Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι αποτέλεσμα μόνο της εκρηκτικής αύξησης των ενοικίων ή της ανόδου των τιμών των κατοικιών.
Πρόκειται για ένα πρόβλημα που χτίστηκε σταδιακά μέσα σε δεκαπέντε χρόνια, συνδυάζοντας τις συνέπειες της οικονομικής κρίσης, της κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας, της απουσίας κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής, της υπερσυγκέντρωσης της οικονομικής δραστηριότητας στα μεγάλα αστικά κέντρα και μιας σειράς θεσμικών στρεβλώσεων που διατηρούν σήμερα χιλιάδες κατοικίες εκτός αγοράς.
Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της νέας μελέτης του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η οποία επιχειρεί να εξηγήσει γιατί η Ελλάδα συγκαταλέγεται πλέον στις ευρωπαϊκές χώρες με το υψηλότερο στεγαστικό κόστος σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έκθεσης, το 27% των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στεγαστικές ανάγκες, έναντι περίπου 18% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Παράλληλα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 35,4% την περίοδο 2018-2023, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε μόλις κατά 8%, γεγονός που διεύρυνε ακόμη περισσότερο το χάσμα μεταξύ μισθών και αξιών ακινήτων.
Η μελέτη υποστηρίζει ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού δεν μπορεί να βασιστεί μόνο σε επιδοτήσεις ή προγράμματα αγοράς πρώτης κατοικίας. Αντίθετα, απαιτείται συνολική αλλαγή πολιτικής, καθώς οι αιτίες του προβλήματος είναι βαθύτερες και αλληλοσυνδέονται.
Η δεκαπενταετής κρίση που άλλαξε την αγορά κατοικίας
Κατά την ανάλυση του ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ, η σημερινή εικόνα της αγοράς δεν δημιουργήθηκε τα τελευταία δύο ή τρία χρόνια. Οι ρίζες της βρίσκονται στην περίοδο της δημοσιονομικής κρίσης, όταν η κατάρρευση του ΑΕΠ, η μείωση των εισοδημάτων, η ανεργία και η βαριά φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας περιόρισαν δραστικά τόσο την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών όσο και τις νέες επενδύσεις στην κατοικία.
Την ίδια περίοδο η οικοδομή ουσιαστικά «πάγωσε», με αποτέλεσμα να δημιουργηθεί ένα μεγάλο κενό στην παραγωγή νέων κατοικιών. Παρότι τα τελευταία χρόνια η οικοδομική δραστηριότητα ανακάμπτει, η προσφορά εξακολουθεί να υπολείπεται σημαντικά της ζήτησης, ενώ η Ελλάδα εξακολουθεί να εμφανίζει μία από τις χαμηλότερες παραγωγές νέων κατοικιών στην Ευρώπη.
Η κατάργηση του ΟΕΚ άφησε κενό στη στεγαστική πολιτική
Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στην κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012. Σύμφωνα με τη μελέτη, η χώρα έχασε τον βασικό μηχανισμό άσκησης κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής. Ο ΟΕΚ, κατά τη διάρκεια λειτουργίας του, είχε συμβάλει ώστε περίπου 363.000 οικογένειες να αποκτήσουν ή να βελτιώσουν την κατοικία τους, ενώ η αξιοποίηση της περιουσίας του για νέες πολιτικές κοινωνικής κατοικίας επανήλθε στη δημόσια συζήτηση μόλις το 2025.
Η απουσία ενός οργανωμένου φορέα κοινωνικής κατοικίας για περισσότερο από μία δεκαετία, σύμφωνα με την έκθεση, συνέπεσε χρονικά με τη μεγαλύτερη ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης που έχει γνωρίσει η ελληνική αγορά κατοικίας.
Η προσφορά δεν ακολουθεί τη ζήτηση
Η μεγαλύτερη ίσως αιτία της κρίσης είναι η διαρκώς αυξανόμενη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Η οικονομική δραστηριότητα συνεχίζει να συγκεντρώνεται κυρίως στην Αττική και στα μεγάλα αστικά κέντρα, με αποτέλεσμα εκεί να συγκεντρώνεται και η ζήτηση για κατοικίες.
Την ίδια στιγμή, το διαθέσιμο απόθεμα παραμένει περιορισμένο. Περισσότερο από το 50% των κατοικιών της χώρας έχει ανεγερθεί πριν από το 1980, ενώ περίπου το 70% έχει ηλικία μεγαλύτερη των 35 ετών. Πρόκειται για ακίνητα που απαιτούν σημαντικές επενδύσεις συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης, γεγονός που αποτρέπει πολλούς ιδιοκτήτες από το να τα διαθέσουν στην αγορά.
Χιλιάδες κλειστά σπίτια, αλλά λίγα διαθέσιμα
Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά παράδοξα της ελληνικής αγοράς είναι ότι, ενώ υπάρχει έλλειψη κατοικιών προς ενοικίαση, περίπου το ένα τρίτο του οικιστικού αποθέματος παραμένει κενό.
