Η κατοικία στην Ελλάδα αλλάζει μέγεθος, αλλά όχι παντού και ούτε πάντα για τους ίδιους λόγους. Όμως η τάση είναι πλέον ορατή, καθώς ολοένα και περισσότεροι αγοραστές και ενοικιαστές αναζητούν μικρότερα σπίτια, είτε επειδή οι τιμές έχουν ανέβει σημαντικά είτε επειδή οι ανάγκες των νοικοκυριών έχουν διαφοροποιηθεί.
Η τελευταία ανάλυση της ReDataSet επιχειρεί να απαντήσει στο ερώτημα αν πράγματι τα διαμερίσματα στην Ελλάδα μικραίνουν. Το βασικό συμπέρασμα είναι πως η «συρρίκνωση» υπάρχει, αλλά δεν είναι οριζόντια. Δεν αφορά δηλαδή το σύνολο της χώρας, ούτε όλες τις μεγάλες αγορές κατοικίας. Είναι κυρίως φαινόμενο του κέντρου της Αθήνας, όπου οι νέες κατασκευές έχουν χάσει σχεδόν 10 τετραγωνικά μέτρα σε σχέση με τα υψηλά της δεκαετίας του ’90.
Η αγορά ψάχνει πλέον πιο μικρά και πιο “διαχειρίσιμα” σπίτια
Η στροφή προς μικρότερα διαμερίσματα δεν προκύπτει μόνο από την πλευρά των κατασκευαστών. Συνδέεται και με τη ζήτηση, καθώς σε μια αγορά όπου οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί, το τελικό κόστος αγοράς έχει γίνει καθοριστικός παράγοντας. Ένα μικρότερο ακίνητο σημαίνει χαμηλότερο συνολικό τίμημα, μικρότερη χρηματοδοτική ανάγκη και συχνά πιο εύκολη μεταπώληση ή εκμίσθωση.
Παράλληλα, η σύνθεση των νοικοκυριών έχει αλλάξει. Περισσότεροι άνθρωποι ζουν μόνοι, περισσότερα ζευγάρια καθυστερούν ή αποφεύγουν τη δημιουργία μεγαλύτερης οικογένειας, ενώ η ζήτηση για κατοικίες που μπορούν να αξιοποιηθούν επενδυτικά, είτε για μακροχρόνια είτε για βραχυχρόνια μίσθωση, ενισχύει την προτίμηση σε μικρότερα, λειτουργικά διαμερίσματα.
Έτσι, το ζητούμενο δεν είναι πλέον πάντα το «μεγάλο σπίτι», αλλά το σπίτι που βγαίνει οικονομικά, βρίσκεται σε σωστή τοποθεσία και μπορεί να καλύψει πρακτικές ανάγκες χωρίς περιττά τετραγωνικά.
Κέντρο Αθήνας: Εκεί όπου τα διαμερίσματα όντως μικραίνουν
Η πιο καθαρή πτωτική τάση καταγράφεται στο κέντρο της Αθήνας. Σύμφωνα με την ανάλυση, τα διαμερίσματα κατασκευής 2020-2026 έχουν πλέον μέση επιφάνεια 75 τ.μ., όταν τη δεκαετία του ’90 το αντίστοιχο μέγεθος βρισκόταν στα 85 τ.μ.
Η μείωση αυτή, κοντά στα 10 τ.μ., δεν είναι αμελητέα. Στην πράξη μπορεί να σημαίνει ένα μικρότερο υπνοδωμάτιο, λιγότερο αποθηκευτικό χώρο ή διαφορετική εσωτερική διαρρύθμιση. Η ReDataSet κάνει λόγο για σταδιακή και σταθερή συμπίεση των επιφανειών, όχι για μια συγκυριακή μεταβολή.
