Οι ρυθμοί αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας δεν είναι τέτοιοι που να μπορούν να καλύψουν στον ορατό ορίζοντα την αυξημένη ζήτηση, ενώ οι τιμές των ακινήτων, παρότι εμφανίζουν σημάδια κόπωσης, επ’ ουδενί φανερώνουν τάσεις υποχώρησης από τα σημερινά δυσθεώρητα ύψη.
Συμπέρασμα; Η στεγαστική κρίση, που πλήττει λίγο ως πολύ όλη την Ευρώπη, θα συνεχίζει να προβληματίζει και να απαιτεί γενναία μέτρα όχι μόνο σε εθνικό, αλλά και σε ευρωπαϊκό επίπεδο.
Ίλιγγος από τις τιμές
Σύμφωνα με την έρευνα του Spitogatos, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε όλη τη χώρα κατά το 3ο τρίμηνο του 2025 είναι αυξημένες κατά 10% σε σχέση πέρσι, ενώ σε σχέση με το 2ο τρίμηνο σημείωσαν αύξηση κατά 1,6%, ενισχύοντας την αίσθηση ότι βλέπουμε τα πρώτα σημάδια κόπωσης, μετά την τρελή κούρσα των τελευταίων 6 ετών. Σε ό,τι αφορά την ενοικίαση κατοικιών, οι μέσες ζητούμενες τιμές σημείωσαν αύξηση της τάξης του 7,2% σε σχέση με το 3ο τρίμηνο του 2024, ενώ παρέμειναν σχετικά σταθερές σε σχέση με το 2ο τρίμηνο του 2025.
Ειδικά όσον αφορά στην Αττική, οι περιοχές με τις μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών είναι το κέντρο της Αθήνας (27,4%), η Δραπετσώνα (26,3%) και το Πέραμα (26,1%) στα προάστια του Πειραιά, καθώς και στο Περιστέρι στα Δυτικά Προάστια, με αύξηση 22%. Όσον αφορά τις κατοικίες προς ενοικίαση, οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις καταγράφονται στις περιοχές Γκάζι-Μεταξουργείο-Βοτανικός (18,8%), Πετρούπολη (17,6%), Πέραμα (15,5%), Φιλοθέη (15,3%) και Αιγάλεω (15,2%).
Οι ζητούμενες τιμές παραμένουν σχετικά σταθερές σε ορισμένες περιοχές της Αττικής. Συγκεκριμένα, στα Νότια Προάστια, η Νέα Σμύρνη παρουσιάζει μικρές διακυμάνσεις, ενώ αντίστοιχη εικόνα καταγράφεται στην Αγία Παρασκευή στα Βόρεια Προάστια, στη Μεταμόρφωση στα Δυτικά, όπως επίσης και στις περιοχές Κολωνάκι-Λυκαβηττός (κέντρο Αθήνας) και Καστέλλα-Πασαλιμάνι (Πειραιάς). Σχετικά σταθερές παραμένουν οι μέσες ζητούμενες τιμές (ΜΖΤ) ενοικίασης κατά το 3ο τρίμηνο του 2025 σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2024, στις εξής περιοχές: Iστορικό κέντρο Αθήνας, Κερατσίνι, Δραπετσώνα, Καμίνια - Παλαιά Κοκκινιά, Άνοιξη και στη Βάρη-Βάρκιζα.
Σοκ δεκαετίας
Για να αντιληφθεί κανείς πού έχουν φτάσει οι τιμές και πόσο δύσκολο είναι να καλυφθεί το «κενό» αγοραστικής δύναμης, αρκεί να αναφερθεί ότι μέσα σε μόλις 10 χρόνια καταγράφονται αυξήσεις ως ή και πάνω από 100%! Βάζοντας στο «μικροσκόπιο» τυπικά διαμερίσματα, μέσου ορόφου και δίχως θέα ή άλλα ιδιαίτερα γνωρίσματα, σε περιοχές κατ’ εξοχήν αστικές (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός), η έρευνα της Geoaxis έδειξε ότι υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 100% στα νεόδμητα και 94% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2016. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ενός νεόδμητου στο Π. Φάληρο, του οποίου η τιμή πριν από δέκα χρόνια διαμορφωνόταν στα 1.970 ευρώ/τ.μ. και πλέον «παίζει» πάνω από τα 4.000 ευρώ/τ.μ.
