Μπορεί παράγοντες της κτηματαγοράς να «βλέπουν» το «ταβάνι» στις τιμές των ακινήτων, ωστόσο μέχρι να φτάσουμε εκεί, φαίνεται ότι έχουμε δρόμο ακόμα.
Σε πείσμα των αναλύσεων περί κόπωσης, τα στοιχεία δείχνουν ότι το 2025 έκλεισε με εντυπωσιακό τρόπο, με τις τιμές να καλπάζουν. Σύμφωνα με τα δεδομένα του indomio, η μέση ζητούμενη τιμή για κατοικίες προς πώληση έφτασε τα € 2.697 ανά τ.μ., με μια αύξηση του 6,77% σε σύγκριση με τον περσινό Δεκέμβριο (2.526 €/τ.μ.). Στα μέσα του 2018, όταν ξεκίνησε η άνοδος τιμών μετά το κραχ της δεκαετούς κρίσης, η μέση ζητούμενη τιμή ήταν μόλις 1.881 ευρώ/τμ, κάτι που σημαίνει ότι σε αυτό το διάστημα των επτάμισι ετών καταγράφηκε αύξηση πάνω από 43%, που προφανώς δεν “κουμπώνει” με ανάλογη αύξηση των εισοδημάτων.
Το πρόβλημα εντοπίζεται στα μεγάλα αστικά κέντρα και ειδικά στο Λεκανοπέδιο της Αττικής, όπου κατοικούν πάνω από 3,8 εκατομμύρια άνθρωποι, με αντίστοιχες στεγαστικές ανάγκες. Η μέση ζητούμενη τιμή για κατοικίες προς πώληση έφτασε, πλέον, τα € 3.112 ανά τ.μ., με μια αύξηση του 5,81% σε σύγκριση με πέρσι (2.941 €/τ.μ.), καταγράφοντας εντυπωσιακή αύξηση 51,5% από τα μέσα του 2018 και μετά.
Η μέση τιμή δεν λέει, βέβαια, όλη την αλήθεια. Από τα επιμέρους στοιχεία προκύπτει μεγάλη διακύμανση τιμών, από τα 2.914 ευρώ/τμ ως τα 4.119 ευρώ/τμ, που εντοπίζονται και καταγράφονται στις περιοχές των Νοτίων Προαστίων.
Το κέντρο της Αθήνας
Ασφυκτική χαρακτηρίζεται η κατάσταση στις γειτονιές του κέντρου της Αθήνας, με τις ζητούμενες τιμές να κυμαίνονται από τα 1.696 ευρώ/τμ (Πατήσια) ως τα 5.411 ευρώ/τμ (Κολωνάκι- Λυκαβηττός), ενώ στα... ψηλά κινούνται τα Ιλίσια, το ιστορικό κέντρο, το Κουκάκι, το Μετς, ο Ν. Κόσμος, το Παγκράτι. Η μέση ζητούμενη τιμή για κατοικίες προς πώληση έφτασε στα € 2.744 ανά τ.μ., με μια αύξηση του 9,76% σε σύγκριση με πέρσι (2.500 €/τ.μ.). Αν ανατρέξει, μάλιστα, κανείς στις τιμές του β’ εξαμήνου του 2018, θα διαπιστώσει ότι καταγράφεται αύξηση 78%!!!
Άνοδος των ενοικίων
Κι επειδή ειδικά για τους νέους, αυτές οι τιμές αγοράς κατοικίας είναι απαγορευτικές, η ζήτηση στρέφεται στις μισθώσεις. Είναι, άλλωστε, ενδεικτικό ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει υποχωρήσει γύρω στο 69%. Επειδή, όμως, οι διαθέσιμες κατοικίες για ενοικίαση δεν μπορούν να καλύψουν τη ζήτηση κι επειδή οι ιδιοκτήτες τους προσδοκούν να καλύψουν τις απώλειες αποδόσεων την περίοδο της κρίσης, τα ενοίκια τραβάνε τον ανήφορο. Είναι ενδεικτικό ότι από τα περίπου 7 ευρώ/τμ στα μέσα του 2018, πλέον η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου πανελλαδικά διαμορφώνεται στα 10,27 ευρώ/τμ. Στο Λεκανοπέδιο οι τιμές “παίζουν” μεταξύ 7,18 ευρώ/τμ και 13,88 ευρώ/τμ, ενώ ειδικά στις γειτονιές της Αθήνας, το μέσο ενοίκιο ξεπερνά τα 12 ευρώ/τμ με τις “οροφές” να αγγίζουν τα 19 ευρώ/τμ, όταν πριν επτάμισι χρόνια ήταν μόλις 7,88 ευρώ/τμ.
