Μια νέα κατηγορία ξένων αγοραστών, με σαφώς μεγαλύτερη οικονομική επιφάνεια και διαφορετικά κίνητρα από εκείνα των επενδυτών της Golden Visa, κάνει ολοένα πιο αισθητή την παρουσία της στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Πρόκειται για εύπορους ξένους που δεν αναζητούν απλώς μια δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα, αλλά επιλέγουν να μεταφέρουν εδώ τη φορολογική τους κατοικία, αξιοποιώντας το καθεστώς Non-Dom.
Στην πρώτη γραμμή βρίσκονται πλέον οι Βρετανοί, ενώ η μεγάλη κερδισμένη της τάσης είναι η Αθηναϊκή Ριβιέρα. Σύμφωνα με στοιχεία συναλλαγών της Greece Sotheby's International Realty, το 88% των αγορών ακινήτων που συνδέονται με το Non-Dom συγκεντρώνεται στην παραλιακή ζώνη της Αθήνας, ενώ οι Βρετανοί αντιπροσωπεύουν το 53% των Non-Dom αγοραστών που έχει καταγράψει η εταιρεία.
Η εικόνα αυτή, ωστόσο, δημιουργεί ένα νέο ερώτημα για την επόμενη ημέρα της αγοράς πολυτελών κατοικιών. Η εξαγγελθείσα αύξηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων από το 3% στο 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες μπορεί να αλλάξει σημαντικά τα δεδομένα, ιδιαίτερα στα υψηλά επίπεδα τιμών όπου κινείται μεγάλο μέρος της διεθνούς ζήτησης. Η αγορά έχει ήδη αντιδράσει, επισημαίνοντας ότι μια τόσο μεγάλη πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση ενδέχεται να επηρεάσει την ανταγωνιστικότητα της Ελλάδας απέναντι σε άλλες αγορές της Μεσογείου που διεκδικούν το ίδιο κοινό εύπορων ξένων επενδυτών.
Το ζήτημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον ακριβώς επειδή η χώρα, μέσω του Non-Dom, επιχειρεί την ίδια στιγμή να προσελκύσει διεθνή κεφάλαια και φορολογικούς κατοίκους υψηλής οικονομικής επιφάνειας. Μένει επομένως να φανεί στην πράξη κατά πόσο η νέα φορολογική επιβάρυνση στις αγοραπωλησίες από υπηκόους τρίτων χωρών θα επηρεάσει αυτή τη δυναμική ή αν το προφίλ των συγκεκριμένων αγοραστών είναι τέτοιο ώστε να απορροφήσει το υψηλότερο κόστος.
Στα 2,95 εκατ. ευρώ η διάμεση αγορά
Τα ποσά που τοποθετούνται στην ελληνική κτηματαγορά δείχνουν ότι πρόκειται για αγοραστές εντελώς διαφορετικής οικονομικής κλίμακας. Από το 2024 έως και το πρώτο εξάμηνο του 2026, η συνολική αξία των συναλλαγών Non-Dom στα στοιχεία της εταιρείας έφθασε τα 58,2 εκατ. ευρώ, όταν οι συναλλαγές που συνδέθηκαν με τη Golden Visa την ίδια περίοδο ανήλθαν σε 18,9 εκατ. ευρώ.
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η αξία κάθε συναλλαγής. Η διάμεση τιμή στις αγορές Non-Dom διαμορφώνεται στα 2,95 εκατ. ευρώ, σχεδόν διπλάσια από τα 1,5 εκατ. ευρώ των συναλλαγών Golden Visa. Μάλιστα, όλες οι καταγεγραμμένες συναλλαγές Non-Dom ξεπέρασαν τα 2,3 εκατ. ευρώ.
