Με τη Λερναία Ύδρα μοιάζει το στεγαστικό, καθώς την ώρα που αναζητούνται λύσεις για μία από τις παραμέτρους του, όπως το άνοιγμα «κλειστών» κατοικιών, ένα νέο πρόβλημα ξεπετιέται.
Πολλοί ευελπιστούσαν ότι μετά το σοκ του πολέμου στην Ουκρανία, οι τιμές των πρώτων υλών για τις κατασκευές, θα υποχωρούσαν. Ακόμα και η τιμή του πετρελαίου, που «έπιασε» τα 120 δολάρια το καλοκαίρι του 2022, έπεσε ως τα 60 δολάρια. Φευ!
Η κρίση στον Περσικό ήρθε για να αναζωπυρώσει τη «φωτιά» στα οικοδομικά υλικά και, όπως προκύπτει από τα επίσημα στοιχεία, από το ξέσπασμα της πληθωριστικής κρίσης στη μετά Covid εποχή έως σήμερα, το κόστος των υλικών κατασκευής έχει αυξηθεί γύρω στο 40%!
Τα στοιχεία δεν αφήνουν καμία αμφιβολία ότι στην ούτως ή άλλως πολυπαραγοντική εξίσωση που πρέπει να επιλύσει το οικονομικό επιτελείο, προστίθεται εκ νέου η παράμετρος του κόστους κατασκευής, με ό,τι συνεπάγεται αυτό, όχι μόνο για τις τελικές τιμές των νεόδμητων, αλλά και για τον σχεδιασμό που αφορά στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών. Ξεκινώντας από τα βασικά, η τιμή των τούβλων αυξήθηκε εκ νέου κατά 11,6%, το σκυρόδεμα πωλείται 6,2% ακριβότερα, οι πλαστικοί σωλήνες κατά 5,2%, τα κουφώματα αλουμινίου 4,8%, ο σίδηρος οπλισμού 3,4%. Όσο για τους χάλκινους αγωγούς, η τιμή τους συμπαρασύρεται από τη διεθνή κούρσα και «τρέχει» με 10%.
Πόσο κοστίζει η κατασκευή ενός ακινήτου
Όπως σημειώνει η Mecha Engineering, οι σύγχρονες προδιαγραφές για ενεργειακή απόδοση (π.χ. ενισχυμένη θερμομόνωση, εγκατάσταση αντλίας θερμότητας, υψηλή ενεργειακή κλάση) ανεβάζουν το αρχικό κόστος κατασκευής, αν και συμβάλλουν σε οικονομία ενέργειας μακροπρόθεσμα. Ακόμη και η πιο απλή κατασκευή σήμερα μπορεί να ξεπεράσει τα 1.400€ ανά τ.μ., με πρόσφατες εκτιμήσεις να τοποθετούν το μέσο καθαρό κόστος κοντά στα 1.700€ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Χωρίς να έχουν συνυπολογιστεί τα επιπλέον κόστη των τελευταίων μηνών, για μια σύγχρονη, ενεργειακά θωρακισμένη κατασκευή που συμμορφώνεται με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, οι τιμές έχουν διαμορφωθεί ως εξής:
- Βασική Κατασκευή (Economy): 1.600€ – 1.800€ / τ.μ.
Αφορά συμβατικές κατασκευές, με αξιοπρεπή υλικά μέσης κατηγορίας και τυπική ενεργειακή απόδοση (συνήθως Β+ ή Α).
- Ποιοτική Κατασκευή (Premium): 1.900€ – 2.300€ / τ.μ.
Εδώ μιλάμε για την κατηγορία «με το κλειδί στο χέρι» με υλικά υψηλής ποιότητας, ενεργειακή κλάση Α+, αντλίες θερμότητας, ενδοδαπέδια θέρμανση και προηγμένα κουφώματα.
- Πολυτελής Κατασκευή (Luxury): 2.500€+ / τ.μ.
Περιλαμβάνει Smart Home αυτοματισμούς, αρχιτεκτονικές ιδιαιτερότητες (π.χ. μεγάλα ανοίγματα, εμφανή μπετά), πισίνα και premium υλικά επένδυσης.
Στα παραπάνω, θα πρέπει να προστεθεί και το κόστος της οικοδομικής άδειας. Το 2025, το κόστος αυτό κυμάνθηκε από 100 έως 150 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο οικοδομής. Η άδεια που εκδίδεται έχει ισχύ 4 χρόνια, ώστε να υπάρχει περιθώριο ολοκλήρωσης του έργου. Στο ποσό περιλαμβάνονται συνήθως οι αμοιβές όλων των μελετών, τα έξοδα έκδοσης και οι εισφορές προς δημόσιους φορείς (π.χ. ΙΚΑ/ΕΦΚΑ, ΤΜΕΔΕ κ.ά.), καθώς και η αμοιβή επίβλεψης του μηχανικού.
