Μια νέα διέξοδο για τη διάσωση της κύριας κατοικίας τους αναζητούν εκατοντάδες υπερχρεωμένα νοικοκυριά, αξιοποιώντας τη διευρυμένη δυνατότητα που παρέχει πλέον ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός.
Μέσα σε μόλις ενάμιση μήνα από την ενεργοποίηση της σχετικής ρύθμισης, στις 21 Σεπτεμβρίου, 675 δανειολήπτες επέλεξαν να διαθέσουν προς πώληση άλλα ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή τους, προκειμένου να εξασφαλίσουν ευνοϊκότερους όρους αποπληρωμής των οφειλών τους και να διατηρήσουν το σπίτι στο οποίο διαμένουν.
Η νέα δυνατότητα απευθύνεται σε όσους έχουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αλλά και πρόσθετη ακίνητη περιουσία πέραν της κύριας κατοικίας τους. Στην πράξη, τους επιτρέπει να «ανταλλάξουν» την απώλεια ενός δεύτερου ακινήτου με μεγαλύτερη διαγραφή χρέους και χαμηλότερες μηνιαίες καταβολές, αποφεύγοντας παράλληλα τον κίνδυνο απώλειας της πρώτης κατοικίας.
Πρόκειται για μια αλλαγή που επιχειρεί να αντιμετωπίσει μια στρέβλωση του προηγούμενου πλαισίου, καθώς η ύπαρξη ενός εξοχικού, ενός οικοπέδου ή ενός αγροτεμαχίου μπορούσε να επιβαρύνει σημαντικά την πρόταση ρύθμισης, ακόμη και όταν ο οφειλέτης δεν διέθετε επαρκές εισόδημα για την εξυπηρέτηση των δανειακών του υποχρεώσεων.
Μέχρι πρότινος, η πρόσθετη ακίνητη περιουσία λαμβανόταν υπόψη κατά τον υπολογισμό της δυνατότητας αποπληρωμής, με αποτέλεσμα να περιορίζονται οι προοπτικές διαγραφής μέρους της οφειλής και να προκύπτουν υψηλότερες μηνιαίες δόσεις. Το γεγονός ότι ένας δανειολήπτης διέθετε ένα δεύτερο ακίνητο δεν σήμαινε, ωστόσο, ότι είχε και την οικονομική δυνατότητα να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις των πιστωτών. Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να διαχωρίσει αυτά τα δύο δεδομένα, δίνοντας στον οφειλέτη τη δυνατότητα να προστατεύσει την κατοικία του, εφόσον αποδεχθεί τη ρευστοποίηση των υπόλοιπων περιουσιακών στοιχείων.
Η διαδικασία ξεκινά με την υποβολή αίτησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους, όπου ο ενδιαφερόμενος μπορεί να επιλέξει το ειδικό καθεστώς προστασίας της κύριας κατοικίας. Από εκεί και πέρα, η ακίνητη περιουσία διαχωρίζεται σε δύο κατηγορίες. Η πρώτη αφορά το σπίτι στο οποίο διαμένει ο οφειλέτης, το οποίο εξαιρείται από τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης όσο τηρούνται οι όροι της ρύθμισης. Η δεύτερη περιλαμβάνει τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία, όπως εξοχικές κατοικίες, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αποθήκες και επαγγελματικούς χώρους, τα οποία μπορούν να οδηγηθούν προς πώληση για την ικανοποίηση των πιστωτών.
Η συγκεκριμένη επιλογή έχει άμεση επίδραση και στον τρόπο με τον οποίο διαμορφώνεται η πρόταση αναδιάρθρωσης. Η δυνατότητα αποπληρωμής δεν επιβαρύνεται πλέον από το σύνολο της ακίνητης περιουσίας, αλλά υπολογίζεται με βάση την εμπορική αξία της κύριας κατοικίας και το πραγματικά διαθέσιμο εισόδημα του δανειολήπτη. Με αυτόν τον τρόπο δημιουργούνται οι προϋποθέσεις για ευνοϊκότερους όρους από τις τράπεζες και τους servicers, με χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις, μεγαλύτερη διαγραφή μέρους της οφειλής, ιδίως όταν το συνολικό χρέος υπερβαίνει την αξία της κύριας κατοικίας, αλλά και μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα αποπληρωμής. Στην περίπτωση των οφειλών προς χρηματοδοτικούς φορείς, η διάρκεια της ρύθμισης μπορεί να φθάσει έως τις 420 μηνιαίες δόσεις, δηλαδή τα 35 χρόνια.
Το τίμημα της διάσωσης
Η διατήρηση της κύριας κατοικίας δεν είναι, ωστόσο, χωρίς αντάλλαγμα. Ο δανειολήπτης που επιλέγει τη συγκεκριμένη λύση αποδέχεται την εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων του, προκειμένου τα έσοδα από την πώλησή τους να κατευθυνθούν στη μείωση του συνολικού χρέους. Με την αποδοχή της πρότασης ρύθμισης αναλαμβάνει ουσιαστικά τη δέσμευση για εκούσια ρευστοποίηση της πρόσθετης περιουσίας του, με τη διαδικασία να πραγματοποιείται μέσω του μηχανισμού ηλεκτρονικών πλειστηριασμών (e-auction). Ετσι, το τίμημα από την πώληση ενός εξοχικού ή ενός οικοπέδου δεν παραμένει στη διάθεση του οφειλέτη, αλλά διοχετεύεται απευθείας στην αποπληρωμή των πιστωτών, μειώνοντας το υπόλοιπο της οφειλής που θα πρέπει να εξυπηρετηθεί μέσω της ρύθμισης.
Εξίσου κρίσιμη παράμετρος είναι η συνέπεια στην καταβολή των συμφωνημένων δόσεων. Η προστασία της κύριας κατοικίας διατηρείται μόνο για όσο διάστημα ο οφειλέτης παραμένει ενήμερος και εκπληρώνει τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη ρύθμιση. Σε περίπτωση που σταματήσει να καταβάλλει τις δόσεις και χάσει τη ρύθμιση, η τράπεζα ή ο servicer αποκτά εκ νέου τη δυνατότητα να κινηθεί με μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης, ακόμη και κατά της κύριας κατοικίας.
Το βασικό πλεονέκτημα της συγκεκριμένης επιλογής είναι ότι προσφέρει μια εναλλακτική στη διαδικασία πτώχευσης φυσικών προσώπων, η οποία συνεπάγεται την απώλεια του συνόλου της περιουσίας του οφειλέτη.