Σε αυτά ακριβώς τα επίπεδα γίνεται ευκολότερα αντιληπτή και η σημασία που μπορεί να έχει μια αύξηση του φόρου μεταβίβασης στο 15%. Σε μια αγορά ακινήτου αξίας 1,5 εκατ. ευρώ, για παράδειγμα, ο φόρος με συντελεστή 15% αντιστοιχεί σε 225.000 ευρώ, μεταβάλλοντας αισθητά το συνολικό κόστος της επένδυσης. Για έναν διεθνή αγοραστή αυτής της οικονομικής επιφάνειας, άλλωστε, η σύγκριση δεν γίνεται απαραίτητα μεταξύ Γλυφάδας, Βούλας ή Ελληνικού, αλλά μεταξύ Ελλάδας και άλλων ανταγωνιστικών προορισμών, με τη φορολογία να αποτελεί μία από τις παραμέτρους που συνυπολογίζονται μαζί με την ποιότητα ζωής, τις αποδόσεις και τις προοπτικές μεταπώλησης.
Γιατί η Αθηναϊκή Ριβιέρα συγκεντρώνει το 88%
Το μεγαλύτερο μέρος αυτής της ζήτησης κατευθύνεται προς τα νότια προάστια. Το γεγονός ότι το 88% των καταγεγραμμένων συναλλαγών Non-Dom πραγματοποιείται στην Αθηναϊκή Ριβιέρα δείχνει πόσο ισχυρή έχει γίνει η θέση της συγκεκριμένης αγοράς μεταξύ των εύπορων ξένων που επιλέγουν την Ελλάδα για μόνιμη ή πολυετή εγκατάσταση.
Η παραλιακή ζώνη συνδυάζει κατοικίες υψηλών προδιαγραφών, άμεση επαφή με τη θάλασσα και σχετικά εύκολη πρόσβαση τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και στο αεροδρόμιο, ενώ η ανάπτυξη νέων πολυτελών projects έχει διευρύνει το διαθέσιμο προϊόν για αγοραστές αυτής της κατηγορίας.
Η ζήτηση δεν περιορίζεται, πάντως, αποκλειστικά στα νότια. Στο μικροσκόπιο των ξένων που αναζητούν μόνιμη βάση στην Αθήνα βρίσκονται και παραδοσιακά ακριβές περιοχές των βορείων προαστίων, όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη, οι οποίες προσφέρουν περισσότερο πράσινο και χαμηλότερη οικιστική πυκνότητα, διατηρώντας παράλληλα μικρή απόσταση από το κέντρο.
Η «έκρηξη» των Βρετανών μετά το 2025
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ταχύτητα με την οποία αυξάνεται η βρετανική παρουσία. Οι Βρετανοί αντιπροσωπεύουν πλέον το 53% των συναλλαγών Non-Dom στα στοιχεία της εταιρείας, ενώ τα αιτήματα ενδιαφέροντος από αγοραστές του Ηνωμένου Βασιλείου αυξήθηκαν περίπου κατά 40% στο πρώτο εξάμηνο του 2026 σε σχέση με έναν χρόνο νωρίτερα.
Πλέον αποτελούν το 17,4% του συνόλου των αιτημάτων που δέχεται η Greece Sotheby's International Realty.
Πίσω από τη μεταστροφή βρίσκεται η μεγάλη αλλαγή στη βρετανική φορολογία. Από τις 6 Απριλίου 2025 το Ηνωμένο Βασίλειο κατάργησε το ιστορικό καθεστώς non-domiciled, αντικαθιστώντας το με το τετραετές καθεστώς Foreign Income and Gains. Για εύπορους φορολογουμένους με σημαντικά εισοδήματα και περιουσία εκτός Βρετανίας, η αλλαγή αυτή αναδιαμόρφωσε τα δεδομένα και έφερε στο προσκήνιο εναλλακτικές χώρες φορολογικής εγκατάστασης.
Από το 14% στο 29% μέσα σε έναν χρόνο
Η ταχύτητα με την οποία αναπτύσσεται η συγκεκριμένη αγορά είναι ενδεικτική. Πριν από το 2024, οι αγοραστές Non-Dom δεν είχαν ουσιαστική παρουσία στις συναλλαγές που είχε καταγράψει η Greece Sotheby's International Realty.
Το 2024 αντιπροσώπευσαν ήδη το 14% του όγκου συναλλαγών της εταιρείας και μόλις έναν χρόνο αργότερα το ποσοστό υπερδιπλασιάστηκε, φθάνοντας στο 29% το 2025.
