Λιγότερα και ακριβότερα τα ακίνητα προς πώληση -Το γαλλικό μοντέλο που εξετάζεται

Λίαν αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία από την αγορά, που, αν μη τι άλλο, αναδεικνύουν τη ρίζα του στεγαστικού προβλήματος.

Με δύο κουβέντες, τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα -είτε μικρά είτε μεγαλύτερα- είναι και λίγα (λιγότερα από πέρσι για την ακρίβεια) και σίγουρα ακριβά για τη μεγάλη πλειονότητα των νοικοκυριών.

Η γενικότερη εικόνα της Αθήνας, όπως αποτυπώνεται στα στοιχεία της Χρυσής Ευκαιρίας, είναι ότι οι διαθέσιμες κατοικίες έως 80 τ.μ. είναι 1,30% λιγότερες από πέρσι (β’ τρίμηνο), τα ακίνητα από 80 ως 120 τ.μ. κατά 10,20%, ενώ και αυτά που ξεπερνούν τα 120 τ.μ. είναι 12,70% λιγότερα. Ο κανόνας, που επιβεβαιώνεται για μια ακόμα φορά, είναι ότι όσο περιορίζεται η προσφορά τόσο ανεβαίνουν οι τιμές. Έτσι, στις μικρότερες κατοικίες εμφανίζουν άνοδο 11,20% από πέρσι, στα μεσαία ακίνητα 4,70% και στα μεγάλα 1,20%.

Με ελάχιστες εξαιρέσεις, ανάλογη είναι η εικόνα εστιάζοντας σε περιοχές και γειτονιές του Λεκανοπεδίου. Για παράδειγμα, στα Βόρεια Προάστια, στην Αγία Παρασκευή, τα διαθέσιμα ακίνητα, είτε μικρά είτε μεγαλύτερα, είναι ακόμα λιγότερα από πέρσι, με τις ζητούμενες τιμές να συνεχίζουν την κούρσα τους, αγγίζοντας τις 4.000 ευρώ/τ.μ. Ακόμα και στις περιοχές, όπου τα ακίνητα προς πώληση είναι περισσότερα από πέρσι, οι τιμές τους προκαλούν ίλιγγο, εξηγώντας έτσι και τον μεγαλύτερο αριθμό διαθεσιμότητάς τους. Για παράδειγμα, στην Αργυρούπολη, οι διαθέσιμες κατοικίες είναι έστω οριακά περισσότερες από πέρσι, ωστόσο οι ζητούμενες τιμές τις καθιστούν απλησίαστες, αφού για ένα ακίνητο που δεν ξεπερνά τα 80 τ.μ. ξεπερνούν τις 4.600 ευρώ/τ.μ.!

Ανάλογη είναι η εικόνα κι από τα μεγάλα αστικά κέντρα της Περιφέρειας. Για παράδειγμα, στη Θεσσαλονίκη, τα διαμερίσματα ως 80 τ.μ. είναι 6,60% λιγότερα από πέρσι, με τις τιμές τους να «τρέχουν» 5,40%, αγγίζοντας τις 2.900 ευρώ/τ.μ. Ακόμα πιο έντονο είναι το πρόβλημα στην Πάτρα, όπου και η έλλειψη ακινήτων χτυπάει «κόκκινο» και οι τιμές κάνουν... πάρτι. Ενδεικτικά, οι κατοικίες άνω των 120 τ.μ. είναι σχεδόν 24% λιγότερες από πέρσι, την ώρα που οι τιμές τους είναι αυξημένες κατά 4,10%.

Τιμές ακινήτων προς πώληση

Το πρόβλημα στέγασης και το γαλλικό μοντέλο

Από τα παραπάνω γίνεται για ακόμα μία φορά σαφές ότι το στεγαστικό πρόβλημα έχει τη ρίζα του στο ελλειμματικό ισοζύγιο ζήτησης-προσφοράς. Και δεν είναι μόνο ότι η δεκαετής οικονομική κρίση έβαλε στον «πάγο» την κατασκευαστική δραστηριότητα, είναι ότι το απόθεμα των κατοικιών είναι «γερασμένο», με αποτέλεσμα δεκάδες χιλιάδες να μένουν εκτός αγοράς, λόγω του υψηλού κόστους των ανακαινίσεων.

Σύμφωνα με στοιχεία της απογραφής του 2021, πάνω από το 80% του οικιστικού αποθέματος της χώρας έχει ανεγερθεί πριν από το 2000, αριθμός που αντιστοιχεί σε περίπου 5,5 εκατ. κατοικίες. Εξ αυτών, ο κύριος όγκος των κατοικιών έχει κατασκευαστεί μεταξύ 1961 και 1980 (35,7%) και μεταξύ των ετών 1981 και 2000 (32,2%). Στα μεγάλα αστικά κέντρα η εικόνα είναι ακόμη πιο έντονη: στην Αττική, σχεδόν οι μισές κατοικίες (53,6%) έχουν κατασκευαστεί έως το έτος 1980, τάση που πιθανώς συνδέεται με την αυξημένη κατασκευή πολυκατοικιών μέσω αντιπαροχής.

Μέρος της στεγαστικής πολιτικής, που ήδη ξεδιπλώνεται, είναι η «ενεργοποίηση» όσο το δυνατόν περισσότερων από τις 800.000 κατοικίες, οι οποίες παραμένουν «κενές», με κίνητρα και φοροαπαλλαγές για τις αναγκαίες δαπάνες επισκευών- ανακαίνισης, πριν ξαναμπούν στην αγορά είτε προς μακροχρόνια μίσθωση είτε προς πώληση. Ωστόσο, αναζητούνται και δράσεις-μέτρα, που μπορούν να τονώσουν τη ζήτηση, όπως συνέβη με τα προγράμματα «Σπίτι μου», λόγω του αυξανόμενου κόστους αγοράς και της ανάγκης περισσότερων ίδιων κεφαλαίων για τη συμπλήρωση των στεγαστικών δανείων. Με αυτήν τη λογική, εξετάζεται το αποκαλούμενο γαλλικό μοντέλο.

Αντί της άμεσης επιδότησης επιτοκίου από εθνικούς – κοινοτικούς πόρους, όπως έγινε με το «Σπίτι μου», το μέτρο προβλέπει την παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων προς τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, κατά τις περιπτώσεις που χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο σε επιλέξιμους δικαιούχους. Αντίστοιχη πρακτική εντοπίζεται στη Γαλλία, μέσω εργαλείων όπως το Prêt à Taux Zéro (PTZ), το οποίο στηρίζει την απόκτηση πρώτης κατοικίας με άτοκη ή ευνοϊκή χρηματοδότηση για επιλέξιμα νοικοκυριά, καθώς και το PSLA, που συνδυάζει μίσθωση και σταδιακή απόκτηση κατοικίας. Σε αντίθεση με το «Σπίτι μου ΙΙ», το οποίο χρηματοδοτείται μέσω πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και έχει προσωρινό χαρακτήρα, το γαλλικό μοντέλο βασίζεται σε φορολογικές πιστώσεις και είναι ενσωματωμένο στη συνήθη τραπεζική διαδικασία.