Στο “μικροσκόπιο” ιδιοκτητών, ενοικιαστών αλλά και επενδυτών έχουν μπει οι παρεμβάσεις στη φορολογία των ακινήτων, που θα “τρέξουν” από τη φετινή χρονιά.
Σε μια συγκυρία, όπου η κυβέρνηση αναζητά απαντήσεις στη στεγαστική κρίση, προωθώντας μικρές ή μεγαλύτερες μεταρρυθμίσεις στο πώς αποκτώνται, πώς φορολογούνται στην αγορά και κατοχή και πώς μπορούν να πουληθούν τα ακίνητα, το iefimerida, με τη βοήθεια της Elxis, χαρτογραφούν τις αλλαγές που τέθηκαν σε ισχύ από την Πρωτοχρονιά.
1. Υποχρεωτικές πληρωμές ενοικίου μέσω τράπεζας
Μετά την τρίμηνη παράταση που δόθηκε, προκειμένου να προετοιμαστούν καλύτερα όλοι, από την 1η Απριλίου, όλες οι πληρωμές ενοικίων για κατοικίες πρέπει να γίνονται μέσω τραπεζικού εμβάσματος. Στόχος δεν είναι άλλος από το να περιοριστούν οι περιπτώσεις όπου δηλώνονται στην εφορία προκλητικά χαμηλά μισθώματα, τα οποία υποκρύπτουν φοροδιαφυγή.
Εάν το ενοίκιο δεν καταβάλλεται μέσω του τραπεζικού συστήματος:
- Οι ενοικιαστές χάνουν την πρόσβαση σε όλα τα επιδόματα στέγασης, συμπεριλαμβανομένης της ετήσιας επιστροφής ενοικίου
- Οι ιδιοκτήτες χάνουν την έκπτωση φόρου 5% για τα δηλωθέντα εισοδήματα από ενοίκια.
2. Νέο ενδιάμεσο φορολογικό κλιμάκιο για το εισόδημα από ενοίκια
Για να εξομαλυνθεί το χάσμα μεταξύ των φορολογικών κλιμακίων, που προκαλεί στρεβλώσεις και αδικίες, εισάγεται ένα νέο φορολογικό κλιμάκιο, το οποίο προσφέρει δικαιότερη φορολόγηση για τους ιδιοκτήτες μεσαίας κατηγορίας. Έτσι η νέα κλίμακα διαμορφώνεται ως εξής:
Φορολογικοί συντελεστές εισοδήματος από ακίνητη περιουσία
Μείωση φόρου εισοδήματος από ακίνητα
3. Μειώσεις φόρου ακίνητης περιουσίας για τις αγροτικές περιοχές
Με στόχο την ενθάρρυνση της ζωής σε μικρούς οικισμούς, το 2026 ο ΕΝΦΙΑ για τις κύριες κατοικίες σε χωριά κάτω από1.500 κατοίκους θα μειωθεί κατά 50%. Το 2027, ο ΕΝΦΙΑ για τις κατοικίες αυτές θα καταργηθεί πλήρως. Εξαιρούνται κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ.
Το μέτρο εκτιμάται ότι αφορά περίπου 1 εκατομμύριο δικαιώματα επί κατοικιών στις εν λόγω περιοχές της επικράτειας. Αφορά 12.720 οικισμούς (σε σύνολο 13.586 οικισμών) της χώρας τόσο στην ηπειρωτική, όσο και νησιωτική Ελλάδα.
4. Αναστολή ΦΠΑ σε νέες κατασκευές
Οι εργολάβοι θα έχουν ακόμη τη δυνατότητα να ζητήσουν αναστολή του ΦΠΑ στις αγορές νέων κατοικιών μέχρι το 2026, πράγμα που σημαίνει ότι οι αγοραστές θα πληρώνουν μόνο φόρο μεταβίβασης.
Είναι κοινό μυστικό ότι αξιοποιώντας τη σχετική Κοινοτική Οδηγία, από του χρόνου θα δρομολογηθεί η κατάργηση του ΦΠΑ στα νεόδμητα, ως “εχθρικό” μέτρο κατά της οικοδομής.
5. Πάγωμα των αντικειμενικών αξιών ακινήτων
Οι Τιμές Ζώνης, αν και τροποποιήθηκαν το 2021 κι έκτοτε οι εμπορικές τιμές έχουν κάνει ράλι, θα παραμείνουν αμετάβλητες μέχρι το 2027, αποτρέποντας τις ξαφνικές αυξήσεις του ΕΝΦΙΑ και των υπολοίπων φόρων και τελών, που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες.
Υπενθυμίζεται ότι ο σχεδιασμός του οικονομικού επιτελείου προβλέπει τη λειτουργία ενός αυτοματοποιημένου συστήματος αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, με βάση τις εμπορικές τιμές, όπως αυτές θα αντλούνται από τα στοιχεία τραπεζών, μεσιτικών γραφείων και συμβολαιογράφων.
6. Άλλα μέτρα φορολογικής ελάφρυνσης
Τριετής φορολογική απαλλαγή για ιδιοκτήτες που νοικιάζουν “κενά” ακίνητα. Στόχος είναι η ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών και ακολούθως το “φρενάρισμα” των ενοικίων. Επί του παρόντος δεν καταγράφεται ιδιαίτερο ενδιαφέρον.
Μείωση κατά 30% του τεκμαρτού εισοδήματος από ακίνητα.
