Τα πέρα-δώθε σε συμβολαιογράφους, δικηγόρους, μηχανικούς, Εφορίες, για την αγορά ή πώληση ενός ακινήτου, λίαν συντόμως θα αποτελέσουν παρελθόν, αν και το πρώτο βήμα σε αυτή την κατεύθυνση είναι καθοριστικό.
Τα συναρμόδια υπουργεία υπέγραψαν την Απόφαση για την πιλοτική λειτουργία του αποκαλούμενου «Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου», βασική φιλοσοφία του οποίου είναι να ολοκληρώνονται όλες οι διαδικασίες χωρίς να σηκώνεται κανείς από την καρέκλα του. Ποιο είναι, όμως, το μυστικό; Οι συμβάσεις αυτές αφορούν αποκλειστικά και μόνο ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές οι οποίες έχουν κτηματογραφηθεί και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο.
Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτων
Ποια είναι η χρησιμότητα του Ηλεκτρονικού Φακέλου; Όλοι οι εμπλεκόμενοι -συμβολαιογράφοι, αγοραστές, πωλητές- να εισέρχονται στην ειδική πλατφόρμα και να συναινούν στην ηλεκτρονική άντληση όλων των αναγκαίων δικαιολογητικών. Ποια είναι αυτά;
- Τίτλος κτήσης: Μεταφορτώνεται το συμβολαιογραφικό έγγραφο στον ηλεκτρονικό φάκελο από τον συμβολαιογράφο, εφόσον δεν το μεταφόρτωσε ο μεταβιβάζων. Εάν ο τίτλος κτήσης δεν είναι συμβολαιογραφικό έγγραφο, μεταφορτώνεται το αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το ΟΠΣ Περιουσιολόγιο Ακινήτων της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα για το πιστοποιητικό. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.
- Αποδεικτικό ενημερότητας: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το πληροφοριακό σύστημα φορολογικού μητρώου της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα για το αποδεικτικό ενημερότητας, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις αυτού. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.
- Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το πληροφοριακό σύστημα του e-ΕΦΚΑ τα αναγκαία δεδομένα για το αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.
- Βεβαίωση δήμου περί μη οφειλής ΤΑΠ: Μεταφορτώνεται στον ηλεκτρονικό φάκελο από τον συμβολαιογράφο η βεβαίωση.
- Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας: Αντλείται υποχρεωτικά από την πλατφόρμα μέσω διαλειτουργικότητας με το πληροφοριακό σύστημα «Ταυτότητα Κτιρίου» του Τ.Ε.Ε. το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
- Τυχόν δήλωση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή στον ν. 4495/2017 (τακτοποιήσεις αυθαιρέτων) και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου προστίμου κατά τα οριζόμενα στους ανωτέρω νόμους.
- Σχέδια (κατόψεις) του μηχανικού όπου αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση.
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
- Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομικής άδειας (στέλεχος, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, τοπογραφικό).
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος του προς μεταβίβαση ακινήτου.
Ακίνητα με «βάρη»
Και τι γίνεται στις περιπτώσεις όπου το ακίνητο έχει «βάρη»; Όπως σημειώνει το spitogatos.gr, αρκετοί αγοραστές είναι συχνά αρνητικά προϊδεασμένοι για ακίνητα που έχουν προσημείωση και τα απορρίπτουν χωρίς καν να ενημερωθούν εάν το «πρόβλημα» λύνεται. Ωστόσο, στην πραγματικότητα είναι εφικτή και ασφαλής η αγορά/μεταβίβαση ενός ακινήτου με «βάρη».
Τα εμπράγματα βάρη ενός ακινήτου συνίστανται κατά κύριο λόγο σε προσημειώσεις και υποθήκες εγγεγραμμένες από δανειστές του ιδιοκτήτη (π.χ. τράπεζες, άρα έχουμε την περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου με δάνειο) ή από το Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και από φυσικά πρόσωπα.
Εάν πρόκειται λοιπόν για μεταβίβαση ακινήτου με προσημείωση ή υποθήκη, τότε ο πωλητής καλείται να προσκομίσει στον αγοραστή επιστολή της τράπεζας από την οποία να προκύπτει το απαιτούμενο από την τράπεζα ποσό για την εξασφάλιση της συναίνεσής της στην εξάλειψη του βάρους. Η σχετική επιστολή προσκομίζεται κατά την έναρξη της μεταβιβαστικής διαδικασίας, πριν από την κατάρτιση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, ώστε:
- να υπάρχει επίσημη, επικαιροποιημένη ενημέρωση του αγοραστή για το ύψος της οφειλής και
- να διασφαλίζεται η κάλυψή του από το τίμημα της αγοραπωλησίας.