Σε έναν από τους βασικούς πυλώνες ανάπτυξης της οικονομίας αναδεικνύεται η ελληνική αγορά ακινήτων, με τις τιμές να καταγράφουν σταθερή ανοδική πορεία και την επενδυτική δραστηριότητα να διατηρείται ενεργή.
Όπως καταγράφεται σε έρευνα του E- Real Estates, η ελληνική αγορά ακινήτων δεν στηρίζεται πλέον κυρίως στον εγχώριο αγοραστή, αλλά σε ένα μίγμα κεφαλαίων με έντονη παρουσία επενδυτών.
Παρότι οι Έλληνες συμμετέχουν ακόμη ποσοτικά, η περιορισμένη αγοραστική τους δύναμη μεταβάλλει τον ρόλο τους, ενώ καθοριστική επιρροή ασκούν οι ξένοι επενδυτές, τα προγράμματα Golden Visa και τα θεσμικά κεφάλαια.
Έλληνες αγοραστές: η σταδιακή αποδυνάμωση της μεσαίας τάξης
Σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία της έρευνας, οι Έλληνες εξακολουθούν να συμμετέχουν σε σημαντικό ποσοστό των συναλλαγών. Η πραγματική δυνατότητα πρόσβασης τους, όμως, στην αγορά ακινήτων εμφανίζεται ολοένα και πιο περιορισμένη.
Η χρηματοδότηση των αγορών βασίζεται πλέον κυρίως σε ίδια κεφάλαια, καθώς:
• η τραπεζική δανειοδότηση παραμένει συγκρατημένη,
• τα επιτόκια διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα,
• ενώ το αυξημένο κόστος ζωής περιορίζει τη δυνατότητα αποταμίευσης.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι, η αγορά απευθύνεται κυρίως σε νοικοκυριά με ήδη διαθέσιμη ρευστότητα ή σε όσους διαθέτουν κεφάλαια από πωλήσεις, αποταμιεύσεις ή κληρονομικές μεταβιβάσεις.
Αντίθετα, η μεσαία τάξη -που ιστορικά αποτελούσε τη ραχοκοκαλιά της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα- αποκλείεται σταδιακά από την αγορά, αδυνατώντας να ακολουθήσει τον ρυθμό αύξησης των τιμών και τις νέες χρηματοδοτικές συνθήκες.
Η γεωγραφία της ζήτησης στην Αττική
Η γεωγραφική κατανομή της ζήτησης στην Αττική αναδεικνύει μια έντονα διαφοροποιημένη αγορά, όπου κάθε περιοχή «προσελκύει» διαφορετικό τύπο αγοραστή.
Το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια συγκεντρώνουν ισχυρή παρουσία ξένων επενδυτών και Golden Visa, ενώ τα δυτικά και η ανατολική Αττική παραμένουν κυρίως αγορές εγχώριας ζήτησης. Παράλληλα, ο Πειραιάς εξελίσσεται σε μικτή επενδυτική ζώνη με αυξανόμενη συμμετοχή θεσμικών κεφαλαίων.
Εκτιμώμενη κατανομή αγοραστών ανά περιοχή
Το ύψος του κεφαλαίου καθορίζει τη δομή της αγοράς
Το ύψος του επενδυόμενου κεφαλαίου αποτελεί καθοριστικό παράγοντα διαμόρφωσης της αγοράς, καθώς διαφοροποιεί τόσο τις επιλογές ακινήτων όσο και τη γεωγραφική κατεύθυνση της ζήτησης.
Οι χαμηλότερες κατηγορίες κεφαλαίων συνδέονται κυρίως με ιδιοκατοίκηση, ενώ τα υψηλότερα budgets κατευθύνονται σε επενδυτικά ακίνητα και οργανωμένα portfolios, ενισχύοντας τη μετάβαση της αγοράς σε πιο θεσμική και επενδυτική δομή.
Εκτιμώμενο μέσο επενδυόμενο κεφάλαιο ανά περιοχή
Τύποι επενδύσεων: διαφορετικές στρατηγικές
Οι τύποι επενδύσεων διαφοροποιούνται σαφώς ανά κατηγορία αγοραστή, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά δεν λειτουργεί ενιαία αλλά με διακριτές στρατηγικές.
Οι Έλληνες επικεντρώνονται κυρίως στην ιδιοκατοίκηση, οι ξένοι επενδυτές σε ακίνητα με απόδοση (yield) ή υψηλής ποιότητας, η Golden Visa σε στοχευμένες αγορές συγκεκριμένων προδιαγραφών, ενώ τα funds επιδιώκουν οικονομίες κλίμακας μέσω οργανωμένων τοποθετήσεων και αναπτυξιακών έργων.
Εκτιμώμενοι τύποι επενδύσεων ανά κατηγορία αγοραστή