Οι τελικές τιμές
Με αυτά τα δεδομένα και τη ζήτηση να παραμένει υψηλή, δεν πρέπει να προκαλεί έκπληξη ότι οι τελικές τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να τραβάνε τον ανήφορο. Και δεν μιλάμε μόνο για τα νεόδμητα, καθώς η «στροφή» στα διαθέσιμα παλαιότερα- και κατά τεκμήριο φτηνότερα- ακίνητα, λειτουργεί ανατιμητικά για το σύνολο της αγοράς.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του indomio, ο Ιούλιος παρέμεινε «καυτός», καθώς η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης «σκαρφάλωσε» στα 2.769 ευρώ/τ.μ., δηλαδή 5,6% ψηλότερα από πέρσι. Αν ανατρέξει, δε, κανείς σε βάθος 5ετίας, θα διαπιστώσει ότι μιλάμε για σωρευτική αύξηση 37,8%, η οποία ακόμα κι έτσι δεν αντικατοπτρίζει ακριβώς τι συμβαίνει ανά περιοχή. Είναι ενδεικτικό ότι στην Αττική, που κινείται συνολικά στο μέσο όρο αύξησης της επικράτειας, καταγράφονται αυξήσεις ως και 13,2% σε σχέση με πέρσι!
Κι επειδή η αύξηση των τιμών πώλησης λειτουργεί ως ντόμινο και στα ζητούμενα ενοίκια, δεν μπορούμε να αγνοήσουμε το ότι το μέσο ενοίκιο πανελλαδικά έχει ανέβει, πλέον, στα 10,70 ευρώ/τ.μ. με μια αύξηση 3,8% σε σχέση με πέρσι, αλλά 39,5% σωρευτικά στην 5ετία.
Αναζητείται αντίδοτο
Ένας από τους πυλώνες του Ευρωπαϊκού Σχεδίου για το στεγαστικό στοχεύει στο αυξημένο κόστος οικοδομής. Ωστόσο, τα προτεινόμενα μέτρα αγγίζουν μάλλον επιδερμικά το πρόβλημα. Ειδικότερα, για την ενίσχυση της παραγωγικότητας του κατασκευαστικού κλάδου και με στόχο τη μείωση κόστους και χρόνου κατασκευής, αναδεικνύονται, ως «αντίδοτα», η καινοτομία, η αντιμετώπιση των ελλείψεων ανθρώπινου δυναμικού, η απλοποίηση και επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων, π.χ. με την ψηφιοποίηση των διαδικασιών, και την απλούστευση χωροταξικών και πολεοδομικών κανόνων.
Για την άσκηση στεγαστικής πολιτικής σε εθνικό επίπεδο, το βάρος θα πέσει στις περίπου 800 χιλιάδες «κενές» κατοικίες. Ωστόσο, η παράμετρος του αυξημένου κόστους οικοδομής δεν μπορεί να αγνοηθεί. Όχι μόνο λόγω της ανάγκης αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας, αλλά και επειδή η παλαιότητα των «κενών» ακινήτων καθιστά μεγάλο μέρος του αποθέματος δύσκολα αξιοποιήσιμο χωρίς σημαντικές παρεμβάσεις, όπως εκτεταμένες ανακαινίσεις, ενεργειακή αναβάθμιση και τεχνικό εκσυγχρονισμό.
«Πατώντας» πάνω στην ευρωπαϊκή «γραμμή», η Εθνική Στρατηγική προβλέπει τον εκσυγχρονισμό του συστήματος οικοδομικών αδειών, στοχεύοντας στην επιτάχυνση, απλοποίηση και μεγαλύτερη διαφάνεια της διαδικασίας αδειοδότησης, με σκοπό τη διευκόλυνση της ανάπτυξης νέου οικιστικού αποθέματος.
Η λειτουργία του νέου συστήματος μπορεί να ενισχυθεί μέσω διαλειτουργικότητας δεδομένων, αυτοματοποιημένων ελέγχων, ψηφιακής παρακολούθησης της προόδου των αιτήσεων και αξιοποίησης εργαλείων Τεχνητής Νοημοσύνης για την επαλήθευση δικαιολογητικών, τον εντοπισμό σφαλμάτων και την υποστήριξη της πληρότητας των φακέλων. Με τον τρόπο αυτό, το μέτρο εκτιμάται ότι μπορεί να συμβάλει στη μείωση καθυστερήσεων, στην ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου, στην αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας και, τελικά, στη διεύρυνση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών. Το αν θα συμβάλει και στη μείωση του κόστους οικοδομής, μένει να φανεί στην πράξη...