«Σπίτι μου, σπιτάκι μου», λέγανε οι πιο παλιοί, ωστόσο ο στόχος ζωής -τουλάχιστον για τις προηγούμενες γενιές- για ένα «κεραμίδι πάνω από το κεφάλι μας», όλο κι απομακρύνεται μετά την οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας.
Τα στοιχεία της Eurostat για μια ακόμα φορά αποτυπώνουν τις αλλαγές που συντελέστηκαν στην ελληνική κοινωνία, από το 2009 και μετά. Λίγο πριν μπούμε στο τούνελ της κρίσης, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα ήταν ιδιαιτέρως υψηλό, καθώς το 77,2% των νοικοκυριών κατοικούσαν σε ιδιόκτητη κατοικία. Το 2022, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είχε υποχωρήσει στο 72,8% κι αυτό σημαίνει πρακτικά ότι περίπου 38.000 νοικοκυριά “μετακινήθηκαν” στο νοίκι.
Η καθίζηση των εισοδημάτων κατά τη διάρκεια της κρίσης και το κλείσιμο της στρόφιγγας των στεγαστικών δανείων, απέκλεισαν ουσιαστικά τη δυνατότητα απόκτησης κατοικίας, ενώ η εκτόξευση των τιμών των ακινήτων μετά το 2020 σε συνδυασμό με την εκτίναξη των επιτοκίων από το καλοκαίρι του 2022, πριν προλάβουν να πάρουν “ανάσες” τα νοικοκυριά, έχουν καταστήσει την αγορά κατοικίας όνειρο μακρινό για τους περισσότερους.
Τα ποσοστά ιδιοκτησίας στην Ευρώπη
Τι γίνεται στην υπόλοιπη Ευρώπη; Τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκτησίας καταγράφονται στη Ρουμανία (95% του πληθυσμού ζούσε σε νοικοκυριό που κατείχε το σπίτι του), τη Σλοβακία (93%), την Κροατία (91%) και την Ουγγαρία (90%) και η γενική εικόνα είναι ότι σε όλες τις χώρες της ΕΕ, εκτός από τη Γερμανία, η ιδιοκτησία ήταν πιο διαδεδομένη. Στη Γερμανία, η ενοικίαση ήταν “παραδοσιακά” πιο συνηθισμένη με το 53% του πληθυσμού να είναι ενοικιαστές. Ανάλογη είναι η εικόνα στην Αυστρία (49%) και τη Δανία (40%).
Η κατάσταση στην αγορά των ενοικίων φυσικά δεν είναι καλλίτερη. Αν και σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat, την περίοδο 2010- 2018 καταγράφηκε μείωση των ενοικίων κατά περίπου 25%, υπάρχουν τρία σημεία που αλλάζουν την πρώτη εντύπωση: 1) μπαίνοντας στην κρίση, ο δείκτης των ενοικίων στην Ελλάδα ήταν περίπου 31% υψηλότερος από το μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης 2) το κατά κεφαλήν εισόδημα των Ελλήνων στη διάρκεια της κρίσης “βούτηξε” ως το 66% του μέσου κοινοτικού όρου, δηλαδή 30 μονάδες χαμηλότερα από την έναρξη της κρίσης και 3) οι τιμές των ενοικίων “τρέχουν” μετά το 2021 ακολουθώντας την τρελή κούρσα των εμπορικών τιμών.
Eurostat: Κόστος στέγασης σε σχέση με το εισόδημα
Ένας ποιοτικός δείκτης της Eurostat, που αφορά στο κόστος στέγασης σε σχέση με το εισόδημα, είναι λίαν αποκαλυπτικός. Κατά μέσο όρο στην ΕΕ το 2022, το 19,6% του διαθέσιμου εισοδήματος αφιερώθηκε στο κόστος στέγασης. Οι διαφορές μεταξύ των κρατών- μελών είναι μεγάλες κι όπως προκύπτει από τα συγκριτικά στοιχεία, τα υψηλότερα ποσοστά καταγράφονται στην Ελλάδα (34,2%), τη Δανία (25,4%) και τη Γερμανία (24,5%).
