Οι Έλληνες επενδυτές επιστρέφουν δυναμικά στα ακίνητα και παίρνουν ξανά το πάνω χέρι στις μεγάλες εμπορικές συναλλαγές, την ώρα που τα ξένα κεφάλαια, παρά την ανάκαμψη των εισροών τους στην Ελλάδα, εμφανίζονται περισσότερο επιλεκτικά ως προς τις τοποθετήσεις τους. Η εικόνα που διαμορφώνεται μέσα στο 2026 δείχνει δύο διαφορετικές επενδυτικές στρατηγικές, από τη μία, εγχώριοι όμιλοι, developers, εταιρείες λιανικής και δημόσιοι φορείς τοποθετούν κεφάλαια σε γραφεία, γη και μεγάλα έργα ανάπτυξης και επαναξιοποίησης και, από την άλλη, οι ξένοι επενδυτές στρέφουν κυρίως το βλέμμα τους προς τη φιλοξενία και τα logistics.
Η τάση αυτή αποκτά ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον εάν συνδυαστεί με τα στοιχεία της Avison Young για την επιστροφή των ξένων κεφαλαίων στην ελληνική αγορά. Έπειτα από τη μείωση κατά 25% που είχε καταγραφεί το 2025, οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έφθασαν τα 511,6 εκατ. ευρώ μόνο κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, σημειώνοντας αύξηση 43%. Η ανάκαμψη είναι σαφής, χωρίς όμως να μεταφράζεται σε αντίστοιχη κυριαρχία των ξένων επενδυτών στις μεγάλες συναλλαγές εμπορικών ακινήτων.
Οι Έλληνες παίρνουν το πάνω χέρι
Στο πρώτο εννεάμηνο του έτους, οι εγχώριοι επενδυτές ήταν αυτοί που έδωσαν τον τόνο στις εμπορικές συναλλαγές. Μεγάλες εταιρείες λιανικής, αλλά και δημόσιοι φορείς, προχώρησαν σε αγορές σημαντικών κτιρίων, ενώ οι ελληνικοί όμιλοι ανάπτυξης ακινήτων συνεχίζουν να επενδύουν σε μεγάλα έργα στην Αθήνα και στην ευρύτερη Αττική.
Χαρακτηριστική είναι η κινητικότητα που καταγράφεται από εταιρείες όπως η Dimand, η Intracom και η Ελλάκτωρ, αλλά και από την Ten Brinke, με το ενδιαφέρον να εκτείνεται από την αγορά γης και την ανάπτυξη νέων ακινήτων έως την επανατοποθέτηση παλαιότερων κτιρίων στην αγορά με νέες χρήσεις. Την ίδια στιγμή, εταιρείες ακινήτων που συνδέονται με τις τράπεζες και ΑΕΕΑΠ αναπροσαρμόζουν τη στρατηγική τους, δίνοντας μεγαλύτερο βάρος σε κατοικία και φιλοξενία.
Στην ίδια εικόνα εντάσσονται οι αγορές μεγάλων κτιρίων από εταιρείες όπως η Lidl και η Dedeman, αλλά και από τον ΔΕΔΔΗΕ. Πρόκειται για κινήσεις που δείχνουν ότι η εγχώρια ζήτηση δεν προέρχεται πλέον αποκλειστικά από τους παραδοσιακούς επενδυτές ακινήτων, αλλά και από επιχειρήσεις που επιδιώκουν να εξασφαλίσουν χώρους για τις δικές τους λειτουργικές ανάγκες.
Αυτό αποτυπώνεται και στη σύνθεση των επενδύσεων. Τα γραφεία συγκέντρωσαν το 49% του συνολικού όγκου συναλλαγών κατά το πρώτο εννεάμηνο του 2026, με δύο μεγάλες αγορές ιδιοχρησιμοποιούμενων ακινήτων από τον ΔΕΔΔΗΕ και το Ερευνητικό Κέντρο «Αθηνά» να επηρεάζουν σημαντικά το αποτέλεσμα.
Πιο επιλεκτικοί οι ξένοι
Οι ξένοι επενδυτές ακολουθούν διαφορετική διαδρομή. Αντί για μια οριζόντια επιστροφή σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων, το ενδιαφέρον τους επικεντρώνεται σε τομείς όπου η Ελλάδα διαθέτει ισχυρά αναπτυξιακά χαρακτηριστικά και μπορεί να προσφέρει επενδύσεις μεγαλύτερης κλίμακας.
Η φιλοξενία παραμένει ένας από τους βασικούς προορισμούς των ξένων κεφαλαίων, είτε μέσω άμεσων επενδύσεων είτε μέσω συνεργασιών και συμμετοχών σε ελληνικές εισηγμένες εταιρείες. Η Avison Young ξεχωρίζει, μεταξύ άλλων, την περίπτωση της Nordic Leisure Travel Group με την Premia, με επίκεντρο τον ξενοδοχειακό κλάδο, καθώς και την τοποθέτηση της LGT Capital Partners στην Prodea Investments, με έμφαση στον χώρο των logistics.
