Η επανεκκίνηση της οικοδομικής δραστηριότητας, μετά το σοκ των δικαστικών αποφάσεων για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, δείχνει να αποκαθιστά σιγά-σιγά τους ρυθμούς τόνωσης της προσφοράς ακινήτων και δη κατοικιών.
Από την άλλη μεριά, το «πακέτο» των αλλαγών στη φορολογία των ακινήτων, μοιάζει ικανό να δώσει νέα ώθηση στη ζήτηση, ειδικά από ξένους επενδυτές, που «ψηφίζουν» Ελλάδα λόγω των αναλογικά χαμηλότερων τιμών σε σχέση με τις υπόλοιπες αγορές του ευρωπαϊκού Νότου.
Προφανές είναι ότι μια αναζωογόνηση του αγοραστικού ενδιαφέροντος θα κρατήσει ψηλά τις τιμές των ακινήτων για τους εγχώριους ενδιαφερόμενους αγοραστές, καθιστώντας επιτακτική την ανάγκη να «τρέξουν» οι παρεμβάσεις για την κάλυψη του «κενού» των περίπου 180 χιλιάδων κατοικιών, έτσι ώστε να αποκατασταθεί το συντομότερο δυνατό η ισορροπία προσφοράς-ζήτησης και να αμβλυνθεί η στεγαστική κρίση.
Οι ελαφρύνσεις
Σύμφωνα με την ανάλυση της Elxis, τα μέτρα που ανακοινώθηκαν τον Σεπτέμβριο περιλαμβάνουν:
- Χαμηλότερους ετήσιους φόρους ακίνητης περιουσίας για τους ιδιοκτήτες μικρών πόλεων
- Μείωση των φορολογικών συντελεστών για εισοδήματα από ενοίκια μεταξύ 12.001 και 24.000 ευρώ.
- Απαλλαγή από τον ΦΠΑ για νέες κατασκευές
Ξεκινώντας από τον ΦΠΑ, η αναστολή του στις νέες κατασκευές ξεκίνησε το 2020 και έκτοτε παρατείνεται κάθε χρόνο. Ουσιαστικά, αυτό σημαίνει ότι αντί για 24% ΦΠΑ, τα νέα ακίνητα υπόκεινται μόνο σε 3,09% φόρο μεταβίβασης, καθιστώντας ευκολότερη και πιο προσιτή την αγορά ενός ολοκαίνουργιου σπιτιού. Για τον αγοραστή, αυτό μεταφράζεται σε σημαντική εξοικονόμηση, καθώς ο ΦΠΑ είναι πολύ υψηλότερος από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Οι πληροφορίες αναφέρουν, μάλιστα, ότι το οικονομικό επιτελείο σχεδιάζει να αξιοποιήσει τη σχετική κοινοτική νομοθεσία και να βάλει οριστικά στο χρονοντούλαπο την εφαρμογή ΦΠΑ στα νεόδμητα.
Όσον αφορά στον ΕΝΦΙΑ, οι αλλαγές που ανακοινώθηκαν φέρνουν σημαντικές ελαφρύνσεις σε ακίνητα που βρίσκονται σε μικρούς οικισμούς, με ό,τι συνεπάγεται αυτό για το ήδη ζωηρό αγοραστικό ενδιαφέρον από ξένους αλλά και εγχώριους επενδυτές.
Ειδικότερα, το 2026, οι ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας σε περιοχές με 1.500 ή λιγότερους κατοίκους θα δουν 50% μείωση του ΕΝΦΙΑ, ενώ το 2027, ο φόρος αυτός θα εξαλειφθεί πλήρως για αυτή την κατηγορία ιδιοκτητών κατοικιών. Υπολογίζεται ότι το μέτρο αυτό θα ωφελήσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε 12.720 ελληνικά χωριά. Αν και η απαλλαγή ισχύει μόνο για κύριες κατοικίες, δηλαδή όχι εξοχικές κατοικίες ή δεύτερες κατοικίες, προφανές δίνει ισχυρό κίνητρο είτε μετακίνησης από τα αστικά κέντρα είτε μεταφοράς φορολογικής κατοικίας από το εξωτερικό, σε συνδυασμό με τα κίνητρα που ήδη «τρέχουν».
Τα ενοίκια
Όσον αφορά στις ελαφρύνσεις στη φορολογία των εισοδημάτων από ακίνητα, που θα συνδυαστούν με την παράταση άλλων φορολογικών κινήτρων (π.χ. τριετής απαλλαγή για όσους διαθέτουν με μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα «κενά» ή δεσμευμένα σε βραχυχρόνια μίσθωση), πέρα από την προσδοκώμενη τόνωση της προσφοράς (άνοιγμα «κενών» ακινήτων), εκτιμάται ότι μπορούν να ενισχύσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον για την αγορά και αξιοποίηση ακινήτων στην Ελλάδα.
Ειδικότερα, τα εισοδήματα από ενοίκια μεταξύ 12.001 και 24.000 ευρώ θα φορολογούνται με χαμηλότερο συντελεστή από το 2026. Μέχρι το 2025, τα εισοδήματα από ενοίκια μεταξύ 12.001 και 35.000 ευρώ φορολογούνται με 35%. Σύμφωνα με τους νέους κανόνες που θα τεθούν σε ισχύ το 2026, θα εφαρμοστεί ένας νέος συντελεστής 25%, δημιουργώντας μια δικαιότερη και ομαλότερη φορολογική κλίμακα.
Για παράδειγμα, για 20.000 ευρώ από το ενοίκιο ακινήτου, ο φόρος θα διαμορφωθεί ως εξής:
Επί του παρόντος (2025):
12.000 € × 15% = 1.800 €
8.000 ΕΥΡΩ × 35% = 2.800 ΕΥΡΏ
Σύνολο: €4,600
Από το 2026:
12.000 € × 15% = 1.800 €
8.000 € × 25% = 2.000 €
Σύνολο: €3,800
Όφελος: €800
Υπολογίζεται ότι στην παρούσα φάση το μέτρο αφορά σε περίπου 162 χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.