Το κέντρο της Αθήνας συγκεντρώνει όλες τις πιέσεις που οδηγούν προς αυτή την κατεύθυνση,υψηλές τιμές γης, έντονη επενδυτική ζήτηση, αυξημένο ενδιαφέρον για μικρότερα διαμερίσματα και ανάγκη δημιουργίας προϊόντων που μπορούν να απευθυνθούν σε περισσότερους αγοραστές. Σε αυτή την αγορά, τα λιγότερα τετραγωνικά γίνονται συχνά ο μόνος τρόπος ώστε ένα ακίνητο να παραμείνει εμπορικά προσιτό.
Βόρεια προάστια: Επιστροφή στα μεγαλύτερα σπίτια
Η εικόνα στα βόρεια προάστια είναι διαφορετική. Εκεί, η αγορά είχε εμφανίσει πτώση τη δεκαετία του 2010, όμως μετά το 2020 καταγράφεται ισχυρή ανάκαμψη. Οι νέες κατασκευές φτάνουν περίπου τα 105 τ.μ., επίπεδα αντίστοιχα με εκείνα της δεκαετίας του ’90 και κοντά στα 107 τ.μ. της δεκαετίας του ’80.
Αυτό δείχνει ότι σε περιοχές όπου το αγοραστικό κοινό έχει μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα, η ζήτηση για άνεση παραμένει ισχυρή. Οι αγοραστές στα βόρεια προάστια δεν αναζητούν απλώς μια κατοικία μικρότερου κόστους, αλλά ένα ακίνητο που να καλύπτει ανάγκες ποιότητας ζωής, χώρου και λειτουργικότητας.
Νότια προάστια: Μικρότερα, αλλά ακόμη άνετα
Στα νότια προάστια, η εικόνα βρίσκεται κάπου στη μέση. Τα διαμερίσματα έχουν μικρύνει σε σχέση με το peak της δεκαετίας του ’90, όμως η μείωση παραμένει ήπια. Από τα 103 τ.μ. εκείνης της περιόδου, τα νέα ακίνητα κινούνται σήμερα κοντά στα 95 τ.μ.
Η απώλεια περίπου 8 τ.μ. δείχνει ότι και στα νότια υπάρχει μια προσαρμογή στις νέες συνθήκες της αγοράς. Ωστόσο, τα μεγέθη παραμένουν υψηλά. Οι αγοραστές της συγκεκριμένης ζώνης εξακολουθούν να δίνουν αξία στον χώρο και είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν για μεγαλύτερες κατοικίες, ιδιαίτερα σε περιοχές με ισχυρή ζήτηση και προοπτική υπεραξιών.
Δυτικά προάστια και Πειραιάς: Περισσότερη σταθερότητα, λιγότερη συρρίκνωση
Στα δυτικά προάστια, η αγορά εμφανίζει πιο σταθερή εικόνα. Μετά την κορύφωση της δεκαετίας του ’90, οι επιφάνειες κινούνται για τρεις δεκαετίες γύρω στα 85 τ.μ. Η σταθερότητα αυτή δείχνει μια πιο ισορροπημένη αγορά, όπου ούτε η ζήτηση ούτε η προσφορά έχουν οδηγήσει σε απότομες αλλαγές μεγέθους.
Παρόμοια είναι η εικόνα και στον Πειραιά. Τα διαμερίσματα έχουν μειωθεί από τα 89 τ.μ. της δεκαετίας του ’90 στα περίπου 82 τ.μ. σήμερα. Πρόκειται για μια μικρή πτώση, που όμως περισσότερο παραπέμπει σε προσαρμογή παρά σε βαθιά αλλαγή του μοντέλου κατοικίας.
Θεσσαλονίκη: Μικρότερα από τα ’90s, μεγαλύτερα από τα παλιά
Στη Θεσσαλονίκη, το μέσο μέγεθος των διαμερισμάτων βρίσκεται πλέον κοντά στα 84 τ.μ., από τα 90 τ.μ. της δεκαετίας του ’90. Η εικόνα δείχνει μια μείωση σε σχέση με το υψηλό εκείνης της περιόδου.
