Ως ανάχωμα στην εγκατάλειψη της ελληνικής υπαίθρου, μέσω της αναζωογόνησης εγκαταλελειμμένων οικισμών, με σαφή και αυστηρά κριτήρια χαρακτηρισμού, φιλοδοξούν να λειτουργήσουν οι νέες ρυθμίσεις για τα Ειδικά Σχέδια Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης του ΥΠΕΝ.
Πρόκειται για εργαλείο θεσμοθετημένο ήδη από το 2014 που πλέον τροποποιείται και επικαιροποιείται λαμβάνοντας υπόψη τις σημαντικές μεταβολές στον χωρικό σχεδιασμό της χώρας, ώστε να ενεργοποιηθεί και να επιτρέψει τη βιώσιμη ανάπτυξη των οικισμών και την αναστροφή της ερήμωσης της υπαίθρου.
Σήμερα, εκατοντάδες εγκαταλελειμμένοι ή φθίνοντες οικισμοί παραμένουν αναξιοποίητοι, με συνέπεια να χάνεται πολύτιμο οικιστικό απόθεμα σε περίοδο στεγαστικής πίεσης, να επιταχύνεται η ερήμωση της υπαίθρου και να περιορίζονται οι δυνατότητες προσέλκυσης κατοίκων και επενδύσεων.
Όπως επισημαίνουν πηγές του ΥΠΕΝ, σκοπός των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης ( Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.) είναι η στήριξη, συγκράτηση και προσέλκυση πληθυσμού στην ελληνική ύπαιθρο, η ενίσχυση της περιφερειακής ανάπτυξης και η στήριξη της τοπικής οικονομίας, μέσω οργανωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού που διασφαλίζει τόσο την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος όσο και τη μακροχρόνια βιωσιμότητα των οικισμών.
Η αναζωογόνηση των οικισμών, μέσω οργανωμένων επεκτάσεων που συνδέονται άμεσα με τον υφιστάμενο εγκαταλελειμμένο οικισμό, μπορεί να λειτουργήσει ως μοχλός για την επανενεργοποίηση του οικιστικού του αποθέματος. Παράλληλα, ενισχύεται η ασφάλεια δικαίου και η περιβαλλοντική προστασία, καθώς τα Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α. εντάσσονται πλήρως στο νέο πολεοδομικό σχεδιασμό, εφαρμόζονται υπό αυστηρές προϋποθέσεις και συνοδεύονται από συγκεκριμένες εγγυήσεις, όπως περιορισμένη έκταση, υποχρεωτική εισφορά σε γη και χρήμα, έλεγχο γεωλογικής καταλληλότητας, περιβαλλοντική αδειοδότηση και μορφολογικούς κανόνες που εξασφαλίζουν την αισθητική και λειτουργική εναρμόνιση με τον υφιστάμενο οικισμό. Με τον τρόπο αυτό, ενισχύεται η προστασία του χώρου και του περιβάλλοντος και παράλληλα δημιουργούνται νέες ευκαιρίες για ανάπτυξη και επενδύσεις, συμβάλλοντας στην αναβίωση της υπαίθρου.
Η διαδικασία που προβλέπουν τα Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α. είναι αυστηρή και περιλαμβάνει πολλές ασφαλιστικές δικλείδες ώστε η απόφαση να είναι πλήρως τεκμηριωμένη: απαιτείται εκπόνηση Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ανάπτυξης, το οποίο εγκρίνεται αποκλειστικά με Προεδρικό Διάταγμα, μετά από γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. και πλήρη πολεοδομική, περιβαλλοντική και τεχνική αξιολόγηση. Ο ίδιος ο εγκαταλελειμμένος ή φθίνων οικισμός παραμένει το επίκεντρο, καθώς απαιτείται αναγνώριση και οριοθέτηση του συνεκτικού τμήματος, καταγραφή των δημόσιων χώρων και των ιστορικών/παραδοσιακών κτισμάτων, προστασία της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας και επιβολή ειδικών μορφολογικών κανόνων. Η δυνατότητα ανάπτυξης λειτουργικά συνδεόμενων εκτάσεων δεν νοείται ως αυτοτελής επενδυτική δραστηριότητα, αλλά ως μέσο για τη βιώσιμη επαναλειτουργία του οικισμού, την εξασφάλιση των αναγκαίων υποδομών και την ενίσχυση της μόνιμης κατοίκησης.
Σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, οι ρυθμίσεις μεταφέρουν κάθε νέα ανάπτυξη από το καθεστώς της διάσπαρτης, εκτός σχεδίου, δόμησης σε οργανωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό με Προεδρικό Διάταγμα, δηλαδή ακριβώς στη μορφή σχεδιασμού που απαιτεί η νομολογία του ΣτΕ για σοβαρές χωρικές μεταβολές. Δεν πρόκειται για μεμονωμένες οικοδομικές άδειες εκτός σχεδίου, αλλά για ανάπτυξη που μπορεί να προχωρήσει μόνο μετά από ολοκληρωμένο και ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό.
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι οι προϋποθέσεις έγκρισης είναι σωρευτικές και απαιτούν, κατά περίπτωση, αξιολόγηση αρχιτεκτονικής αξίας, γεωλογικής καταλληλότητας, περιβαλλοντικής συμβατότητας, ύπαρξης υποδομών και συμβατότητας με τον υπερκείμενο χωρικό σχεδιασμό, μέχρι την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Με απλά λόγια, το γεγονός ότι ένας οικισμός πληροί τον πληθυσμιακό ορισμό του άρθρου 101 δεν σημαίνει ότι πληροί τις αντίστοιχες σωρευτικές προϋποθέσεις των σχετικών άρθρων ούτε ότι μπορεί να εγκριθεί Ε.Σ.ΠΕΡ.Α.Α.
Το σχέδιο προβλέπει ότι τουλάχιστον το 50% της πολεοδομούμενης έκτασης αποδίδεται σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους ή σε έργα δημοσίου χαρακτήρα, ενώ τίθεται και ειδική χρηματική εισφορά για υποδομές, αποκατάσταση δημόσιων κτιρίων και προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς. Πρόκειται, λοιπόν, για οργανωμένες πολεοδομήσεις με σημαντικές δημόσιες υποχρεώσεις και όχι για ανεξέλεγκτες ιδιωτικές αναπτύξεις.
Επιπρόσθετα, οι προς ανάπτυξη εκτάσεις δεν μπορούν να χωροθετηθούν οπουδήποτε: αποκλείονται ρητά δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι, αιγιαλός και παραλία, γη υψηλής παραγωγικότητας και κάθε άλλη προστατευόμενη περιοχή όπου απαγορεύεται η δόμηση. Απαιτούνται επίσης πράξη χαρακτηρισμού, γεωλογική και γεωτεχνική καταλληλότητα, έλεγχος υδατορεμάτων, τεκμηρίωση υποδομών, χωροταξική θεώρηση και σειρά εξειδικευμένων μελετών, ώστε να αποκλείεται ο κίνδυνος “αδέσμευτης” πολεοδόμησης σε παρθένα φυσικά περιβάλλοντα.
Συμπερασματικά, βασικός στόχος των ρυθμίσεων δεν είναι η επέκταση της δόμησης, αλλά η αντιμετώπιση ενός πραγματικού δημογραφικού και αναπτυξιακού προβλήματος: χιλιάδες ιστορικοί οικισμοί εγκαταλείπονται σταδιακά, υποβαθμίζεται η πολιτιστική κληρονομιά, το φυσικό τοπίο και η τοπική οικονομία. Το νέο εργαλείο στοχεύει να συνδέσει την προστασία των οικισμών με οργανωμένο χωρικό σχεδιασμό, περιβαλλοντικές εγγυήσεις και σύγχρονες υποδομές, αποτρέποντας την αποσπασματική και άναρχη ανάπτυξη.