Πιο αναγκαία από ποτέ είναι τα μέτρα τόνωσης της αγοράς ακινήτων, που εξαγγέλθηκαν και πρόκειται να ενσωματωθούν στο φορολογικό πολυνομοσχέδιο, ωστόσο η «ακτινογραφία» της εγχώριας κτηματαγοράς δείχνει ότι απαιτούνται πολύ περισσότερα για να «ξεκολλήσει» η οικοδομή.
Αν κάποιος σταθεί σε ορισμένα ομολογουμένως εντυπωσιακά συγκριτικά στοιχεία των ζητούμενων- προσοχή τον όρο- τιμών πώλησης σε σχέση με πέρσι, θα μείνει με την εντύπωση ότι η αύξηση που φτάνει στο 30% για το κέντρο της Αθήνας (στοιχεία: spitogatos.gr), χαρακτηρίζει το σύνολο της χώρας, ωστόσο τα πράγματα δεν είναι ακριβώς έτσι, καθώς πρόκειται κυρίως για τοπικές «εκρήξεις» για συγκεκριμένους λόγους (golden visa, Airbnb), που μπορούν να επιτείνουν τις στρεβλώσεις, τις οποίες άφησε κληρονομιά η κρίση. Μια ματιά στα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ και της Eurostat αποκαλύπτει ότι η εικόνα δεν είναι και τόσο ρόδινη.
Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι το 2007 οι ακαθάριστες επενδύσεις σε κατοικίες ανέρχονταν σε 25,203 δισεκ. ευρώ, αποτυπώνοντας την τρέλα της εποχής, όπου στήνονταν οικοδομές με ρυθμούς πολυβόλου, χορηγούνταν δάνεια αφειδώς και οι τιμές είχαν φτάσει σε εξωφρενικά επίπεδα. Στο κλείσιμο του 2018, οι ακαθάριστες επενδύσεις σε κατοικίες ανέρχονταν σε 1,233 δισεκ. ευρώ, καταγράφοντας οριακή αύξηση από τα 1,048 δισεκ. ευρώ του 2017. Τουτέστιν, δεν κινείται φύλλο και όλο το παιχνίδι γίνεται με τα παλιά, πλέον, αδιάθετα ακίνητα.
Οικοδομή: Στα 9 δισεκ. ευρώ οι αποσβέσεις
Όπως επισημαίνει στο ειδικό του αφιέρωμα για τα χαρακτηριστικά των επενδύσεων το τμήμα μακροοικονομικής ανάλυσης του ΣΕΒ, το αποτέλεσμα της υπερεπένδυσης σε κατοικίες στο παρελθόν είναι ότι οι αντίστοιχες αποσβέσεις σήμερα είναι υψηλές και ανέρχονται σε 9 δισεκ. ευρώ. Τι σημαίνει πρακτικά αυτό; Υπάρχει ένα απόθεμα κατοικιών που παλιώνει και δεν αναπληρώνεται, προκαλώντας χειροτέρευση της ποιότητας του οικιστικού ιστού της χώρας.
Συμπέρασμα δεύτερο. Για ένα αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα και συγκεκριμένα μέχρι οι επενδύσεις σε κατοικίες σε ετήσια βάση να επταπλασιασθούν περίπου, δηλαδή να φτάσουν τουλάχιστον στα 7 δισεκ. ευρώ, η υπερπροσφορά κατοικιών που συρρικνώνεται, θα εμποδίζει τις αυξήσεις των αποδόσεων στην αγορά κατοικίας, τουλάχιστον για το σύνολο της αγοράς. Σύμφωνα με τους αναλυτές του ΣΕΒ, προφανώς θα υπάρχουν περιοχές όπου η αύξηση των τιμών θα είναι σημαντική- αυτό μαρτυρούν τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία- όπως και περιοχές όπου η αύξηση των τιμών θα καθυστερήσει, ή δεν θα έρθει ποτέ, κάτι που φαίνεται να περιγράφει ακριβώς την κατάσταση στην περιφέρεια πλην των αστικών κέντρων.
Επιπλέον, παρά την αύξηση της προσφοράς σε νέες παραθεριστικές κατοικίες ή την ανάπτυξη νέων οικιστικών περιοχών, εκτιμάται ότι οι πιέσεις στις τιμές θα είναι εν γένει ελεγχόμενες, μιας και ο πληθυσμός γερνάει και η ζήτηση για κατοικίες θα κυμαίνεται σε χαμηλά επίπεδα. Από την άλλη μεριά, πολιτικές για την προσέλκυση ξένων στη χώρα, είτε για να αποκτήσουν παραθεριστικές κατοικίες, είτε για να εργασθούν στη χώρα, π.χ. σε ζώνες καινοτομίας, αναγκαστικά θα έχουν μόνο τοπική διάσταση.
Μένει υποτονική η ανάκαμψη στην αγορά κατοικίας
Συμπέρασμα τρίτο. Η προσδοκώμενη ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας σε εθνικό επίπεδο θα παραμείνει μάλλον υποτονική, λόγω της υπερπροσφοράς κατοικιών και της περιορισμένης ζήτησης, καθιστώντας τα μέτρα που λαμβάνονται (μείωση ΕΝΦΙΑ, «πάγωμα» ΦΠΑ- Φόρου Υπεραξίας, έκπτωση φόρου στο 40% των δαπανών αναβάθμισης) για την ανάκαμψη της οικοδομής, άκρως επιθυμητά, και ακόμα πιο αναγκαία από ποτέ.
Κι ένα ακόμα στοιχείο, που λέει πολλά πράγματα και για την Ευρωζώνη. Το 2009, η Ελλάδα είχε το δεύτερο υψηλότερο ποσοστό επενδύσεων σε κατοικίες στο σύνολο των επενδύσεων (31,5%) έναντι της πρώτης Ισπανίας (33,5%), εξαιρουμένης της Κύπρου (41,6%). Το 2018, στην Ελλάδα οι επενδύσεις σε κατοικίες ανέρχονται στο 6% του συνόλου των επενδύσεων (το χαμηλότερο ποσοστό στην ΕΕ-28), με την Ιρλανδία να ακολουθεί με 10% περίπου (και 6% την τριετία 2015-2017), έχοντας υποστεί και αυτή μεγάλη πτώση των υπερβολικών επενδύσεων σε κατοικίες, που είχαν οδηγήσει τις τράπεζες σε κατάρρευση και τη χώρα σε Μνημόνια διάσωσης, όπως και στην Ελλάδα.
Από την άλλη πλευρά, το γεγονός ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες στην ΕΕ-28 είναι περίπου το 25% των συνολικών επενδύσεων (και 30% στη Γερμανία) ίσως εξηγεί και την αδυναμία της Ευρωπαϊκής Ένωσης να ξεφύγει από τους χαμηλούς ρυθμούς ανάπτυξης του 1% έως 1,5%...