Υπό άλλες συνθήκες, τα λίγα -δεδομένης της ζήτησης- νεόδμητα θα ξεπουλούσαν σαν ζεστό ψωμί.
Το πρόβλημα είναι ότι οι τιμές τους διατηρούνται σε απαγορευτικές για τους πολλούς. Αποτέλεσμα; Το αγοραστικό ενδιαφέρον στρέφεται αναγκαστικά προς τα παλαιότερα ακίνητα, των οποίων η τιμή έτσι αυξάνεται, χωρίς να καλύπτεται αυτή η εν πολλοίς τεχνητή υπεραξία από τα διάφορα προγράμματα επιδότησης ανακαινίσεων ή επισκευών.
Αυτό ακριβώς είναι το πρόβλημα που θα αντιμετωπίσουν και οι ενδιαφερόμενοι για το “Σπίτι μου 3”. Όπως προέκυψε από το “Σπίτι μου 2”, πολλοί ήταν εκείνοι που κατάφεραν να πάρουν έγκριση δανείου, αλλά δεν μπόρεσαν να βρουν ακίνητο που να καλύπτει τις προδιαγραφές του προγράμματος και να αντέχει η τσέπη τους. Πρακτικά, η ζήτηση για κατοικίες ηλικίας 19 ετών και άνω, σε μια αγορά ήδη πιεσμένη, “έσπρωξε” τις τιμές των εν λόγω ακινήτων ακόμα ψηλότερα.
Το πρόβλημα είναι ότι αν και το “Σπίτι μου 2” τελείωσε, οι τιμές παρέμειναν σε αυτά τα υψηλά επίπεδα και “περιμένουν” το “Σπίτι μου 3” για να συνεχίσουν τον ανήφορο. Με τις έως τώρα πληροφορίες, η εμπορική αξία των ακινήτων που θα καλυφθούν από το πρόγραμμα, ανεβαίνει στις 300.000 ευρώ (+50.000 ευρώ), το δάνειο μπορεί να φτάσει στις 230.000 ευρώ (+40.000 ευρώ), οι δικαιούχοι μπορούν να είναι ως 55 ετών (αντί 50 ετών), ενώ η προσαύξηση λόγω παιδιών στα εισοδηματικά όρια ανεβαίνει στις 7.000 ευρώ (από 5.000 ευρώ). Τι σημαίνουν αυτά; Αύξηση της ζήτησης κι αν δεν αλλάξει ο περιορισμός της ηλικίας των επιδοτούμενων ακινήτων συμπεριλαμβάνοντας και νεώτερα π.χ. 10ετίας, τότε θα προκληθεί νέα στρέβλωση στην αγορά.
Οι «παγωμένες» αγγελίες
Αποκαλυπτική είναι η συγκριτική μελέτη της ReDataset, που δείχνει ότι η υψηλότερη ενεργειακή κλάση δεν συνεπάγεται η αγγελία παραμένει λιγότερο χρόνο στην αγορά. Τουναντίον. Πανελλαδικά, οι κατοικίες Α+ καταγράφουν διάμεσο χρόνο παραμονής 158 ημερών, ενώ για την κλάση Α ο αντίστοιχος χρόνος είναι 146 ημέρες. Η συνολική διάμεσος της αγοράς βρίσκεται στις 133 ημέρες.
Η διαφοροποίηση είναι εμφανής όταν συγκρίνουμε όλες τις ενεργειακές κλάσεις. Οι κατοικίες Α+ βρίσκονται στις 158 ημέρες και οι Α στις 146, ενώ στις υπόλοιπες κλάσεις ο διάμεσος χρόνος παραμονής κινείται μεταξύ 126 και 138 ημερών. Ενδεικτικά, οι κατοικίες Β βρίσκονται στις 138 ημέρες, οι Γ στις 129 και οι Ε και Ζ στις 126 ημέρες.
