Στη Φρανκφούρτη είναι στραμμένα σήμερα τα βλέμματα όλων, όχι μόνο για τις δηλώσεις που θα κάνει η Κριστίν Λαγκάρντ για την Credit Suisse αλλά και για τις νέες αυξήσεις επιτοκίων.
Δεν είναι μυστικό ότι το κρεσέντο των αυξήσεων από τον περασμένο Ιούνιο έχει προκαλέσει αναταράξεις στις οικονομίες. Ειδικά όσον αφορά στα νοικοκυριά, η αύξηση του κόστους εξυπηρέτησης των στεγαστικών τους δανείων, προστίθεται στις πληθωριστικές επιβαρύνσεις, δημιουργώντας ένα εκρηκτικό κοκτέιλ.
Το επιτοκιακό σοκ επηρεάζει συνολικά την οικοδομή ή μάλλον θα έπρεπε να την επηρεάζει, καθώς αν λάβει κανείς υπόψιν τις μετρήσεις του ΔΝΤ και του ΟΟΣΑ, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα ακολουθούν αντίθετη πορεία από αυτήν στις περισσότερες χώρες της Ευρώπης: κινούνται ανοδικά.
Μελέτη του ΔΝΤ για τις παγκόσμιες αγορές κατοικίας
Όπως σημειώνει το ΔΝΤ σε συγκριτική του μελέτη, οι παγκόσμιες αγορές κατοικίας υποχωρούν μετά από χρόνια σταθερών κερδών. Οι σχετικές μετρήσεις δείχνουν εκτεταμένες μειώσεις στις προσαρμοσμένες με τον πληθωρισμό τιμές κατοικιών για τα δύο τρίτα των χωρών με πρόσφατα στοιχεία του Οργανισμού Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης. Ποια είναι η εξήγηση; Οι κινήσεις υπογραμμίζουν τον τρόπο με τον οποίο οι αγορές κατοικιών προσαρμόζονται στην αύξηση των επιτοκίων καθώς οι κεντρικές τράπεζες προσπαθούν να συγκρατήσουν τον πληθωρισμό. Τα επιτόκια πολιτικής έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο κατά 4 ποσοστιαίες μονάδες στις μεγάλες οικονομίες, σε επίπεδα που επικρατούσαν πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση.
Όπως σημειώνει το Ταμείο, τα επιτόκια διαδραματίζουν κρίσιμο ρόλο στην αύξηση των τιμών των κατοικιών. Ένας εμπειρικός κανόνας που βασίζεται σε στοιχεία μεταξύ των χωρών είναι ότι κάθε 1 ποσοστιαία μονάδα αύξησης των πραγματικών επιτοκίων επιβραδύνει τον ρυθμό αύξησης των τιμών των κατοικιών κατά περίπου 2 ποσοστιαίες μονάδες.
Πριν από τον πρόσφατο κύκλο σύσφιξης, τα επιτόκια είχαν πτωτική τάση. Τα χαμηλότερα επιτόκια οδήγησαν ορθολογικά σε αύξηση της ζήτησης κατοικιών μειώνοντας το κόστος δανεισμού για τη χρηματοδότηση της αγοράς ενός σπιτιού ή για την οικοδόμηση σε υπάρχουσες κατοικίες. Τώρα η διαδικασία είναι αντίστροφη. Κάθε ποσοστιαία μονάδα αύξησης στο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων αυξάνει τις μηνιαίες πληρωμές τόκων για τον μέσο αγοραστή κατοικίας στις ΗΠΑ κατά 100 δολάρια, ενώ οι επιπτώσεις μπορεί να είναι ακόμα μεγαλύτερες για τους αγοραστές σε χώρες όπου ο κανόνας είναι τα κυμαινόμενα επιτόκια.
Αύξηση 8% στις τιμές ακινήτων στην Ελλάδα
Στο δια ταύτα, ενώ για παράδειγμα οι τιμές των ακινήτων στη Γαλλία υποχώρησαν κατά 1,65%, στην Ιταλία κατά 1,86%, στη Γερμανία κατά 2,23%, στην Ελλάδα τα στοιχεία από την αγορά δείχνουν αύξηση γύρω στο 8%! Όπως προκύπτει, άλλωστε, από το σχετικό γράφημα του ΔΝΤ, η Ελλάδα δεν συμπεριλαμβάνεται στις 35 χώρες της έρευνας, γιατί μαζί με άλλες 14 χώρες βιώνουν αυξήσεις τιμών.