Τα μέτρα στεγαστικής πολιτικής
Με αυτά τα δεδομένα, η δέσμη μέτρων στεγαστικής πολιτικής, που θα αρχίσουν να ξεδιπλώνονται, αποκτούν τον χαρακτήρα του κατεπείγοντος. Ειδικότερα, πέρα από την ετήσια επιστροφή ενοικίου κάθε Νοέμβριο, το “πακέτο” περιλαμβάνει τα εξής:
- Επεκτείνεται και για το 2026 η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη για κενές κατοικίες (που παραμένουν κλειστές τουλάχιστον 3 έτη) που θα μισθωθούν σε μακροχρόνια μίσθωση έως τέλος του 2026.
- Επεκτείνεται για μια ακόμη μια χρονιά, δηλαδή μέχρι το τέλος του 2026, η αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, με σκοπό την αύξηση των κατοικιών προς διάθεση
- Παρατείνεται η ισχύς της μείωσης του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων για τα έτη 2025 και 2026
- Επεκτείνεται και για το 2026 ο περιορισμός λειτουργίας νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, ενώ οι σημερινές ρυθμίσεις επεκτείνονται και στο κέντρο Θεσσαλονίκης. Επιπλέον, σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη όπου απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση, όταν ένα τέτοιο ακίνητο μεταβιβάζεται, θα διαγράφεται αυτόματα από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.
- Κοινωνική αντιπαροχή: Στόχος του νέου θεσμικού πλαισίου είναι η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου μέσω κινήτρων που κινητοποιούν την ιδιωτική πρωτοβουλία (π.χ. απόκτηση ποσοστού κυριότητας στο ακίνητο) για την κατασκευή σύγχρονων κατοικιών για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται αφενός η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας με την δημιουργία κοινωνικών κατοικιών και αφετέρου η εξασφάλιση κοινωνικής μίσθωσης με δυνατότητα εξαγοράς σε κοινωνικά ευάλωτες ομάδες.
- Από το 2026 μειώνεται κατά 50% και από το 2027 καταργείται ο ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους.
- Από το φορολογικό έτος 2026 θεσπίζεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Άμεσα ωφελούμενοι εκτιμώνται σε 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων, ωστόσο αυτό το μέτρο αναμένεται να λειτουργήσει θετικά για τη φορολογική συμμόρφωση και τη συγκράτηση των τιμών των ενοικίων.
- Νέο πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών, που θα καλύπτει έως και το 90% της σχετικής δαπάνης. Θα διατεθούν 400 εκατ. για αναβάθμιση παλαιών “κλειστών” ακινήτων με επιδότηση έως και 36.000 ευρώ και η καινοτομία είναι ότι το βάρος θα πέσει στις επισκευές και λιγότερο στην ενεργειακή αναβάθμιση. Το εισοδηματικό όριο θα τεθεί στις 35.000 ευρώ για ζευγάρι, με προσαύξηση 5.000 για κάθε παιδί.
- Τοπικά σχέδια αναβάθμισης δημοτικών και κρατικών κτιρίων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές, προκειμένου να διατεθούν ως κατοικίες για δημοσίους υπαλλήλους.
- Νέο πλαίσιο κινήτρων για ιδιωτικές επενδύσεις στον τομέα της προσιτής στέγης: οι κατασκευαστικές θα μπορούν να χτίζουν διαμερίσματα ή να μετατρέπουν σε κατοικίες υφιστάμενα κτίρια, αποκλειστικά προς ενοικίαση τουλάχιστον 10 ετών. Τα μισθώματα θα εκπίπτουν απ’ τον φόρο εισοδήματος και το ανώτατο όριο ενοικίου θα καθορίζεται κεντρικά.
- Πολεοδομική ρύθμιση από το ΥΠΕΝ για τη γρήγορη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων προς οικιστική χρήση. Εγκαταλελειμμένα ή ημιτελή κτίσματα θα εντάσσονται στην κατηγορία ιδιωτικών επενδύσεων με κίνητρο την έκπτωση φόρου.