Τα πρώτα μέτρα για την κρίση
Θα πρέπει άραγε να περιμένουμε διορθώσεις, άρα άμβλυνση της στεγαστικής κρίσης, που πλήττει όχι μόνο τους νέους, αλλά και το 30% των νοικοκυριών που ζουν στο νοίκι; Μάλλον όχι και σίγουρα όχι σύντομα.
Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών της Geoaxis, παρά την επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών, η ασφάλεια που προσφέρει η χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φθηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Iσραήλ), θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων. Επιπλέον, η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) επίσης φαίνεται να διατηρείται, καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια. Με απλά λόγια, η ζήτηση θα παραμείνει υψηλή, ενώ η προσφορά θα παραμείνει περιορισμένη.
Ο Προϋπολογισμός του 2026, το προσχέδιο του οποίου κατατέθηκε στη Βουλή, συμπεριλαμβάνει μέτρα για το στεγαστικό. Όπως σημειώνουν, όμως, παράγοντες της αγοράς, το βάρος θα πρέπει να πέσει στην ενίσχυση της προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών. Με αυτό το δεδομένο, αναμένονται οι παρεμβάσεις που σχεδιάζονται από την Κομισιόν για όλη την Ευρώπη (π.χ. ενίσχυση κοινωνικής κατοικίας με ειδικά χρηματοδοτικά εργαλεία) και πιθανώς θα λύσουν τα χέρια των εθνικών κυβερνήσεων.
Επί του παρόντος, για το 2026 οι νέες παρεμβάσεις του Προϋπολογισμού περιλαμβάνουν:
- Επέκταση και για το έτος 2026 της φοροαπαλλαγής διάρκειας τριών ετών για κενά ακίνητα που θα διατεθούν σε μακροχρόνια μίσθωση, με κόστος 13 εκατ. ευρώ για το 2026 και 22 εκατ. ευρώ για το 2027. Σε αυτό το πλαίσιο, διευρύνεται το πεδίο εφαρμογής του μέτρου, ως ακολούθως:
- Σε περίπτωση που η μίσθωση αφορά σε τρίτεκνη ή πολύτεκνη οικογένεια, η απαλλαγή θα χορηγείται και για σπίτια με μεγαλύτερο εμβαδό από 120 τ.μ., προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο άνω των δύο.
- Σε περίπτωση αποχώρησης του μισθωτή εντός της τριετίας, η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου.
- Ειδικά για τις περιπτώσεις μίσθωσης σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας, η απαλλαγή ισχύει και υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο μισθώνεται για τουλάχιστον έξι συναπτούς μήνες.
- Θέσπιση από το 2026 ενδιάμεσου συντελεστή 25% (από 35%) για εισόδημα από μισθώματα, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 12.000 έως 24.000 ευρώ. Το μέτρο εκτιμάται ότι θα ωφελήσει περίπου 161.000 ιδιοκτήτες και παράλληλα αναμένεται να συμβάλει στη φορολογική συμμόρφωση και στη συγκράτηση των τιμών των ενοικίων. Το δημοσιονομικό κόστος εκτιμάται σε 90 εκατ. ευρώ ετησίως.
- Επέκταση της αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές μέχρι το τέλος του 2026, με ετήσιο κόστος 18 εκατ. ευρώ.
- Παράταση της μείωσης του φόρου εισοδήματος για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων για τα έτη 2025 και 2026, με εκτιμώμενο κόστος 5 εκατ. ευρώ.
- Επέκταση για το έτος 2026 του περιορισμού νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας.
- Θέσπιση νέου πλαισίου κοινωνικής αντιπαροχής σχετικά με την αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας για την κατασκευή σύγχρονων κοινωνικών κατοικιών, με στόχο την εξασφάλιση κοινωνικής μίσθωσης σε ευάλωτες ομάδες.