«Παγωμένος» ο ΦΠΑ ως τον Δεκέμβριο, «παγωμένος» και ο Φόρος Υπεραξίας, που προκάλεσε πολλές αντιδράσεις πριν καν εφαρμοστεί στην πράξη και κλειδώθηκε με συνοπτικές διαδικασίες στα συρτάρια του υπουργείου Οικονομικών.
Όπως προκύπτει από την ανάλυση της Elxis, μπορεί ο Φόρος Υπεραξίας να είναι ξεχασμένος από τους Έλληνες φορολογούμενους, αλλά δεν συμβαίνει το ίδιο με ξένους, ενδιαφερόμενους αγοραστές/ επενδυτές, που φοβούνται ότι μπορεί να βρεθούν με ένα... “καπέλο” φόρου, αν αγοράσουν και πουλήσουν κάποιο ακίνητο στη χώρα μας.
Τι ισχύει
Ο Mark και η Sophie, ένα ζευγάρι από τις Κάτω Χώρες, αγόρασαν ένα ωραίο ακίνητο στην Ελλάδα το 2018 έναντι 225.000 ευρώ. Αφού χρησιμοποίησαν αυτό το ακίνητο για μερικά χρόνια, πρόκειται να το πουλήσουν το 2026 για 385.000 ευρώ. Θα πληρώσουν φόρο υπεραξίας; Η απάντηση είναι “όχι”. Παρά το κέρδος που πρόκειται να αποκομίσουν, δεν οφείλεται φόρος υπεραξίας, καθώς η πώληση αντιμετωπίζεται ως ιδιωτική συναλλαγή και όχι ως επιχειρηματική δραστηριότητα.
Ο φόρος υπεραξίας υπάρχει στην Ελλάδα, αλλά μόνο στα χαρτιά. Ο φόρος αυτός ψηφίστηκε κατά τη διάρκεια της κορύφωσης της ελληνικής οικονομικής κρίσης, στο πλαίσιο ευρύτερων προσπαθειών για την αύξηση των κρατικών εσόδων, ενσωματώθηκε στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος και ήταν προγραμματισμένο να τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2014. Η ιδέα ήταν απλή: όταν κάποιος πουλάει ακίνητο σε υψηλότερη τιμή από αυτή που το απέκτησε, η διαφορά θα φορολογείται με συντελεστή 15%. Κάθε ιδιοκτήτης θα είχε δικαίωμα σε αφορολόγητο 25.000 ευρώ με διακράτηση του ακινήτου για 5 έτη και συντελεστές απομείωσης ως 60% με κλιμάκωση ανάλογα τα χρόνια διακράτησης.
Ο φόρος δεν εφαρμόστηκε ποτέ κατ’ αρχάς για τεχνικούς λόγους, κυρίως για το πώς θα υπολογίζεται η υπεραξία του ακινήτου κατά την πώληση. Παλαιά ακίνητα, κληρονομημένα σπίτια ή ακίνητα που αποκτήθηκαν δεκαετίες νωρίτερα. Φανταστείτε ότι ο παππούς σας κληρονόμησε ένα κομμάτι γης πριν από 50 χρόνια, όπου οι γονείς σας έχτισαν σιγά-σιγά ένα σπίτι με τα χρόνια. Δεν υπάρχουν τιμολόγια, ούτε συμβόλαια αγοράς. Πώς υπολογίζεται η τιμή κτήσης για ένα τέτοιο ακίνητο;
Ο φόρος μπήκε στο “ψυγείο” και για ουσιαστικούς, καθώς έστω καθυστερημένα έγινε σαφές ότι θα ήταν καταστροφικός σε μια περίοδο όπου η κτηματαγορά “αιμορραγούσε”. Στην περίοδο της οικονομικής κρίσης, οι αξίες των ακινήτων “έχασαν” γύρω στο 48%, ενώ συν τοις άλλοις κατέρρευσε η οικοδομική δραστηριότητα, κάτι που “πληρώνουμε” σήμερα.
Οι «εξαιρέσεις»
Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει, πάντως, να έχουν κατά νου, ότι υπό προϋποθέσεις μπορεί να κινδυνεύσουν όχι με φόρο υπεραξίας, αλλά με φόρο εισοδήματος ίσως και ΦΠΑ.
1. Επαναλαμβανόμενες συναλλαγές (επιχειρηματική δραστηριότητα) Εάν ένας ιδιώτης πραγματοποιήσει τρεις ή περισσότερες συναλλαγές ακινήτων εντός δύο ετών, η εφορία μπορεί να τις χαρακτηρίσει ως επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι ως ιδιωτική ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή, τα κέρδη φορολογούνται σύμφωνα με τους κανόνες για το εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, δηλαδή με 22%.
2. Ακίνητο που κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε για άμεση πώληση Εάν κάποιος αγοράζει ή κατασκευάζει ένα ακίνητο, δεν το κατοικεί ποτέ και/ή το πουλάει γρήγορα σε σημαντικά υψηλότερη τιμή, οι φορολογικές αρχές μπορεί να ισχυριστούν ότι η πρόθεση ήταν να το μεταπωλήσει με σκοπό το κέρδος.
Στις περιπτώσεις αυτές, το κέρδος (τιμή πώλησης μείον το κόστος κατασκευής ή αγοράς) μπορεί και πάλι να αντιμετωπιστεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, το οποίο ενδεχομένως υπόκειται σε φόρο εισοδήματος και, σε ορισμένες περιπτώσεις, σε ΦΠΑ.