Το ερώτημα που γεννάται είναι φυσικά αν πρόκειται για μια νέα “φούσκα”, που κινδυνεύει να σκάσει. Η αλήθεια είναι ότι επί του παρόντος η προσφορά δεν καλύπτει τη ζήτηση, εξ ου και η άνοδος τιμών στα νεόδμητα, αλλά και το ράλι στα παλαιότερα που καλύπτουν εν μέρει το ενδιαφέρον.
Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ: «Αδιαφορούν για το αν υπάρχουν χρήματα στην ελληνική οικογένεια»
Ειδικά όσον αφορά στις παλαιότερες κατασκευές πλησιάζει, όμως, η ώρα της αλήθειας, καθώς με τη νέα Οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, περίπου το 50% των κατοικιών στη χώρα μας κινδυνεύει με απαξίωση, αφού το κόστος ενεργειακής αναβάθμισης για την πώληση ή και την εκμίσθωση τους, είναι απαγορευτικό για τη μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών. «Αδιαφορούν για το αν υπάρχουν χρήματα στην ελληνική οικογένεια για να κάνει παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης, αν υπάρχει δυνατότητα στήριξης από το τραπεζικό σύστημα, αν υπάρχει φορολογική ελάφρυνση σε αυτούς που θα το κάνουν, αν υπάρχει διαθέσιμο τεχνικό δυναμικό που θα υλοποιήσει σωστά τις αναβαθμίσεις, αν υπάρχουν υλικά κατασκευής και σε ποιες τιμές», δηλώνει χαρακτηριστικά ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς.
Το σχέδιο για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων έως το 2050
Η προτεινόμενη αναθεώρηση της οδηγίας για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (EPBD) έχει ως στόχο να μειώσει σημαντικά τις εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου και την κατανάλωση ενέργειας στον κτιριακό τομέα της ΕΕ έως το 2030 και να καταστήσει τον τομέα κλιματικά ουδέτερο έως το 2050.
Από το 2028 όλα τα καινούρια κτίρια θα πρέπει να έχουν μηδενικές εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου. Η αντίστοιχη προθεσμία για κτίρια που στεγάζουν, χρησιμοποιούνται, ή ανήκουν σε δημόσιες αρχές θεσπίζεται για το 2026. Όλα τα νέα κτίρια θα πρέπει να είναι εξοπλισμένα με τεχνολογίες συλλογής ηλιακής ενέργειας έως το 2028, εφόσον αυτό είναι τεχνικά και οικονομικά εφικτό, ενώ τα κτίρια κατοικιών που υποβάλλονται σε μεγάλης κλίμακας ανακαίνιση θα έχουν προθεσμία έως το 2032.
Στην κλίμακα ενεργειακής απόδοσης από το Α έως το G, τα κτίρια κατοικιών θα πρέπει να επιτύχουν την κατάταξή τους, τουλάχιστον, στην κατηγορία Ε έως το 2030 και στην D έως το 2033. Η κατηγορία G αντιστοιχεί στο 15% των κτιρίων ενός κράτους μέλους με τις χειρότερες επιδόσεις. (Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, στις δύο κατώτερες βαθμίδες F και G κατατάσσεται σήμερα η συντριπτική πλειοψηφία των παλαιών κτιρίων της χώρας μας). Τα μη οικιστικά και τα δημόσια κτίρια θα πρέπει να ανήκουν στις σχετικές κατηγορίες έως το 2027 και το 2030 αντίστοιχα. Η αναβάθμιση της ενεργειακής απόδοσης (η οποία μπορεί να λάβει τη μορφή μονωτικών εργασιών ή βελτίωσης του συστήματος θέρμανσης) θα πραγματοποιείται όταν ένα κτίριο πωλείται ή υποβάλλεται σε σημαντική ανακαίνιση ή, εάν ενοικιάζεται, όταν υπογράφεται νέο συμβόλαιο μίσθωσης.