Καθίζηση τιμών με ρυθμό πρωτοφανή για τα διεθνή δεδομένα και μάλιστα καθ' όλη τη διάρκεια των τελευταίων ετών, αρχής γενομένης από το 2008 και έπειτα, παρουσιάζει η εγχώρια αγορά ακινήτων και δη των κατοικιών, όπως προκύπτει από σχετική ανάλυση του διεθνούς εξειδικευμένου φορέα Global Property Guide.
Σε δωδεκάμηνη βάση οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα και πιο συγκεκριμένα στην Αθήνα έχουν υποχωρήσει, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα δεδομένα του Global Property Guide, περίπου κατά 12%, σε σύγκριση με πέρσι.
Το Global Property Guide επισημαίνεται ότι η ζήτηση ακινήτων παραμένει υποτονική, με τις κτηματομεσιτικές συναλλαγές να μειώνονται σταθερά τόσο σε αριθμό όσο και σε όγκο και αξία. Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2013, ο συνολικός αριθμός των οικιστικών κτηματομεσιτικών συναλλαγών σημείωσαν θεαματική πτώση κατά 24,5%, σε σύγκριση με την περσινή αντίστοιχη χρονική περίοδο.
Η «εκτόξευση» των τιμών
Η παραπάνω εικόνα, όπως τονίζει το Global Property Guide, έρχεται σε αντιδιαστολή με την ισχυρή αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα μετά το 2004 και τους Ολυμπιακούς Αγώνες της Αθήνας.
Συνολικά, το «ράλι» ανόδου των τιμών στην Ελλάδα την περίοδο 1993-2006 ήταν κατά μέσο όρο της τάξης του 214%. Ωστόσο παρ' όλη την αύξηση των τιμών των ακινήτων στο πρόσφατο παρελθόν, αυτές παρέμεναν χαμηλά, σε σχέση με άλλες χώρες της δυτικής Ευρώπης, ενώ άρχισαν να υποχωρούν βαθμιαία από το τέλος του 2007 και μετά.
«Υπήρξε διεύρυνση της ζήτησης για εξοχικά σπίτια και βίλες διακοπών στο νοτιότερο και μεγαλύτερο νησί στην Ελλάδα, την Κρήτη, από Βορειοευρωπαίους. Οι αυξήσεις τιμών στην Κρήτη ήταν σημαντικές και οι κτηματομεσίτες ανέφεραν 30% έως 40% ετήσια άνοδο τους για ακίνητα κοντά στη θάλασσα. Η «έκρηξη» σημειώθηκε επίσης και εξαιτίας του γεγονότος ότι υπήρξαν βελτιώσεις της τοπικής υποδομής, αλλά και της ποιότητας κατασκευής. Ωστόσο, παρόμοια με την Ισπανία, η άνοδος των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα έληξε λόγω της παγκόσμιας κρίσης. Η χρηματοδότηση για την αγορά κατοικίας αλλοδαπών στέρεψε με την πιστωτική κρίση», σημειώνεται χαρακτηριστικά στην ανάλυση.
«Είναι αρκετά ασυνήθιστο ότι η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα έφτασε στο απόγειό της το 2005, ένα χρόνο μετά τους Ολυμπιακούς της Αθήνας. Σχεδόν 200.000 κατοικίες ολοκληρώθηκαν το 2005, σημαντικά υψηλότερα σε σύγκριση με τις 120.000 αποπερατώσεις το 2003 και το 2004. Από το 2005, όμως και μετά, οι περατώσεις νέων κατοικιών μειώθηκαν δραστικά, μέχρι και τις 61.490 μονάδες το 2009. Και οι οικοδομικές άδειες υποχώρησαν σημαντικά. Από το 2004 έως το 2007 εκδίδονταν περίπου 70.000 έως 80.000 άδειες ετησίως. Ο αριθμός των αδειών μειώθηκε σε 65.474 το 2008 και 56.205 το 2009», τονίζεται ακόμη.
Υψηλό το κόστος απόκτησης και πώλησης
Την ίδια στιγμή στην Ελλάδα δεν έχει διαφοροποιηθεί ιδιαίτερα και προς τα κάτω το συνολικό κόστος απόκτησης και πώλησης ακινήτου από έναν ιδιοκτήτη, που παραμένει υψηλό. Στο παρελθόν και σε άλλη μελέτη του Global Property Guide έχει υπολογιστεί πως έφθανε κατά μέσο όρο το 15,48% της αξίας της ιδιοκτησίας. Ανάμεσα σε 37 ευρωπαϊκές χώρες, η Ελλάδα ήταν η 8η ακριβότερη στον δείκτη Roundtrip Transaction Cost, ο οποίος περιλαμβάνει όλες τις υποχρεώσεις που προκύπτουν από την αγορά και στη συνέχεια πώληση του ίδιου ακινήτου. Ένας μελλοντικός ιδιοκτήτης στην Ελλάδα είναι αναγκασμένος να καταβάλει μία σειρά από κονδύλια, που ξεκινούν από τους φόρους μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά, τα δικηγορικά, τα μεσιτικά και τις μεταγραφές στο υποθηκοφυλακείο, ενώ το Global Property Guide έχει επισημάνει με έμφαση πως το Κτηματολόγιο ακόμη δημιουργείται στη χώρα μας.
Μάλιστα, αναλύοντας τις υποχρεώσεις, οι οποίες προκύπτουν για τον αγοραστή ενός ακινήτου στην Ελλάδα, αυτές κυμαίνονται από 10,14% έως 16,01% επί της αξίας της ιδιοκτησίας, ενώ για τον πωλητή 1,25%-3,0% (μόνο έξοδα δικηγόρου και μεσιτικά, σε περίπτωση που υπάρχουν).
Έτσι ο δείκτης Roundtrip Transaction Cost διαμορφωνόταν μέχρι και το 2009 για τη χώρα μας από 11,39%-19,01% με τον μέσο όρο στο 15,48%. Ουσιαστικά η Ελλάδα ήταν κατά πολύ ακριβότερη στο πεδίο αυτό από χώρες με πολύ υψηλότερο κατά κεφαλήν εισόδημα, όπως Μεγάλη Βρετανία, Δανία, Νορβηγία Φινλανδία, Γερμανία, Αυστρία κ.α., χωρίς η εικόνα αυτή να έχει αλλάξει ιδιαίτερα ακόμη και σήμερα, καθώς δεν έχουν μειωθεί οι αντικειμενικές αξίες. Πηγή Ημερησία