Ωστόσο, η σύγκριση με παλαιότερες δεκαετίες δίνει διαφορετική ανάγνωση. Σε σχέση με τα διαμερίσματα της δεκαετίας του ’60, που ήταν περίπου 60 τ.μ., τα σημερινά σπίτια είναι σημαντικά μεγαλύτερα. Επιπλέον, από το 2000 και μετά η τάση εμφανίζεται αυξητική, κάτι που δείχνει ότι η αγορά της Θεσσαλονίκης δεν ακολουθεί γραμμική πορεία συρρίκνωσης.
Ηράκλειο Κρήτης: Η αγορά που δεν άλλαξε σχεδόν καθόλου
Το Ηράκλειο Κρήτης αποτελεί την πιο σταθερή περίπτωση της ανάλυσης. Τα διαμερίσματα παραμένουν κοντά στα 90 τ.μ. εδώ και περίπου 60 χρόνια, χωρίς ουσιαστική μεταβολή.
Η σταθερότητα αυτή δείχνει ότι η τοπική αγορά έχει διαφορετική δυναμική από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Ούτε οι κατασκευαστές ούτε οι αγοραστές φαίνεται να έχουν μετατοπιστεί έντονα προς μικρότερα μεγέθη, τουλάχιστον με βάση τα στοιχεία που εξετάστηκαν.
Γιατί το φαινόμενο δεν είναι πανελλαδικό
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι τα διαμερίσματα δεν μικραίνουν παντού. Το φαινόμενο έχει σαφή γεωγραφικά όρια και συνδέεται κυρίως με περιοχές όπου οι τιμές, η ζήτηση και η επενδυτική πίεση είναι εντονότερες.
Στο κέντρο της Αθήνας, η μικρότερη επιφάνεια αποτελεί πλέον βασικό χαρακτηριστικό των νέων κατασκευών. Στα βόρεια προάστια, αντίθετα, τα μεγέθη επανέρχονται σε υψηλά επίπεδα. Στα νότια υπάρχει ήπια προσαρμογή, ενώ στα δυτικά, στον Πειραιά και στο Ηράκλειο κυριαρχεί η σταθερότητα. Η Θεσσαλονίκη κινείται ανάμεσα σε αυτές τις τάσεις, με μείωση σε σχέση με τη δεκαετία του ’90 αλλά αύξηση σε σχέση με τις παλαιότερες δεκαετίες.
Η αλλαγή που καταγράφεται στην αγορά δεν αφορά μόνο το μέγεθος. Αφορά και τον τρόπο με τον οποίο αξιολογείται πλέον ένα σπίτι. Το ερώτημα για πολλούς αγοραστές δεν είναι απλώς «πόσα τετραγωνικά έχει», αλλά αν αυτά τα τετραγωνικά είναι σωστά αξιοποιημένα.
Η λειτουργική διαρρύθμιση, η ενεργειακή απόδοση, η τοποθεσία, η πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς και η δυνατότητα μεταπώλησης ή μίσθωσης αποκτούν μεγαλύτερη σημασία. Σε αυτό το νέο περιβάλλον, ένα μικρότερο αλλά καλά σχεδιασμένο διαμέρισμα μπορεί να είναι πιο ελκυστικό από ένα μεγαλύτερο ακίνητο με κακή διαρρύθμιση ή υψηλό κόστος συντήρησης.
Η Ελλάδα, λοιπόν, δεν περνά συνολικά σε εποχή μικρών διαμερισμάτων. Περνά, όμως, σε μια αγορά όπου το μικρότερο σπίτι έχει πλέον μεγαλύτερο ρόλο από ό,τι στο παρελθόν. Και αυτό φαίνεται περισσότερο από οπουδήποτε αλλού στο κέντρο της Αθήνας.