Τουρκία, Λίβανος, Ιράν και Ισραήλ συγκαταλέγονται, πλέον, στις πρώτες χώρες σε αριθμό αιτήσεων και εγκρίσεων για το ελληνικό πρόγραμμα επενδυτικής άδειας παραμονής «Golden Visa».
Η ανησυχία και η αβεβαιότητα που προκαλεί ο πόλεμος στο Ιράν και οι γεωπολιτικές αναταράξεις στη Μέση Ανατολή έχουν ως αποτέλεσμα, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς στο iefimerida.gr, εύποροι πολίτες αυτών των περιοχών να αναζητούν ασφαλή στέγη στην Ελλάδα και εντός της Ε.Ε.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, και όπως καταγράφονται σε έκθεση του E- Real Estates, το 2025 σημειώθηκε ιστορικό υψηλό στις εγκρίσεις αδειών διαμονής μέσω «Golden Visa», οι οποίες έφτασαν τις 8.879, αυξημένες κατά περίπου 95,7% σε σχέση με το 2024, όταν είχαν εγκριθεί 4.535 άδειες.
Αιτήσεις «Golden Visa» (Ιανουάριος 2025 - Ιανουάριος 2026)
Οι εθνικότητες των επενδυτών που θέλουν Ελλάδα
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η σύνθεση των επενδυτών
«Golden Visa». Παραδοσιακά, οι επενδυτές από την Κίνα αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα δικαιούχων του προγράμματος, ενώ τα τελευταία χρόνια αυξάνεται σημαντικά η παρουσία επενδυτών από χώρες της Ανατολικής Μεσογείου και της Μέσης Ανατολής.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του yπουργείου Μετανάστευσης (Ιανουάριος 2026), οι κορυφαίες εθνικότητες επενδυτών που διαθέτουν ενεργές άδειες
«Golden Visa» στην Ελλάδα είναι οι εξής:
Οι περιοχές που συγκεντρώνουν τις περισσότερες επενδύσεις
Η γεωγραφική κατανομή των επενδύσεων δείχνει ότι περίπου 70% των επενδύσεων «Golden Visa» πραγματοποιούνται στην Αθήνα και την Αττική. Οι περιοχές που προσελκύουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι κυρίως στο κέντρο της Αθήνας:
- Κουκάκι
- Κολωνάκι
- Παγκράτι
- Κυψέλη
- Πατήσια
- Εξάρχεια
- Νεάπολη
- Άγιο Ελευθέριο
Παράλληλα, έντονη επενδυτική δραστηριότητα καταγράφεται σε:
- Πειραιά
- Καλλιθέα
- Νέα Σμύρνη
Σημαντική παρουσία επενδυτών καταγράφεται επίσης στη Θεσσαλονίκη, ενώ αυξημένο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και τουριστικές περιοχές, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Κρήτη και η Ρόδος.
Τα νέα όρια επένδυσης -Νέες περιοχές «Golden Visa» στην Αττική λόγω αλλαγής χρήσης ακινήτων
Οι αλλαγές στο πρόγραμμα «Golden Visa» και η αύξηση των ορίων επένδυσης (Αθήνα – Θεσσαλονίκη – Μύκονος – Σαντορίνη ελάχιστη επένδυση 800.000 ευρώ, υπόλοιπη Ελλάδα 400.000 ευρώ και μετατροπή κτηρίων/ διατηρητέα 250.000 ευρώ) έχουν επηρεάσει σημαντικά τη στρατηγική των επενδυτών και έχουν οδηγήσει πολλούς επενδυτές σε μεγαλύτερες επενδύσεις, όπως η αγορά ολόκληρων κτιρίων και η μετατροπή επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες.
«Ενδιαφέρον παρουσιάζουν τον τελευταίο καιρό ορισμένες περιοχές της Αθήνας όπου παρατηρείται αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα από επενδυτές, κυρίως λόγω της δυνατότητας αλλαγής χρήσης επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες. Η δυνατότητα αυτή επιτρέπει στους επενδυτές να αποκτήσουν άδεια διαμονής μέσω επένδυσης από 250.000 ευρώ, ακόμη και σε περιοχές της Αττικής όπου το κατώτατο όριο επένδυσης έχει αυξηθεί στα 800.000 ευρώ», εξηγεί ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E -Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.
Συγκεκριμένα, σε αρκετές περιοχές του κέντρου και των βόρειων τμημάτων της Αθήνας υπάρχει σημαντικό απόθεμα παλαιών επαγγελματικών χώρων, γραφείων και μικρών επαγγελματικών κτιρίων, τα οποία μπορούν να μετατραπούν σε οικιστικά ακίνητα.
Μεταξύ των περιοχών που συγκεντρώνουν αυξανόμενο ενδιαφέρον βρίσκονται:
• Κυψέλη
• Πατήσια
(Άνω και Κάτω)
• Άγιος Ελευθέριος
•
Κολωνός
• Σεπόλια
• Κεραμεικός
•
Μεταξουργείο
• Νέος Κόσμος
•
Καλλιθέα
• Πειραιάς
Οι περιοχές αυτές διαθέτουν μεγάλο αριθμό παλαιών επαγγελματικών ακινήτων ή μεικτών χρήσεων κτιρίων, τα οποία μπορούν να μετατραπούν σε διαμερίσματα ή συγκροτήματα κατοικιών. Έτσι, οι επενδυτές μπορούν να αποκτήσουν «Golden Visa» με επένδυση 250.000 ευρώ, αντί για 800.000 ευρώ που ισχύει για την αγορά κατοικίας στις ίδιες περιοχές της Αττικής.