Eτήσια αντικειμενική δαπάνη, με βάση τα τετραγωνικά μέτρα της ιδιοκατοικούμενης ή μισθωμένης ή της δωρεάν παραχωρούμενης κύριας κατοικίας
Μέχρι τώρα, οι παραπάνω συντελεστές προσαυξάνονταν, προκειμένου για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 ευρώ έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, κατά 40% και για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τετραγωνικό μέτρο, κατά 70%.
Πλέον, οι ανωτέρω συντελεστές είναι μειωμένοι σε 30% και 58% αντίστοιχα έτσι ώστε σε αυτές τις περιοχές η αντικειμενική δαπάνη να μειωθεί κατά 35%:
7. Χρυσή βίζα: Ξεμπλοκάρουν χιλιάδες αιτήσεις
Με υπουργική απόφαση (αριθ. 214926/2025) διευκρινίστηκεοριστικά ο τρόπος με τον οποίο διάφορα είδη ακινήτων πληρούν τις προϋποθέσεις για τη Χρυσή Βίζα. Αυτό έρχεται μετά από μήνες “παγωμένων” αιτήσεων, με αντίκτυπο σε 13.499 περιπτώσεις.
Οι νέοι κανόνες επιτρέπουν: • Μετατροπές από εμπορική σε οικιστική χρήση (με πιστοποιημένη τεχνική τεκμηρίωση) • Καταγεγραμμένα/κληρονομικά κτίρια • Οικόπεδα σε συνδυασμό με οικοδομή, εφόσον η επένδυση πληροί το όριο και υπάρχει οικοδομική άδεια
Τα βασικά όρια παραμένουν: • 800.000 ευρώ για περιοχές υψηλής ζήτησης (Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και άλλα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων). • 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη Ελλάδα • 250.000 ευρώ για ειδικές κατηγορίες, όπως διατηρητέα κτίρια ή μετατροπές
Η απόφαση αποσαφηνίζει επίσης τους κανόνες ανανέωσης, απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων με Golden Visa και εισάγει τυποποιημένη τεκμηρίωση για τηνεπιτάχυνση της επεξεργασίας.
8. Μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου • Κληρονομικά συμβόλαια
- Νομικά δεσμευτικές συμφωνίες κατά τη διάρκεια της ζωής ενός ατόμου
- Αυτές μπορούν να διέπονται από αλλοδαπό δίκαιο
- Χρήσιμο για οικογένειες με πολλά ακίνητα ή διεθνείς κληρονόμους
• Τέλος της προσωπικής ευθύνης για κληρονομικά χρέη
Οι κληρονόμοι δεν θα είναι πλέον προσωπικά υπεύθυνοι για τα χρέη του θανόντος, εκτός εάν επιλέξουν να αναλάβουν την ευθύνη.
Οι πιστωτές μπορούν να εγείρουν αξιώσεις μόνο κατά της κληρονομίας και όχι κατά των περιουσιακών στοιχείων του κληρονόμου. • Αναγνώριση των μακροχρόνιων συντρόφων
Οι άγαμοι σύντροφοι μπορούν να αποκτήσουν κληρονομικά δικαιώματα μετά από 3 χρόνια συμβίωσης ή κοινών παιδιών, φέρνοντας την ελληνική νομοθεσία πιο κοντά στα πρότυπα της ΕΕ. • Ψηφιακός μετασχηματισμός
Η νέα πλατφόρμα diathikes.gr μειώνει τον χρόνο που απαιτείται για τη δημοσίευση μιας διαθήκης από μήνες σε 3-7 ημέρες.
Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, οι αλλαγές αυτές σημαίνουν ομαλότερες διαδικασίες κληρονομιάς, λιγότερους νομικούς κινδύνους και μεγαλύτερη μακροπρόθεσμη ασφάλεια κατά τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων στην επόμενη γενιά.
9. Νέοι οικοδομικοί κανόνες για μικρούς οικισμούς
Ένα νέο Προεδρικό Διάταγμα που εκδόθηκε το 2025 εισάγει επικαιροποιημένους οικοδομικούς κανονισμούς για τους ελληνικούς οικισμούς με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Το διάταγμα κατατάσσει τα χωριά σε διακριτές ζώνες ανάπτυξης και τύπους οικισμών, καθένας από τους οποίους έχει τις δικές του απαιτήσεις δόμησης, ελάχιστα μεγέθη οικοπέδων και κανόνες πρόσοψης.
Οι παράκτιες περιοχές υπόκεινται πλέον σε αυστηρότερη προστασία, συμπεριλαμβανομένης της υποχρεωτικής απόστασης 15 μέτρων από την ακτογραμμή για τις νέες κατασκευές. Η επέκταση των ορίων των οικισμών θα είναι επίσης αυστηρά ελεγχόμενη και θα επιτρέπεται μόνο όταν υποστηρίζεται από τεκμηριωμένη αύξηση του πληθυσμού και όχι από την τουριστική ζήτηση.
Οι υπάρχουσες κατοικίες δεν επηρεάζονται γενικά, αλλά όποιος σχεδιάζει να χτίσει σε ένα οικόπεδο θα πρέπει να συμβουλευτεί έναν αδειούχο μηχανικό, καθώς οι κανόνες αυτοί μπορεί να επηρεάσουν σημαντικά τις μελλοντικές επιλογές ανάπτυξης.