Από τα 800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στις δυτικές συνοικίες μέχρι και πάνω από 7.000 ευρώ στα ακριβότερα ακίνητα του παραλιακού μετώπου φτάνει πλέον η «ψαλίδα» στην αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης.
Την ίδια στιγμή, τα ενοίκια συνεχίζουν να ανεβαίνουν, οι ξένοι αγοραστές ενισχύουν την παρουσία τους στις ακριβότερες περιοχές και δύο μεγάλα συγκοινωνιακά έργα αρχίζουν να δημιουργούν νέες ζώνες επενδυτικού ενδιαφέροντος.
Η Θεσσαλονίκη, παρά τη μικρή επιβράδυνση που καταγράφεται στις αρχές του 2026, εξακολουθεί να αποτελεί μία από τις ισχυρότερες αγορές κατοικίας της χώρας. Το ενδιαφέρον, μάλιστα, μετατοπίζεται πλέον από το πόσο ακόμη μπορούν να αυξηθούν συνολικά οι τιμές στο ποιες περιοχές θα κερδίσουν περισσότερο από τον νέο κύκλο ανάπτυξης της πόλης.
Αυτή είναι η εικόνα που προκύπτει από το Market Insight Report για το πρώτο εξάμηνο του 2026 της Danos, μέλους του διεθνούς δικτύου BNP Paribas Real Estate. Σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που επικαλείται η έκθεση, η Θεσσαλονίκη έκλεισε το 2025 με αύξηση τιμών κατοικιών κατά 9,7%, την υψηλότερη μεταξύ των μεγάλων ελληνικών πόλεων.
Το πρώτο τρίμηνο του 2026 η άνοδος μετριάστηκε στο 6,4% σε ετήσια βάση, παραμένοντας ωστόσο υψηλότερη από το 5,7% που καταγράφηκε πανελλαδικά. Για την Danos, η εξέλιξη δεν αποτελεί ένδειξη αντιστροφής της αγοράς, αλλά μια φυσιολογική επιβράδυνση έπειτα από τις πολύ υψηλές αυξήσεις των προηγούμενων περιόδων. Για το σύνολο του 2026 προβλέπεται νέα άνοδος των τιμών κατά 4% έως 7%.
Πού έχουν φτάσει οι τιμές
Η μέση ζητούμενη τιμή στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης έχει φθάσει τα 2.325 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 7,4%, ενώ μέσα στον Δήμο Θεσσαλονίκης ανεβαίνει στα 2.625 ευρώ/τ.μ., με αύξηση 9,4%, σύμφωνα με στοιχεία των Spitogatos και Indomio που περιλαμβάνονται στην έκθεση.
Οι μέσες τιμές, ωστόσο, κρύβουν μια πολύ διαφορετική πραγματικότητα από γειτονιά σε γειτονιά.
Στο κέντρο και το παραλιακό μέτωπο, οι ζητούμενες τιμές κινούνται συνήθως μεταξύ 2.800 και 3.200 ευρώ/τ.μ., με τη νέα προσφορά να είναι σχεδόν μηδενική. Στα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, όμως, τα επίπεδα είναι πολύ υψηλότερα.
Στη Λεωφόρο Νίκης, τη Νέα Παραλία και γύρω από τον Λευκό Πύργο, οι τιμές για νεόδμητες ή πολυτελώς ανακαινισμένες κατοικίες ξεκινούν περίπου από 5.700 ευρώ/τ.μ. και μπορούν να ξεπεράσουν τα 7.000 ευρώ/τ.μ.
Ουσιαστικά, δίπλα στη συμβατική αγορά κατοικίας δημιουργείται πλέον στη Θεσσαλονίκη μια ξεχωριστή αγορά πολυτελών ακινήτων, με τιμές που απέχουν σημαντικά από τον μέσο όρο της πόλης.
Οι γειτονιές που ανεβαίνουν
Στην Καλαμαριά, οι ζητούμενες τιμές έχουν φθάσει μεταξύ 2.450 και 3.100 ευρώ/τ.μ., καταγράφοντας αύξηση 8,1% σε έναν χρόνο. Η περιοχή συγκεντρώνει έντονο ενδιαφέρον τόσο από οικογένειες όσο και από επενδυτές, με την επέκταση του Μετρό να δημιουργεί ήδη προσδοκίες για νέα άνοδο των αξιών.
