Ολοένα και περισσότερο «έδαφος» κερδίζουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές της Αθήνας, με τη δυναμική να αυξάνει σημαντικά χρόνο με τον χρόνο.
Στον Δήμο Αθηναίων, οι εγγραφές ολόκληρων διαμερισμάτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ανέρχονται σήμερα σε 13.293, παρουσιάζοντας σταθερή αύξηση σε σχέση με τα προηγούμενα διαστήματα: 12.328 τον Σεπτέμβριο 2024, 10.920 τον Φεβρουάριο 2024, 10.672 τον Δεκέμβριο 2023 και 9.016 τον Φεβρουάριο 2023, σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA.
Οι περιοχές της Αθήνας με τα περισσότερα Airbnb
Στις top περιοχές της Αθήνας, το σύνολο των εγγεγραμμένων καταλυμάτων σε όλες τις πλατφόρμες φτάνει τα 9.596 ακίνητα, αριθμός αυξημένος κατά 54,23% σε σχέση με τον Φεβρουάριο 2023 και κατά 9,14% σε σύγκριση με τον Σεπτέμβριο 2024.
Το εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας, το οποίο αποτελεί και τον βασικό πυρήνα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, καταγράφει σήμερα 2.773 ενεργές καταχωρίσεις (έναντι 2.426 τον Σεπτέμβριο 2024 και 2.208 τον Φεβρουάριο 2024), σημειώνοντας αύξηση 14,30% από τον Σεπτέμβριο 2024. Ακολουθεί η περιοχή Κουκάκι – Μακρυγιάννη με 1.324 εγγεγραμμένα ακίνητα (από 1.232 τον Σεπτέμβριο 2024 και 1.035 τον Φεβρουάριο 2024), παρουσιάζοντας άνοδο 7,47% σε σχέση με τον Σεπτέμβριο 2024.
Πού παρατηρούνται αυξήσεις εγγραφών στη βραχυχρόνια μίσθωση
Αύξηση των εγγραφών παρατηρείται σχεδόν σε όλες τις κεντρικές περιοχές της πόλης, με τις μεγαλύτερες μεταβολές –σε σχέση με τον Σεπτέμβριο 2024– να εμφανίζονται στο Παγκράτι (+10,28%), στον Κεραμεικό (+19,58%), στα Πετράλωνα (+18,33%), στο Κολωνάκι (+16,54%) και στο Εμπορικό Τρίγωνο (+14,30%).
Στα Ιλίσια, οι ενεργές εγγραφές ανέρχονται σε 207 καταχωρίσεις (διαμερίσματα και ιδιωτικά δωμάτια), καταγράφοντας μείωση περίπου 1% σε σχέση με τον Νοέμβριο του προηγούμενου έτους. Αντίθετα, στον Βοτανικό η δυναμική φτάνει τις 107 καταχωρίσεις, με άνοδο 20% σε ετήσια βάση. Στην περιοχή Μετς – Στάδιο, οι εγγραφές ανέρχονται σε 250, αυξημένες κατά 14%, ενώ στο Γκάζι καταγράφονται 109 καταχωρίσεις, αυξημένες κατά 5%.
Νέοι κανόνες και τεχνικές προδιαγραφές στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Τα νέα μέτρα αφορούν σε όλα τα ακίνητα που διαθέτουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και θεσπίζουν, με τον Ν. 5170/2025 (σε ισχύ από 1/10/2025), ένα σύνολο ελάχιστων λειτουργικών και ασφαλιστικών προδιαγραφών για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μεταξύ αυτών, περιλαμβάνονται: φυσικός φωτισμός και επαρκής αερισμός, ασφάλιση αστικής ευθύνης, ανιχνευτές καπνού, έλεγχοι ηλεκτρολογικής ασφάλειας και λοιπές τεχνικές απαιτήσεις.
Η εφαρμογή των προδιαγραφών αυτών αναμένεται να αναβαθμίσει ουσιαστικά την ποιότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα, ενισχύοντας έναν ιδιαίτερα δυναμικό κλάδο της οικονομίας και του τουρισμού, ο οποίος στηρίζει χιλιάδες θέσεις εργασίας. Παράλληλα, συμβάλλει στη μείωση φαινομένων αδιαφάνειας και «γκρίζων ζωνών» που ενδεχομένως υπήρχαν τα προηγούμενα χρόνια.