Τι προσφέρει το ελληνικό Non-Dom
Το ελληνικό καθεστώς Non-Dom απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα υψηλής οικονομικής επιφάνειας που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Ο φορολογούμενος καταβάλλει σταθερό φόρο 100.000 ευρώ ετησίως για το σύνολο των εισοδημάτων που αποκτά στο εξωτερικό, ανεξάρτητα από το ύψος τους, ενώ τα εισοδήματα ελληνικής πηγής φορολογούνται κανονικά. Το καθεστώς μπορεί να διατηρηθεί έως και για 15 χρόνια.
Παρέχεται επίσης δυνατότητα ένταξης συγγενικών προσώπων, όπως σύζυγος, γονείς ή παιδιά, με πρόσθετη ετήσια επιβάρυνση 20.000 ευρώ ανά άτομο, ενώ προβλέπεται απαλλαγή από τον ελληνικό φόρο κληρονομιάς και δωρεάς για περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται εκτός Ελλάδας.
Για την υπαγωγή απαιτείται ο ενδιαφερόμενος να μην ήταν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας για επτά από τα προηγούμενα οκτώ χρόνια και να πραγματοποιήσει επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ σε ακίνητα, επιχειρηματική συμμετοχή ή τίτλους, μέσα σε διάστημα τριών ετών.
Πιο εύκολη η διαδικασία από το 2026
Το 2026 έγιναν παράλληλα αλλαγές που απλοποιούν τη διαδικασία. Με τον νόμο 5313/2026 και την απόφαση Α.1147/2026 της ΑΑΔΕ η αίτηση μπορεί πλέον να υποβάλλεται ψηφιακά μέσω του myAADE, ενώ η προθεσμία μεταφέρθηκε από τις 31 Μαρτίου στις 30 Σεπτεμβρίου.
Επιπλέον, ο ετήσιος κατ' αποκοπή φόρος μπορεί να καταβάλλεται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου και όχι μέσα σε 30 ημέρες από την έγκριση, όπως ίσχυε προηγουμένως.
Non-Dom και Golden Visa, δύο διαφορετικά εργαλεία
Παρά το γεγονός ότι τα δύο καθεστώτα συναντώνται συχνά στην αγορά ακινήτων, Non-Dom και Golden Visa εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς.
Η Golden Visa είναι πρόγραμμα χορήγησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης. Στις περιοχές υψηλής ζήτησης, μεταξύ των οποίων η Αττική, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος και η Σαντορίνη, το βασικό όριο επένδυσης σε ακίνητο ανέρχεται στις 800.000 ευρώ, ενώ σε άλλες περιοχές στις 400.000 ευρώ, με τις προϋποθέσεις που προβλέπει το ισχύον πλαίσιο.
Το Non-Dom, αντίθετα, δεν αποτελεί άδεια διαμονής, αλλά φορολογικό καθεστώς που προϋποθέτει την επιλογή της Ελλάδας ως φορολογικής κατοικίας. Η κατοχή Golden Visa επομένως δεν συνεπάγεται αυτομάτως υπαγωγή στο Non-Dom, αν και υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις μία επένδυση σε ακίνητο μπορεί να εξυπηρετήσει και τα δύο.
Η ουσιαστική διαφορά αποτυπώνεται τελικά στο προφίλ του αγοραστή. Με διάμεση συναλλαγή 2,95 εκατ. ευρώ και σχεδόν εννέα στις δέκα αγορές να κατευθύνονται στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, το Non-Dom προσελκύει ένα κοινό που δεν αγοράζει απλώς ένα ακίνητο στην Ελλάδα, αλλά εξετάζει τη χώρα ως τόπο εγκατάστασης και φορολογικής κατοικίας. Το κατά πόσο αυτή η δυναμική θα συνεχιστεί με την ίδια ένταση θα εξαρτηθεί, πλέον, και από το τελικό φορολογικό πλαίσιο που θα διαμορφωθεί για τις αγορές ακινήτων από πολίτες τρίτων χωρών.