Στην Πυλαία και τη Θέρμη, οι τιμές κινούνται από 2.000 έως 2.950 ευρώ/τ.μ., με την εγγύτητα στο αεροδρόμιο και το πανεπιστήμιο, αλλά και τις νέες εμπορικές αναπτύξεις, να τροφοδοτούν τη ζήτηση.
Το Πανόραμα παραμένει μία από τις ακριβότερες καθιερωμένες οικιστικές περιοχές, με τιμές από 2.500 έως και πάνω από 4.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Τούμπα το κόστος αγοράς είναι χαμηλότερο, μεταξύ 1.800 και 2.400 ευρώ/τ.μ.. Η Τούμπα, ωστόσο, ξεχωρίζει για την έντονη ζήτηση ενοικίασης, μεταξύ άλλων από φοιτητές, και εμφανίζει από τις υψηλότερες αποδόσεις στην πόλη.
Στα δυτικά οι τιμές ξεκινούν από 800 ευρώ/τ.μ.
Η εντελώς διαφορετική πλευρά της αγοράς βρίσκεται στα δυτικά. Σε Σταυρούπολη και Εύοσμο, οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ μόλις 800 και 1.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, δημιουργώντας μεγάλη απόσταση από το κέντρο και κυρίως από το παραλιακό μέτωπο.
Αυτό όμως που κάνει τις συγκεκριμένες περιοχές ιδιαίτερα ενδιαφέρουσες επενδυτικά είναι οι αποδόσεις. Σύμφωνα με την Danos, μπορούν να φθάσουν στο 6%-8%, ενώ υπάρχουν περιθώρια δημιουργίας υπεραξίας μέσω της αγοράς και αναβάθμισης παλαιότερων κατοικιών.
Ενοίκια στα 10,4 ευρώ/τ.μ. - Η μεγαλύτερη αύξηση στην Ελλάδα
Ακόμη μεγαλύτερη πίεση δέχονται όσοι δεν αγοράζουν, αλλά νοικιάζουν σπίτι.
Το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στον Δήμο Θεσσαλονίκης έχει φθάσει πλέον τα 10,4 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, καταγράφοντας ετήσια αύξηση περίπου 7,8% στις αρχές του 2026. Σύμφωνα με την έκθεση, πρόκειται για την υψηλότερη ετήσια αύξηση μεταξύ των ελληνικών πόλεων.
Η άνοδος αυτή έρχεται μετά από ένα ήδη εντυπωσιακό +13,5% το πρώτο τρίμηνο του 2025, με αποτέλεσμα το κόστος ενοικίασης να έχει αυξηθεί σημαντικά σε σύντομο χρονικό διάστημα.
Οι αριθμοί αποτυπώνουν και την κοινωνική διάσταση του προβλήματος.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η Danos, το 28,9% του πληθυσμού δαπανά ήδη πάνω από το 40% του εισοδήματός του για τη στέγαση. Η έκθεση σημειώνει παράλληλα ότι η Ελλάδα κατέγραψε το 2025 αύξηση ενοικίων 10,1%, τη δεύτερη υψηλότερη στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Για τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές, από την άλλη πλευρά, οι μεικτές αποδόσεις παραμένουν στο 4,7%-4,8%. Το γεγονός συνδέεται και με τη στενότητα της προσφοράς, καθώς το ποσοστό των κενών κατοικιών στο κέντρο και την Καλαμαριά υπολογίζεται μόλις στο 3%-4%.
Το Μετρό δημιουργεί νέο χάρτη αξιών
Η επόμενη μεγάλη αλλαγή στην αγορά αναμένεται να έρθει από τις υποδομές. Δύο έργα ξεχωρίζει η Danos ως καταλύτες για την κτηματαγορά: την επέκταση του Μετρό προς την Καλαμαριά και τη σύνδεση με τη Σίνδο μέσω Προαστιακού.
Η επέκταση προς την Καλαμαριά, με χρονικό ορίζοντα τον Σεπτέμβριο του 2026, σύμφωνα με την έκθεση, χαρακτηρίζεται ως το σημαντικότερο γεγονός του πρώτου εξαμήνου για την αγορά κατοικίας. Καλαμαριά, Αρετσού, Νέα Κρήνη και Μίκρα βρίσκονται στο επίκεντρο, καθώς η άμεση πρόσβαση στο Μετρό έχει ήδη αρχίσει να ενσωματώνεται στις ζητούμενες τιμές.