Σύμφωνα με την έκθεση, το 34,5% των κατοικιών χαρακτηρίζεται κενό, χωρίς όμως να αξιοποιείται. Σε πολλές περιπτώσεις αυτό οφείλεται σε πολυϊδιοκτησία, εκκρεμότητες κληρονομικού δικαίου, υψηλό κόστος ανακαίνισης ή στρατηγική επιλογή των ιδιοκτητών να διατηρούν τα ακίνητα εκτός αγοράς αναμένοντας ακόμη υψηλότερες αποδόσεις.
Οι κοινωνικές αλλαγές αυξάνουν τη ζήτηση
Η μελέτη αναδεικνύει και μια λιγότερο ορατή αιτία της κρίσης. Παρότι ο πληθυσμός της Αττικής δεν αυξήθηκε ουσιαστικά την τελευταία δεκαετία, οι ανάγκες για κατοικίες αυξήθηκαν σημαντικά λόγω της αλλαγής στη σύνθεση των νοικοκυριών.
Τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά σχεδόν 37% στην Αττική, ενώ αυξήθηκαν σημαντικά και τα διαζύγια και οι χωρισμοί. Με απλά λόγια, ο ίδιος αριθμός ανθρώπων χρειάζεται σήμερα πολύ περισσότερες κατοικίες από ό,τι πριν από δέκα χρόνια.
Η οικονομία συγκεντρώνεται στην Αττική
Η έκθεση συνδέει άμεσα το στεγαστικό πρόβλημα με το αναπτυξιακό μοντέλο της χώρας.
Η συγκέντρωση επιχειρήσεων, πανεπιστημίων, υπηρεσιών και θέσεων εργασίας στα μεγάλα αστικά κέντρα οδηγεί ολοένα περισσότερους πολίτες προς τις ίδιες περιοχές. Παράλληλα, οι ανεπαρκείς μεταφορικές υποδομές και οι περιορισμένες δημόσιες υπηρεσίες στην περιφέρεια δεν επιτρέπουν την ουσιαστική αποκέντρωση του πληθυσμού, με αποτέλεσμα να ενισχύεται συνεχώς η πίεση στην αγορά κατοικίας της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Το ενεργειακό κόστος επιβαρύνει τη στέγη
Η κατοικία δεν επιβαρύνεται μόνο από το ενοίκιο ή τη δόση του στεγαστικού δανείου.
Οι λογαριασμοί ηλεκτρικής ενέργειας, τα κοινόχρηστα, η θέρμανση και οι αναγκαίες αναβαθμίσεις των παλαιών πολυκατοικιών αυξάνουν σημαντικά το συνολικό κόστος στέγασης.
Η Ελλάδα εξακολουθεί να συγκαταλέγεται στις χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά ενεργειακής φτώχειας, καθώς μεγάλο μέρος του κτιριακού αποθέματος είναι ενεργειακά απαρχαιωμένο.
Φορολογία, Golden Visa και θεσμικά εμπόδια
Η μελέτη επισημαίνει ότι η υψηλή φορολογία των ακινήτων εξακολουθεί να επιβαρύνει σημαντικά τους ιδιοκτήτες, ενώ οι πρόσφατες φορολογικές ελαφρύνσεις θεωρούνται περιορισμένης αποτελεσματικότητας.
Παράλληλα, η Golden Visa εκτιμάται ότι αφαίρεσε σημαντικό αριθμό κατοικιών από την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης στις περιοχές υψηλής ζήτησης, ενώ οι πολεοδομικές καθυστερήσεις, οι δυσλειτουργίες του κληρονομικού δικαίου και οι δυσκολίες πρόσβασης στη στεγαστική πίστη εξακολουθούν να περιορίζουν την προσφορά κατοικιών.
Οι λύσεις που προτείνει η μελέτη
Το ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ εκτιμά ότι το στεγαστικό δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποκλειστικά με επιδοτήσεις ενοικίου ή προγράμματα αγοράς πρώτης κατοικίας.
Προτείνει ένα ευρύτερο πακέτο παρεμβάσεων, το οποίο περιλαμβάνει ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος, αποσύνδεση της Golden Visa από την αγορά κατοικίας, επιτάχυνση των πολεοδομικών και δικαστικών διαδικασιών, αξιοποίηση των κενών κατοικιών, αποκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας και επαναφορά μιας ισχυρής πολιτικής κοινωνικής κατοικίας.
Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι το στεγαστικό πρόβλημα αποτελεί πλέον δομικό ζήτημα της ελληνικής οικονομίας. Χωρίς αύξηση της προσφοράς κατοικιών, καλύτερη λειτουργία των θεσμών και πολιτικές που θα αποκαταστήσουν την ισορροπία μεταξύ εισοδημάτων και τιμών, η κρίση εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να επιβαρύνει τα ελληνικά νοικοκυριά για πολλά ακόμη χρόνια.