Τα τουριστικά ακίνητα αντιστοιχούν στο 17% του επενδυτικού όγκου του εννεαμήνου, παρά το γεγονός ότι, σύμφωνα με την έρευνα, η αγορά δυσκολεύεται να προσφέρει αρκετές επενδυτικές ευκαιρίες που να πληρούν τις απαιτήσεις μεγάλων θεσμικών επενδυτών.
Ακολουθούν τα ακίνητα μικτής χρήσης με μερίδιο 13%, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την επανατοποθέτηση του παλιού Μινιόν στην αγορά με συνδυασμό κατοικίας και εμπορικών χρήσεων. Οι αγορές γης καταλαμβάνουν το 11%, κατηγορία στην οποία εντάσσεται και η είσοδος της Intracom και της Ten Brinke στο Ελληνικό, ενώ τα βιομηχανικά ακίνητα και το λιανεμπόριο περιορίζονται στο 5% και 4% αντίστοιχα.
Πτώση 32% στα μεγάλα deals
Η αυξημένη κινητικότητα των Ελλήνων επενδυτών και η ανάκαμψη των ξένων άμεσων επενδύσεων δεν αναιρούν, πάντως, την επιβράδυνση που καταγράφεται συνολικά στις μεγάλες συναλλαγές εμπορικών ακινήτων.
Ο όγκος των συμφωνιών αξίας άνω των 10 εκατ. ευρώ διαμορφώθηκε περίπου στα 560 εκατ. ευρώ στο πρώτο εννεάμηνο του 2026, εξαιρουμένων των κατοικιών και με περιορισμένη διαθεσιμότητα στοιχείων για τις τιμές των ξενοδοχειακών συναλλαγών. Σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025, η αξία των deals εμφανίζεται μειωμένη κατά 32%.
Η υποχώρηση, σύμφωνα με την Avison Young, συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με την απουσία μεγάλων συναλλαγών χαρτοφυλακίων, οι οποίες είχαν ενισχύσει σημαντικά τα μεγέθη του προηγούμενου έτους. Άλλωστε, οι τριμηνιαίοι όγκοι εξακολουθούν να βρίσκονται κοντά στον μακροχρόνιο μέσο όρο των περίπου 190 εκατ. ευρώ.
Αυτό που έχει αλλάξει περισσότερο είναι το μέγεθος των επιμέρους συμφωνιών. Η μέση συναλλαγή έχει υποχωρήσει στα 22 εκατ. ευρώ, από 26 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025, με την αγορά να προσβλέπει πλέον σε ισχυρότερη δραστηριότητα κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους.
Το «στενό» απόθεμα ακινήτων φρενάρει τα μεγάλα κεφάλαια
Ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια για την προσέλκυση περισσότερων ξένων θεσμικών κεφαλαίων παραμένει το ίδιο το μέγεθος της ελληνικής αγοράς. Η πολυετής υποχώρηση της οικοδομικής και επενδυτικής δραστηριότητας περιόρισε την προσφορά σύγχρονων ακινήτων θεσμικών προδιαγραφών, με αποτέλεσμα σήμερα να υπάρχει έλλειψη τόσο μεμονωμένων ακινήτων μεγάλης αξίας όσο και οργανωμένων χαρτοφυλακίων που μπορούν να απορροφήσουν μεγάλες επενδύσεις.
Η διαφορά με τις μεγαλύτερες ευρωπαϊκές αγορές παραμένει σημαντική. Το 2025 οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα στην Ελλάδα ανήλθαν σε 2,1 δισ. ευρώ, όταν στη Γερμανία έφθασαν τα 25 δισ., στη Γαλλία τα 17,2 δισ., στην Ισπανία τα 11,9 δισ. και στην Ιταλία τα 10,9 δισ. ευρώ.
Η περιορισμένη προσφορά, ωστόσο, αποτελεί ταυτόχρονα και επενδυτική ευκαιρία. Η έλλειψη σύγχρονων κτιρίων, σε συνδυασμό με την ανάκαμψη των αξιών και την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας, δημιουργεί χώρο για νέες αναπτύξεις σε κατηγορίες όπως ο τουρισμός, η φοιτητική στέγαση, η κατοικία, τα logistics, τα κέντρα δεδομένων και τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα.
Ιδιαίτερα στα ποιοτικά γραφεία, η στενότητα της προσφοράς έχει ήδη περάσει στις τιμές. Στον άξονα της Λεωφόρου Κηφισίας, τα κορυφαία μηνιαία ενοίκια μπορούν πλέον να φθάσουν τα 33 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Έτσι, η ελληνική αγορά ακινήτων κινείται πλέον με δύο παράλληλες ταχύτητες. Οι Έλληνες επενδυτές εμφανίζονται περισσότερο δραστήριοι στις συναλλαγές που πραγματοποιούνται σήμερα, αξιοποιώντας ευκαιρίες σε γραφεία, γη και έργα ανάπτυξης, ενώ τα ξένα κεφάλαια επιστρέφουν μετά την περσινή κάμψη, αλλά αναζητούν πιο στοχευμένες τοποθετήσεις, κυρίως σε φιλοξενία και logistics. Το επόμενο στοίχημα για την αγορά είναι κατά πόσο η δημιουργία νέου, σύγχρονου αποθέματος θα μπορέσει να μετατρέψει το ανανεωμένο διεθνές ενδιαφέρον σε μεγαλύτερες συναλλαγές.