Στα δυτικά, ο Προαστιακός προς τη Σίνδο μπορεί να λειτουργήσει με ανάλογο τρόπο, βελτιώνοντας την πρόσβαση σε περιοχές όπου σήμερα οι τιμές παραμένουν πολύ χαμηλότερες. Αυτός είναι και ένας από τους λόγους για τους οποίους η έκθεση βλέπει μεγαλύτερα περιθώρια μελλοντικής υπεραξίας στη δυτική Θεσσαλονίκη.
Οι ξένοι αγοράζουν τα ακριβότερα ακίνητα
Σημαντικό κομμάτι της ζήτησης στις ακριβές περιοχές προέρχεται πλέον από το εξωτερικό. Παρά την αύξηση του ορίου επένδυσης για την Golden Visa στα 800.000 ευρώ στις κεντρικές περιοχές, η Θεσσαλονίκη παραμένει στρατηγική αγορά για τους ξένους επενδυτές.
Σύμφωνα με την Danos, οι διεθνείς αγοραστές αντιπροσωπεύουν πάνω από το 30% της ζήτησης στις προνομιακές επιμέρους αγορές της πόλης, με το ενδιαφέρον να προέρχεται κυρίως από Ισραήλ, Γερμανία, Βαλκάνια και Μέση Ανατολή.
Η θέση της Ελλάδας ενισχύεται και από τις αλλαγές στον ευρωπαϊκό χάρτη των προγραμμάτων Golden Visa. Η Ισπανία έκλεισε το δικό της πρόγραμμα τον Απρίλιο του 2025, ενώ η Πορτογαλία είχε ήδη καταργήσει τη δυνατότητα άμεσης απόκτησης άδειας διαμονής μέσω αγοράς ακινήτου. Η Danos εκτιμά ότι η εξέλιξη αυτή λειτουργεί ενισχυτικά για τη διεθνή ζήτηση για ελληνικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.
Τι αλλάζει στις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Στην αγορά επιδρά και η συνεχιζόμενη τουριστική ανάπτυξη της Θεσσαλονίκης, η οποία διατηρεί ισχυρό το ενδιαφέρον για κατοικίες που μπορούν να αξιοποιηθούν μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η έκθεση αναφέρεται, ωστόσο, σε νέους περιορισμούς στις εγγραφές ακινήτων τύπου Airbnb σε κεντρικές περιοχές της Θεσσαλονίκης, οι οποίοι αναμένονται εντός του 2026. Η Danos εκτιμά ότι η εξέλιξη μπορεί να συγκρατήσει την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς στη βραχυχρόνια μίσθωση και ταυτόχρονα να λειτουργήσει υποστηρικτικά για τα επίπεδα των μακροχρόνιων ενοικίων.
Ποιοι θα είναι οι «κερδισμένοι» του 2026
Η Θεσσαλονίκη μπαίνει έτσι σε μια νέα φάση της στεγαστικής αγοράς. Το κέντρο και το παραλιακό μέτωπο εδραιώνονται ως αγορές υψηλών αξιών, η Καλαμαριά και τα ανατολικά ενισχύονται από τις νέες υποδομές, ενώ στα δυτικά οι χαμηλότερες τιμές αγοράς σε συνδυασμό με αποδόσεις που φθάνουν το 8% δημιουργούν ένα εντελώς διαφορετικό επενδυτικό στοίχημα.
Το κοινό στοιχείο είναι η περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Σε αυτήν προστίθενται η άνοδος των ενοικίων, οι συγκοινωνιακές επενδύσεις και η παρουσία ξένων κεφαλαίων. Γι' αυτό και, παρά την ηπιότερη αύξηση των τιμών στις αρχές του έτους, η Danos δεν βλέπει αλλαγή τάσης: για το 2026 αναμένει νέα άνοδο κατά 4%-7%, με τον χάρτη των αξιών να συνεχίζει να μεταβάλλεται και την απόσταση ανάμεσα στις διαφορετικές «ταχύτητες» της αγοράς να γίνεται ακόμη πιο εμφανής.