Απαγόρευση νέων εγγραφών ΑΜΑ σε ζώνες του Δήμου Αθηναίων
Με τον Ν. 5162/2024 θεσπίστηκε η απαγόρευση πρώτης εγγραφής νέου ΑΜΑ για ακίνητα που δεν είχαν καταχωριστεί έως 31/12/2024, στις πιο κεντρικές περιοχές του Δήμου Αθηναίων (1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα). Το μέτρο επεκτείνεται και για το 2026. Οι ζητούμενες τιμές μισθώσεων στις συγκεκριμένες ζώνες αναμένεται να παραμείνουν σε υψηλά επίπεδα. Παρά ταύτα, η παρέμβαση αυτή, σύμφωνα με τους αρμόδιους της αγοράς, δεν αντιμετωπίζει ουσιαστικά το πρόβλημα του κόστους στέγασης, καθώς επηρεάζει μόνο ένα σχετικά περιορισμένο τμήμα του συνολικού στεγαστικού αποθέματος. Δεν αποτελεί μέτρο που μπορεί να αναχαιτίσει τις αυξήσεις στα ενοίκια· στην πράξη, αποτελεί μια ρύθμιση η οποία δεν επιδεινώνει, αλλά ούτε και βελτιώνει τη στεγαστική πίεση — ιδιαίτερα σε μια περίοδο όπου η δυναμική του κλάδου στις συγκεκριμένες περιοχές βρίσκεται ήδη στο «κόκκινο».
Ένα στοιχείο που μπορεί να λειτουργήσει ενθαρρυντικά για τους ιδιοκτήτες είναι ο μηδενικός φορολογικός συντελεστής που προβλέπεται για όσους εγκαταλείψουν τη βραχυχρόνια μίσθωση και επιστρέψουν στη μακροχρόνια συμβατική μίσθωση, προσφέροντας ένα άμεσο οικονομικό κίνητρο. Ωστόσο, η πραγματική επίδραση αυτού του μέτρου αναμένεται να είναι περιορισμένη στα αστικά κέντρα με υψηλή τουριστική ζήτηση.
Η πιθανότητα ουσιαστικής μετακίνησης ακινήτων από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση παραμένει υψηλότερη σε περιοχές χωρίς τουριστική δυναμική, με χαμηλές πληρότητες και μικρό οικονομικό όφελος από τη βραχυχρόνια μίσθωση — κυρίως δηλαδή σε περιοχές της περιφέρειας όπου η δραστηριότητα του κλάδου είναι πιο περιορισμένη.
Φορολογικές υποχρεώσεις
- Φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα που μισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών
- Το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, χωρίς ΦΠΑ.
- Φυσικά πρόσωπα με 3 ή περισσότερα ακίνητα ή νομικά πρόσωπα
- Η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική, υπάγεται σε ΦΠΑ 13%, σε τήρηση βιβλίων, υποχρεώσεις myDATA και λοιπά φορολογικά/λογιστικά καθήκοντα.
Οι νέοι κανόνες ως λύση του προβλήματος της στέγασης
Οι νέοι κανόνες, που ισχύουν από 1/1/2024, αν και αναβαθμίζουν την ποιότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης και θέτουν ένα ξεκάθαρο και αξιόπιστο πλαίσιο λειτουργίας, σύμφωνα με τους παράγοντες της αγοράς δεν μπορούν να λειτουργήσουν ως ουσιαστικό ανάχωμα στο αυξανόμενο κόστος στέγασης. «Ούτε να ενισχύσουν σημαντικά τη διαθεσιμότητα ακινήτων στις μακροχρόνιες μισθώσεις. Αντιθέτως, αποτελούν κυρίως ένα μέτρο που ενισχύει την επιχειρηματική ανάπτυξη του κλάδου και διασφαλίζει την ποιοτική λειτουργία του», αναφέρει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E- Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.
Και συνεχίζει: «Τα πρόσθετα έσοδα που θα προκύψουν από τους νέους κανόνες, όπως ο ΦΠΑ που δεν θα συμψηφίζεται, το τέλος παρεπιδημούντων και μέρος του νέου τέλους για την αντιμετώπιση των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής, θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν στη χρηματοδότηση ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής και στη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών. Είναι πλέον επιτακτική ανάγκη τα έσοδα που προέρχονται από τη βραχυχρόνια μίσθωση να κατευθύνονται στρατηγικά σε δράσεις που στηρίζουν την πρόσβαση των πολιτών σε προσιτή και ποιοτική στέγαση».