Προφίλ ακινήτων που αγοράζονται μέσω «Golden Visa» στην Ελλάδα
Τα ακίνητα που επιλέγουν οι επενδυτές του προγράμματος «Golden Visa» παρουσιάζουν συγκεκριμένα χαρακτηριστικά, τα οποία συνδέονται κυρίως με τη δυνατότητα σταθερής μακροχρόνιας μίσθωσης και τη θέση τους στον αστικό ιστό . Οι επενδυτές αναζητούν ακίνητα που συνδυάζουν προσιτό κόστος αγοράς και καλή πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς.
Τα βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αγοράζονται μέσω «Golden Visa» είναι τα εξής:
• Διαμερίσματα 40 - 80 τ.μ.
Αποτελούν περίπου το 55% των επενδύσεων, καθώς θεωρούνται το ιδανικό μέγεθος για μακροχρόνια μίσθωση σε εργαζόμενους, φοιτητές ή μικρά νοικοκυριά.
• Παλαιά διαμερίσματα
προς ανακαίνιση
Περίπου
25% των επενδύσεων αφορά ακίνητα κατασκευής
πριν το 1990, τα οποία μπορούν να αναβαθμιστούν
ενεργειακά και λειτουργικά.
• Ολόκληρα κτίρια ή μικρές πολυκατοικίες
Περίπου 12% των επενδύσεων αφορά αγορά ολόκληρων κτιρίων, τα οποία ανακαινίζονται και διαμορφώνονται σε συγκροτήματα διαμερισμάτων για μακροχρόνια μίσθωση.
• Τουριστικές
κατοικίες και ακίνητα σε τουριστικές
περιοχές
Περίπου
8% των επενδύσεων αφορά ακίνητα σε
δημοφιλείς προορισμούς, τα οποία μπορούν
να αξιοποιηθούν είτε για ιδιωτική χρήση
είτε για μισθωτική εκμετάλλευση.
• Εγγύτητα σε μέσα
σταθερής τροχιάς
Ιδιαίτερη
προτίμηση παρουσιάζουν ακίνητα που
βρίσκονται σε απόσταση έως 500 μέτρων
από σταθμούς μετρό ή βασικούς
συγκοινωνιακούς κόμβους, καθώς αυξάνεται
σημαντικά η ζήτηση για μίσθωση.
• Τοποθεσία κοντά
σε πανεπιστήμια ή επιχειρηματικά
κέντρα
Ακίνητα
σε περιοχές με έντονη φοιτητική ή
επαγγελματική δραστηριότητα παρουσιάζουν
υψηλότερη ζήτηση για μακροχρόνια
μίσθωση.
• Δυνατότητα
ενεργειακής αναβάθμισης
Οι
επενδυτές προτιμούν ακίνητα που μπορούν
να ανακαινιστούν ώστε να αποκτήσουν
ενεργειακή κλάση Β ή Γ, μειώνοντας το
λειτουργικό κόστος για τους ενοικιαστές.
Η γεωπολιτική κρίση και οι πιθανές συνέπειες στην αγορά ακινήτων
Η γεωπολιτική κρίση στη Μέση Ανατολή δημιουργεί ένα περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας που μπορεί να επηρεάσει έμμεσα και την ελληνική αγορά ακινήτων. Όπως εξηγούν ειδικοί στο real estate, η αγορά ακινήτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με την εμπιστοσύνη των επενδυτών, το κόστος χρηματοδότησης και τη γενικότερη πορεία της οικονομίας. Κάθε διεθνής κρίση μπορεί να επιβραδύνει τον ρυθμό λήψης επενδυτικών αποφάσεων, καθώς επενδυτές και επιχειρήσεις τείνουν να τηρούν στάση αναμονής μέχρι να διαμορφωθεί πιο ξεκάθαρη εικόνα για τις οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις. Ωστόσο, εφόσον η Ελλάδα παραμείνει εκτός στρατιωτικής εμπλοκής, μπορεί να λειτουργήσει ως ένας ασφαλής επενδυτικός προορισμός στην Ανατολική Μεσόγειο.
«Δεν αποκλείεται να καταγραφεί ένα νέο κύμα επενδυτικού ενδιαφέροντος, ιδιαίτερα από επενδυτές που προέρχονται από περιοχές γεωπολιτικής έντασης και αναζητούν σταθερότητα, πρόσβαση στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ασφαλείς τοποθετήσεις κεφαλαίων. Σε κάθε περίπτωση, η ένταση και κυρίως η διάρκεια της κρίσης θα αποτελέσουν τους βασικούς παράγοντες που θα καθορίσουν την τελική επίδραση στην ελληνική αγορά ακινήτων, τόσο σε επίπεδο επενδύσεων όσο και στη γενικότερη δυναμική της κτηματαγοράς», όπως επισημαίνει ο κ. Μπάκας, αναλυτής της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα.