερες και υψηλότερων προδιαγραφών κατοικίες.
Αυτό δεν σημαίνει ότι όλοι οι αγοραστές από τρίτες χώρες κινούνται στην πολυτελή κατηγορία. Ωστόσο, το γεγονός ότι σχεδόν τέσσερις στους δέκα διαθέτουν προϋπολογισμό άνω των 400.000 ευρώ δείχνει ότι αποτελούν σημαντικό αγοραστικό κοινό για τα πιο ακριβά εξοχικά ακίνητα.
Ο φόρος 15% και η επιβάρυνση για τους αγοραστές
Σε αυτό το περιβάλλον, η κυβερνητική εξαγγελία για την αύξηση του φόρου μεταβίβασης δημιουργεί έναν νέο παράγοντα κόστους για τους αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό που έχει ανακοινωθεί, ο φόρος πρόκειται να αυξηθεί από το 3% στο 15%, με προβλεπόμενη έναρξη εφαρμογής την 1η Ιουλίου 2027. Το μέτρο θα αφορά αποκλειστικά την αγορά κατοικιών από φυσικά πρόσωπα, ενώ προβλέπονται εξαιρέσεις για τους ομογενείς και όσους διαμένουν επί μακρόν στην Ελλάδα.
Η διαφορά στο κόστος είναι σημαντική. Για παράδειγμα, σε μια αγορά κατοικίας αξίας 400.000 ευρώ, ο φόρος με συντελεστή 3% ανέρχεται σε 12.000 ευρώ. Με συντελεστή 15%, η επιβάρυνση θα φτάνει τις 60.000 ευρώ, δηλαδή θα προκύπτει πρόσθετο κόστος 48.000 ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται τα υπόλοιπα έξοδα της συναλλαγής. Αντίστοιχα, για μια κατοικία αξίας 600.000 ευρώ, ο φόρος θα αυξανόταν από 18.000 σε 90.000 ευρώ, με την πρόσθετη επιβάρυνση να φτάνει τις 72.000 ευρώ.
Τα παραδείγματα αποτυπώνουν το μέγεθος της μεταβολής που θα επιφέρει η εφαρμογή του μέτρου, εφόσον νομοθετηθεί με τους όρους που έχουν εξαγγελθεί.
Το ερώτημα που τίθεται για την αγορά είναι κατά πόσο το αυξημένο φορολογικό κόστος θα επηρεάσει τις αποφάσεις των ξένων αγοραστών, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου η εξοχική κατοικία αποτελεί βασικό αντικείμενο της τοπικής κτηματαγοράς.
Ο Γιώργος Γαβριηλίδης επισημαίνει ότι η Elxis παρακολουθεί τις εξελίξεις και τις ενδεχόμενες αλλαγές που μπορεί να προκύψουν κατά τη νομοθέτηση. Μεταξύ των πιθανών διαφοροποιήσεων που θέτει προς συζήτηση είναι η εξαίρεση περιοχών, εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων, οι οποίες, όπως υποστηρίζει, δεν αντιμετωπίζουν αντίστοιχη στεγαστική πίεση.
Παράλληλα, εκτιμά ότι η προοπτική της αύξησης του φόρου θα μπορούσε να οδηγήσει αρκετούς ενδιαφερομένους από τρίτες χώρες να επισπεύσουν τις αποφάσεις τους μέσα στους επόμενους μήνες, προκειμένου να ολοκληρώσουν τις αγορές τους πριν από την προβλεπόμενη ημερομηνία εφαρμογής.
Η Golden Visa δεν αποτελεί πλέον τον βασικό λόγο αγοράς
Ένα ακόμη στοιχείο που διαφοροποιεί τη σημερινή εικόνα της αγοράς εξοχικής κατοικίας είναι η περιορισμένη εξάρτηση των συγκεκριμένων αγοραστών από το πρόγραμμα Golden Visa.
Παρά τις αυξήσεις των ελάχιστων επενδυτικών ορίων που θεσμοθετήθηκαν από το 2024, η ζήτηση από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης δεν ανακόπηκε, σύμφωνα με τα στοιχεία της Elxis.
Μάλιστα, μόλις το 11% των πελατών της εταιρείας από τρίτες χώρες επέλεξε το 2026 να αξιοποιήσει το πρόγραμμα για την εξασφάλιση άδειας διαμονής.
Το εύρημα αυτό υποδηλώνει ότι, τουλάχιστον στο πελατολόγιο της συγκεκριμένης εταιρείας, η απόκτηση εξοχικής κατοικίας συνδέεται περισσότερο με την επιθυμία κατοχής και χρήσης ενός ακινήτου στην Ελλάδα παρά με την εξασφάλιση δικαιώματος διαμονής μέσω επένδυσης.
Υπενθυμίζεται ότι, στο πλαίσιο των αλλαγών της Golden Visa, το ελάχιστο επενδυτικό όριο για τις περιοχές εκτός Αττικής, Δήμου Θεσσαλονίκης και των μεγάλων νησιών αυξήθηκε από τις 250.000 στις 400.000 ευρώ, με την επιφύλαξη των ειδικών κατηγοριών που προβλέπει το πρόγραμμα.
Παρά την αύξηση αυτή, η ζήτηση για εξοχικές κατοικίες από αγοραστές εκτός ΕΕ συνέχισε να ενισχύεται, γεγονός που δείχνει ότι η συγκεκριμένη αγορά δεν καθορίζεται αποκλειστικά από τα επενδυτικά κίνητρα που συνδέονται με την άδεια διαμονής.
Η επόμενη περίοδος αποκτά, επομένως, ιδιαίτερη σημασία για την ελληνική αγορά εξοχικής κατοικίας. Από τη μία πλευρά, η διεθνής ζήτηση παραμένει ισχυρή, με σημαντική παρουσία αγοραστών που διαθέτουν υψηλούς προϋπολογισμούς. Από την άλλη, η προοπτική ενός σημαντικά αυξημένου φόρου εισάγει μια νέα παράμετρο στις αποφάσεις τους.
Το κατά πόσο η σχεδιαζόμενη φορολογική αλλαγή θα επηρεάσει τελικά τον αριθμό των συναλλαγών, τις τιμές και τη γεωγραφική κατανομή της ζήτησης θα εξαρτηθεί τόσο από την τελική μορφή της νομοθετικής ρύθμισης όσο και από την αντίδραση των ίδιων των αγοραστών. Για την ώρα, το ενδεχόμενο επίσπευσης των αγορών πριν από την 1η Ιουλίου 2027 αποτελεί μία από τις βασικές προσδοκίες που διατυπώνονται από παράγοντες της αγοράς.