Έρευνες, μελέτες, αναλύσεις, για την εγχώρια αγορά ακινήτων, καταλήγουν συχνά στο συμπέρασμα ότι, παρά το ράλι τιμών, δεν μπορεί να μιλήσει κανείς για «φούσκα». Είναι όμως έτσι;
Τα στοιχεία της έρευνας, που παρουσίασε η Prosperty στο 3ο Real Estate Conference, δείχνουν ότι οι υψηλές ή και εξωπραγματικές τιμές που ζητούν εργολάβοι και ιδιώτες για την πώληση ενός ακινήτου, παλιού ή νεόδμητου, καταλήγουν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα όταν έρχεται η ώρα των υπογραφών. Ωστόσο, η ζημιά έχει γίνει, καθώς οι πληθωριστικές προσδοκίες που καλλιεργούνται δεν «σβήνουν» εύκολα, με αποτέλεσμα στρεβλώσεις όχι μόνο στις αγοραπωλησίες, αλλά και στις μισθώσεις κατοικιών.
Ας πάρουμε για παράδειγμα το Περιστέρι. Για μια κατοικία σχετικά νέα, κατασκευής 2010-2020, η μέση ζητούμενη τιμή το 2024 ήταν 2.551 ευρώ/τ.μ., αλλά στις αγοραπωλησίες που τελικά πραγματοποιήθηκαν (14 τον αριθμό), η αξία της μεταβίβασης «προσγειώθηκε» στα 1.595 ευρώ/τ.μ., δηλαδή σχεδόν 1.000 ευρώ παρακάτω! Άγνωστο είναι αν η έλλειψη προσφοράς θα ωθήσει τις όποιες νέες αγοραπωλησίες σε υψηλότερα επίπεδα, αλλά η αναντιστοιχία ζητούμενης-πραγματικής τιμής είναι εκκωφαντική.
Ας δούμε και το Χαλάνδρι, εστιάζοντας σε αγοραπωλησίες ακινήτων κατασκευής προ του 1980. Η μέση ζητούμενη τιμή ήταν 2.365 ευρώ/τ.μ. (!!!), με την αξία μεταβίβασης σε 65 συμβόλαια να πέφτει στα 1.837 ευρώ/τ.μ. Εδώ, μάλιστα, έχουμε ένα ακόμα παράδοξο, που αν μη τι άλλο αναδεικνύει τις στρεβλώσεις στην αγορά: Η μέση αξία μεταβίβασης για τα παραπάνω ακίνητα ηλικίας άνω των 45 ετών ήταν σχεδόν ίδια με τις μεταβιβάσεις κατοικιών κατασκευής 2010- 2020, που «έκλεισαν» στα 1.945 ευρώ/τ.μ.!
Ακόμα και στη Γλυφάδα, που λόγω Ελληνικού έχει μετατραπεί σε... ροντέο, η μέση αξίας μεταβίβασης κατοικιών το 2024 διαμορφώθηκε στις 3.679 ευρώ/τ.μ., όταν η μέση ζητούμενη τιμή άγγιξε τις 5.000 ευρώ/τ.μ.!
Ο χορός των ενοικίων και η φοροδιαφυγή
Σε μια τέτοια αγορά, όπου το 45% των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση είναι κατασκευής προ του 1980 και το 90% δεν έχουν ανακαινιστεί -δείγμα και του τι γίνεται με την προσφορά κατοικιών για μίσθωση- η μέση ζητούμενη πανελλαδική τιμή ενοικίων διαμορφώνεται στα 10,17 ευρώ/τ.μ. (στοιχεία Απριλίου indomio.gr), δηλαδή 3 ευρώ/τ.μ. παραπάνω σε μια πενταετία. Ειδικά όσον αφορά στην Αττική, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου έχει «πετάξει» στα 12 ευρώ/τ.μ., δηλαδή 4 ευρώ/τ.μ. υψηλότερα μέσα σε πέντε χρόνια.
Προφανές είναι ότι σε ένα τέτοιο... πάρτι, με τους πίνακες των μεσιτικών γραφείων να βγάζουν... φωτιές και τους δείκτες ενοικίων της ΕΛΣΤΑΤ να «κοκκινίζουν», το να δηλώνονται επισήμως στην ΑΑΔΕ μισθώματα... 255 ευρώ κατά μέσο όρο, είναι όχι απλώς γελοίο αλλά και προκλητικό. Για το κυνήγι των «μαύρων» μισθωμάτων, πολλά έχουν γραφεί κι άλλα τόσα έχουν ακουστεί, αλλά εκ του αποτελέσματος προκύπτει ότι ελάχιστα έχουν γίνει. Ο λόγος είναι απλός: Οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, που όντως έχουν αναβαθμιστεί, μπορούν να εντοπίσουν τα ακίνητα που εκμισθώνονται στα κρυφά, αλλά δεν μπορούν να εντοπίσουν τα πραγματικά μισθώματα, δηλαδή δεν μπορούν να εντοπίσουν πόσα δίνει ο ενοικιαστής «μαύρα» στον σπιτονοικοκύρη.
Ηλεκτρονικά ενοίκια
Τον γρίφο θα επιχειρήσουν να λύσουν το ΥΠΕΘΟ και η ΑΑΔΕ, εφαρμόζοντας πιθανότατα από τη νέα χρονιά μοντέλο υποχρεωτικής πληρωμής ενοικίων μέσω τράπεζας, δηλαδή ηλεκτρονικά ενοίκια. Το μοντέλο εφαρμόζεται προ πολλού στις επαγγελματικές μισθώσεις, ωστόσο εκεί το κίνητρο για τους ενοικιαστές να εμφανίζεται το πραγματικό μίσθωμα είναι υψηλό, καθώς σχετίζεται με τις εκπιπτόμενες δαπάνες τους, άρα εν τέλει με τον οφειλόμενο φόρο εισοδήματος.
Πώς, λοιπόν, θα σταματήσει το γνωστό κόλπο «άλλα γράφει το ηλεκτρονικό μισθωτήριο που υποβάλλεται στην ΑΑΔΕ κι άλλα πληρώνει ο ενοικιαστής στην πραγματικότητα»; Πώς θα μπει φρένο στην καταβολή του μισού ή και παραπάνω ενοικίου με «μαύρα» μετρητά;
Αρμόδιες πηγές αναφέρουν ότι ένα πλαίσιο αυστηρών κυρώσεων, δηλαδή προστίμων, θα μπορούσε να κόψει την... όρεξη σε πολλούς. Φέρνουν, δε, ως παράδειγμα την αντίστοιχη πρόβλεψη προστίμων τουλάχιστον 10.000 ευρώ για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, που γίνονται έστω εν μέρει με μετρητά. Ωστόσο, εκεί υπάρχουν δύο βασικές διαφορές: Αφενός, στη συναλλαγή εμπλέκεται ενεργά ο συμβολαιογράφος, αφετέρου οι «ένοχοι» της μαύρης συναλλαγής είναι και ο αγοραστής (πόθεν το μετρητό;) και ο πωλητής. Αντιθέτως, στις μισθώσεις κατοικιών ο ενοικιαστής είναι το αδύναμο μέρος της συμφωνίας, αν λάβει κανείς υπ' όψιν την έλλειψη στέγης που πληροί βασικές προδιαγραφές και τους όρους που θέτουν οι ιδιοκτήτες.