Οι οφειλές από στεγαστικά δάνεια, ενοίκιο ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας είναι μια άλλη ένδειξη ότι το κόστος στέγασης μπορεί να είναι πολύ υψηλό. Παρά το γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά την περίοδο 2010-2022, το ποσοστό των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας στην ΕΕ έχει μειωθεί από 12,4% το 2010 σε 9,2% το 2022. Υπάρχουν, όμως, και 5 χώρες, που αποτέλεσαν εξαίρεση, μεταξύ των οποίων η Ελλάδα όπου καταγράφεται η μεγαλύτερη αύξηση τέτοιων νοικοκυριών: 45,5%.
Στεγαστική πολιτική
Τα συναρμόδια υπουργεία έχουν επίγνωση του γεγονότος ότι μετά τις ανατιμήσεις, η κρίση στέγης είναι ίσως το μεγαλύτερο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά. Η έλλειψη κατοικιών είναι στην πραγματικότητα η κοινή συνισταμένη του προβλήματος, καθώς αφενός “σπρώχνει” τις τιμές αγοράς ψηλότερα αφετέρου επιτρέπει την κούρσα των ενοικίων.
Εκτιμήσεις της αγοράς αναφέρουν ότι για περίπου δύο ακόμα χρόνια, θα υπάρχει έλλειμμα στο ισοζύγιο προσφοράς- ζήτησης κατοικίας, με ό,τι συνεπάγεται αυτό. Οι μετρήσεις της Eurostat επιβεβαιώνουν αυτές τις εκτιμήσεις, καθώς αν και τα τελευταία χρόνια υπάρχει αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα μας, αυτή φαίνεται ότι αφορά σε εμπορικά ακίνητα. Είναι ενδεικτικό ότι η Ελλάδα βρίσκεται στην τελευταία θέση ως προς το ποσοστό επενδύσεων σε κατοικίες, με μόλις 1,6% του ΑΕΠ, έναντι μέσου κοινοτικού όρου 5,9%.
Η ταχύτητα με την οποία εξαντλήθηκε ο προϋπολογισμός του προγράμματος “Σπίτι μου” και μάλιστα δύο φορές, δείχνει το μεγάλο ενδιαφέρον του κόσμου και τη μεγάλη απήχηση που μπορούν να έχουν χρηματοδοτικά “εργαλεία”, που είτε κατεβάζουν το κόστος απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας είτε ρίχνουν το κόστος των ενοικίων αυξάνοντας την προσφορά ακινήτων.
Η Κοινωνική Αντιπαροχή είναι το επόμενο φιλόδοξο project, στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής. Πρόκειται για σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει, με δικές του δαπάνες, κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου, με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος.
Η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής μπορεί να αφορά και δομημένα ακίνητα. Στην περίπτωση αυτή το αντικείμενο της σύμβασης περιλαμβάνει και την κατεδάφιση των κτισμάτων, η οποία γίνεται με δαπάνες του αναδόχου.
Οι δικαιούχοι μισθωτές σε προγράμματα κοινωνικής αντιπαροχής επιλέγονται από τον φορέα, στον οποίο ανήκει το ακίνητο, με βάση αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια, και ιδίως το εισόδημα, την οικογενειακή τους κατάσταση και την ηλικία των τέκνων των δικαιούχων. Το ενδιαφέρον είναι ότι στα κτίρια που ανεγείρονται κατόπιν σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής, επιτρέπεται η σύναψη συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά της οριζόντιας ιδιοκτησίας (rent to own) από τους δικαιούχους.
Μέσα στο Δεκέμβριο αναμένεται να ενεργοποιηθεί και το πρόγραμμα “Ανακαινίζω- Ενοικιάζω”, με το οποίο επιδοτείται η επισκευή κατοικιών με σκοπό τη διάθεσή τους για εκμίσθωση.
Οι εντασσόμενοι στο πρόγραμμα επιδοτούνται για την πραγματοποίηση δαπανών επισκευής και ανακαίνισης επί του ακινήτου τους, ύψους μέχρι 10.000 ευρώ, που περιλαμβάνουν τα απαιτούμενα υλικά και τις εργασίες. Η επιδότηση ανέρχεται στο 40% των πραγματοποιηθεισών δαπανών και χορηγείται υπό την προϋπόθεση ότι τα σχετικά τιμολόγια εξοφλούνται ηλεκτρονικά κι ότι μετά την ανακαίνιση οι ιδιοκτήτες θα προχωρούν σε εκμίσθωση του ακινήτου με διάρκεια τουλάχιστον 3 ετών.