Με άλλα λόγια, στο συγκεκριμένο δείγμα οι δύο υψηλότερες ενεργειακές κλάσεις δεν είναι εκείνες που αποχωρούν ταχύτερα από την αγορά. Αντίθετα, καταγράφουν τους μεγαλύτερους χρόνους παραμονής, αφού αυτές που “απορροφώνται” πιο εύκολα αφορούν σε παλαιότερα και κατά τεκμήριο φτηνότερα ακίνητα.
Η εικόνα αυτή δεν περιορίζεται σε μια και μόνο ζώνη, καθώς σε 5 από τις 6 περιοχές που εξετάστηκαν, η Α+ είναι η ενεργειακή κλάση με τον υψηλότερο διάμεσο χρόνο παραμονής στις αγγελίες. Στον Νότιο Τομέα φτάνει τις 162 ημέρες, στον Πειραιά τις 161, στον Κεντρικό και τον Βόρειο Τομέα τις 159, ενώ στη Θεσσαλονίκη διαμορφώνεται στις 158,5 ημέρες. Η εξαίρεση είναι ο Δυτικός Τομέας Αθηνών. Εκεί, η Α+ βρίσκεται στις 124 ημέρες, ενώ το υψηλότερο DOM καταγράφεται στην ενεργειακή κλάση Η, με 164 ημέρες.
Οι τιμές και η «ψαλίδα»
Προηγούμενη έρευνα της ReDataset ουσιαστικά “φωτίζει” τον βασικό λόγο, που τα νεόδμητα καθυστερούν να “φύγουν”: η πολύ υψηλή τιμή τους.
Στην Αθήνα, οι ζητούμενες τιμές για ακίνητα ενεργειακής κλάσης Α+ κυμαίνονται από 4.000 ευρώ/τμ ως 5.885 ευρώ/τμ, με τον μέσο όρο να διαμορφώνεται στις 4.910 ευρώ/τμ. Πόση είναι η αντίστοιχη μέση τιμή για ακίνητα ενεργειακής κλάσης Η; 1.736 ευρώ/τμ δηλαδή με απλά λόγια πρόκειται για μια “ψαλίδα” 3.174 ευρώ/τμ! Για να το πούμε διαφορετικά, τα σπίτια με την υψηλότερη ενεργειακή βαθμολογία κοστίζουν περισσότερο από το διπλάσιο σε σχέση με τα αντίστοιχα με τη χαμηλότερη βαθμολογία.
Ανάλογη είναι η εικόνα και στις γειτονιές της Αθήνας. Για παράδειγμα, στην Καλλιθέα αν και το συνολικό επίπεδο τιμών είναι μέτριο, κάτι που την καθιστά μία από τις πιο προσιτές αγορές για ανακαινισμένα ακίνητα, η “ψαλίδα” μεταξύ των ενεργειακών κλάσεων είναι μεγάλη, φτάνοντας στα 2.852 ευρώ/τμ.
Ο Πειραιάς προσφέρει τις περισσότερες επιλογές, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα χαμηλότερης ενεργειακής κατηγορίας παραμένουν από τα πιο προσιτά, με τιμή εκκίνησης τα 1.270 ευρώ/τμ. Αν, όμως, αναζητήσει κανείς κατοικία Α+ κλάσης, η τιμή μπορεί να ξεπεράσει ακόμα και τις 5.100 ευρώ/τμ.
Η διαφορά μεταξύ των κατηγοριών Α και Α+ είναι μεγαλύτερη στη Θεσσαλονίκη από ό,τι οπουδήποτε αλλού, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι αγοραστές πληρώνουν σημαντικά υψηλότερη τιμή για τα καλύτερα δυνατά ενεργειακά χαρακτηριστικά. Πρακτικά, αυτό το μικρό... ενεργειακό άλμα προσθέτει τουλάχιστον 740 ευρώ/τμ στη ζητούμενη τιμή.